Jak wynajmować mieszkanie

Do transakcji najmu potrzeba dwóch stron: właściciela (lub dysponenta lokalu) oraz najemcy. Dobra umowa najmu to taka, która satysfakcjonuje obie strony i zabezpiecza w zrównoważony sposób ich interesy.

 

Właściciele boją się dwóch sytuacji: że ich majątek w postaci mieszkania i jego wyposażenia ulegnie zniszczeniu, lub że najemca przestanie płacić, nie opuści lokalu, a nawet go zadłuży, nie płacąc rachunków. Obawy właścicieli nie są bezpodstawne, bowiem ich prawa – uwzględniając ochronę praw lokatora – są zdecydowanie słabiej chronione, podaż mieszkań na wynajem jest aktualnie duża, a rentowność najmu – dość niska.

 

Na szczęście jest najem okazjonalny, ale właściciele i wynajmujący nie bardzo chcą z tej formy korzystać, bo wymaga ona dodatkowo oświadczenia przed notariuszem i wskazania lokalu, do którego można wyprowadzić nieprzestrzegającego umowy lokatora. Z kolei właściciel nieruchomości pod wskazanym adresem również musi wyrazić zgodę, że ewentualnego lokatora przyjmie. Problem w tym, że wiele rodzin (szczególnie młodych) nie jest w stanie wskazać takich adresów. Właściciel lokalu w umowie najmu powierza swój – jak na polskie warunki ogromny majątek – często obcej i przypadkowej osobie. To właściciele mieszkań powinni być przede wszystkim zainteresowani fachowym zawieraniem umowy, która chroniłaby ich dobytek przed zniszczeniem i dawała choćby minimalne gwarancje na regularne otrzymywanie zapłaty. Przy transakcjach najmu prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami wynosi zazwyczaj równowartość miesięcznego czynszu. Nie jest to wysoki koszt (w najdroższej stolicy – około 1-2 tys. zł przy mieszkaniach jedno-, dwu-, a nawet trzypokojowych). Za tę cenę pośrednik „prześwietli” klienta, jako że po prostu wie, o co zapytać potencjalnego najemcę. Doradzi też, jak przygotować lokal, w jaki sposób negocjować cenę i co jest istotne w zapisach umowy. Pamiętajmy, że osoba z licencją pośrednika w obrocie nieruchomościami ma prawo zażądać do wglądu dokumentów potencjalnego najemcy. Ponadto podczas fachowej rozmowy zorientuje się, jakie są zdolności płatnicze przyszłego lokatora. Co więcej, pośrednicy mają kontakt z osobami, które poszukują mieszkań (na przykład studenci, którzy wynajmują mieszkania na czas roku akademickiego).

 

Pośrednik zorientuje się też szybko, na czym najbardziej zależy właścicielowi: czy na dochodzie, czy na utrzymaniu lokalu w jak najlepszym stanie i dobierze lokatorów stosownie do jego potrzeb. Potrafi też dostrzec zalety lokalu dla różnych grup najemców.

 

Dla najemcy ważne jest przede wszystkim, aby nie zostać oszukanym, nabranym na tzw. okazyjną cenę. Co roku jesienią pojawia się w prasie wiele tekstów o oszukanych klientach pseudoagencji, które pobierają skromne opłaty za podanie adresu (najczęściej 100 do 300 zł). Potem okazuje się, że adres jest nieaktualny, a doniesienie o oszustwie na policję mało skuteczne, gdyż szkoda finansowa jest znikoma i śledztwo zazwyczaj kończy się umorzeniem. Ale setka tak „skromnie nabranych klientów” nieźle zasila cwaniackie pseudobiura nieruchomości, które działają najczęściej w wynajętym lokalu, a po miesiącu – zwijają się i…szukaj wiatru w polu! Dlatego potencjalni najemcy przede wszystkim powinni być wyczuleni na tzw. okazje. Warto więc zapytać pośrednika w obrocie nieruchomościami o licencję zawodową, sprawdzić stronę internetową biura, spytać, czy należy do lokalnego stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami.

 

Drugi sposób oszukiwania amatorów taniego najmu to oferowanie tego samego lokalu – przy posługiwaniu się fałszywymi dokumentami, np. pełnomocnictwem, spółdzielczym przydziałem – kilku lub kilkunastu klientom. Potem spotykają się oni pod drzwiami tego samego mieszkania – każdy ze stratą zaliczki w postaci jedno-, a nawet kilkumiesięcznego czynszu.

 

Taki oszust nie zgłosi pośrednikowi oferty, bo pośrednik zaczyna od sprawdzenia prawa do lokalu i sfałszowane dokumenty po pierwsze rozpozna, a poza tym ma np. prawo do uzyskiwania informacji w spółdzielniach mieszkaniowych czy innych rejestrach.

 

Na przybyszów spoza miasta, w którym szukają miejsca zamieszkania na czas studiów czy pracy, czyha jeszcze inna pułapka: często nie znają miasta. Nie wiedzą, gdzie i jakie są kłopoty z dojazdem, nie wiedzą, czy w pobliżu swojej siedziby znajdą jakieś zatrudnienie, żeby dorobić – to dość istotna informacja dla studentów. Znajdą tanią ofertę w mało bezpiecznej dzielnicy lub z fatalnym dojazdem i będą spędzać dwie, trzy godziny dziennie w tłoku i korkach. Dla potencjalnego lokatora bardzo ważne są też cechy użytkowe lokalu, okolica i jej zalety.

 

Jednak generalnie sytuacja lokatora jest lepsza, bo do wynajęcia jest mnóstwo lokali. Mimo takiej sytuacji zdecydowanie rozsądniej jest skorzystać z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, który przede wszystkim doradzi, jak sporządzić umowę najmu. Nie ma bowiem jednolitego i uniwersalnego wzoru takiej umowy. Każda jest inna, bo musi być dostosowana do oczekiwań i potrzeb najemcy i posiadacza lokalu. Musi uwzględniać ich preferencje, a także cechy samego lokalu. W umowie trzeba określić takie szczegóły, jak wszelkie terminy płatności, kto i w jakim zakresie odpowiada za mniejsze i większe naprawy oraz jak one będą rozliczane. Trzeba dokonać spisu wyposażenia i określić jego stan techniczny, terminy wypowiedzenia umowy itd. Należy też wybrać formułę: najem zwykły czy okazjonalny. Istotne jest, szczególnie gdy chodzi o studentów, którzy tradycyjnie wynajmują mieszkania grupowo, kto z nich odpowiada za umowę najmu. Na ogół bowiem właściciele lokali nie chcą podpisywać ich z kilkoma osobami – lecz z jedną, która potem dobiera sobie współmieszkańców – ale i to powinno być w umowie uregulowane. Dobrą umowę najmu poprzedzają dokładne negocjacje, w których strony wskazują najbardziej dla nich istotne sprawy do ustalenia. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną, w niektórych przypadkach stronom może się opłacać właśnie forma notarialna. Dlatego warto skorzystać z usług osoby z licencją pośrednika w obrocie nieruchomościami, bo ma on i wiedzę, i praktykę niezbędną do przeprowadzenia transakcji.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?