Jak przygotować umowę najmu dla studenta?

Planując wynajem mieszkania żakom, warto już teraz zastanowić się nad tym, jakie warunki postawić przyszłym lokatorom oraz co powinna zawierać umowa najmu.

Wielu studentów w okresie wakacyjnym opuszcza swoje akademickie miasto i kończy wynajem dotychczasowego mieszkania lub pokoju. Zaoszczędzoną kwotę najczęściej przeznaczają na wymarzony wyjazd. We wrześniu jednak, po powrocie z wczasów, studenci rozpoczynają gorący okres poszukiwania odpowiedniego lokum. Planując wynajem mieszkania żakom, warto już teraz zastanowić się nad tym, jakie warunki postawić przyszłym lokatorom oraz co powinna zawierać umowa najmu.


Lokum odpowiednie dla studenta
Studenci obecnie stanowią najliczniejszą grupę najmującą mieszkania w Polsce. Nic dziwnego więc, że właściciele mieszkań coraz chętniej podążają za trendem i udostępniają swoje lokale właśnie tej grupie najemców. Ponadto na przestrzeni kilku ostatnich lat wizerunek studenta jako najemcy diametralnie się zmienił. Studenci kiedyś postrzegani byli, zazwyczaj niesłusznie, jako prawdziwy koszmar wynajmującego, który decydował się na nich dopiero przyparty do muru. Aktualnie uznawani są za rzetelnych i godnych zaufania najemców.

Wysoki popyt na mieszkania studenckie decyduje o dużym potencjale najmu tego rodzaju lokali. W związku z tym spośród niemałej liczby chętnych można wybrać najbardziej dla siebie odpowiednie osoby, obniżając tym samym potencjalne ryzyko. Co więcej, można również modelować cenami najmu, dostosowując je do panujących na rynku warunków. Wynajmując mieszkanie studentom, mamy do czynienia z ryzykiem braku ciągłości w najmie ze względu na okres wakacyjny, kiedy studenci wyjeżdżają często w celach turystycznych lub zarobkowych. Jednocześnie jednak, ze względu na wzmożone zainteresowanie tej grupy najmem, wiążą się z nimi: duży potencjał, umiarkowane ryzyko oraz zróżnicowane, lecz umiarkowane ceny. Adekwatnie, wynajem całego lokalu rodzinom to mały potencjał, niskie ryzyko, umiarkowane ceny, ciągłość najmu. Z kolei chcąc wynajmować lokal firmom, musimy liczyć się z tym, że powinien on mieć zazwyczaj wysoki standard wykończenia. Ponadto firmy to trudny rynek, stabilne okresy najmu i dobre stawki – tłumaczy Michał Grzybek, doradca finansowy z firmy NOTUS Doradcy Finansowi.

Żak najchętniej zdecyduje się na pokój jednoosobowy lub wynajem całego mieszkania, składającego się z dwóch lub trzech pokoi jednoosobowych wraz ze znajomymi. Największe wzięcie wśród tej grupy nabywców mają lokale położone w niedużej odległości o uczelni dostępnych w mieście.

Casting
Jeszcze kilka lat temu casting na najlepszego lokatora był nie do pomyślenia. To poszukujący mieszkania wybierał odpowiednie lokum, a nie wynajmujący decydował o wyborze najmującego. Dziś castingi nikogo nie dziwią. Chętnych, zwłaszcza na lokale w centrach miast i lokalizacjach położonych nieopodal uczelni wyższych, nie brakuje, a w największych ośrodkach akademickich w kraju mieszkań wciąż jest za mało. Dlatego też wynajmujący bez skrupułów mogą organizować castingi na idealnego lokatora. Taka rozmowa, twarzą w twarz, stanowi również doskonały grunt do lepszego poznania osób, którym powierzymy naszą właśność. Może skorzystać na niej nie tylko właściciel mieszkania, ale też potencjalny najemca. Czasem bywa także tak, że to studentowi nie odpowiadają warunki postawione przez wynajmującego, np. wspólne mieszkanie pod jednym dachem z właścicielem, zakup sprzętów AGD czy mebli we własnym zakresie itd.
Dobrze przeprowadzony casting, bez naruszania strefy osobistej przez obie strony, nie jest zatem niczym złym, a wręcz przeciwnie stanowi podłoże pod dokonanie dobrego wyboru.

O co warto zapytać potencjalnego najemcę?
Szczegółowe, często nawet osobiste, pytania zadawane przyszłym lokatorom są standardem w Anglii, Niemczech czy we Francji. To normalne, że właściciel lokalu chce jak najwięcej wiedzieć o swoich potencjalnych najemcach. W końcu ryzykuje podobnie jak bank udzielający kredytu. Warto zatem podczas rozmowy ze studentem pamiętać o tym, aby dowiedzieć się w jakim trybie studiuje, i na którym roku studiów jest. Ponadto czy pracuje, a jeżeli nie, to kto będzie pokrywał koszty najmu mieszkania. Ważnych informacji może dostarczyć nam również zapytanie się o to, czy to pierwsze mieszkanie, które chce wynająć, czy może wcześniej był już najemcą, a w tej sytuacji, dlaczego zrezygnował z poprzedniego lokum. Nie możemy również zapomnieć o tym, aby od potencjalnego najemcy dowiedzieć się czy posiada zwierzęta, a także na jak długo planuje wynająć mieszkanie.

Poza zadaniem podstawowych pytań, można również nakłonić studenta, by powiedział coś od siebie lub sam dopytał o warunki lub inne, nurtujące go kwestie. Właściciel mieszkania powinien także zwrócić uwagę na wygląd zewnętrzny i kulturę osobistą potencjalnego najemcy. Może go również dopytać o jego zainteresowania, wiek i status zawodowy – dodaje Michał Grzybek.

Umowa najmu
Po wyborze idealnego lokatora przychodzi czas na podpisanie umowy najmu, o której wynajmujący musi zawsze pamiętać. Umowa taka powinna być sporządzona z dużą uwagą. Warto zatem zastanowić się wcześniej, co dokładnie w niej zawrzeć.

Podstawowymi elementami określonymi w umowie najmu powinny być: okres najmu, koszt najmu i jego składowe (np. opłata z tytułu najmu, czynsz, opłaty za media itp.), termin płatności, warunki określające podstawę wypowiedzenia umowy najmu, okres wypowiedzenia umowy, wszystkie dane osobowe (zarówno wynajmującego, jak i najemcy), dane adresowe lokalu wynajmowanego, podstawa prawna dokumentująca prawo własności lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy, opis lokalu wynajmowanego – znajdujące się w nim wyposażenie oraz jego stan, a także stan mebli, ścian, okien itp. – protokół stanów licznikowych.

Poza wymienionymi elementami można również dodać do umowy coś od siebie, np. wysokość kaucji; ewentualne wady, jakie mieszkanie posiada; na jakich zasadach i w jakich sytuacjach najemca otrzyma zwrot kosztów za usunięcie usterki czy dokonanie naprawy. Warto również w umowie uregulować kwestię podnajmu, dodając zapis, że podnajem mieszkania lub jego pojedynczych pomieszczeń osobom trzecim skutkuje natychmiastowym wypowiedzeniem umowy.