ArtykułyOsoby posiadające niewykorzystywany pod działalność gospodarczą lokal usługowy często zastanawiają się, czy mogą przekształcić go w nieruchomość mieszkalną. Jest to możliwe, z tym że sama procedura jest dość czasochłonna. Czy warto się na nią zdecydować? Jakie warunki należy spełnić?
Lokal usługowy z założenia pełni inną funkcję niż mieszkalny. W niektórych przypadkach możliwe jest jego przekształcenie. Kiedy takie rozwiązanie się opłaca?
Lokal użytkowy i mieszkalny – co je różni?
Podstawową różnicę pomiędzy lokalem użytkowym a mieszkalnym stanowi wykorzystanie danej nieruchomości. Lokal użytkowy z założenia służy do prowadzenia w nim dostosowanej do warunków technicznych działalności gospodarczej. Może to być lokal usługowy, handlowy, siedziba firmy itp. Nie jest on natomiast przeznaczony do stałego lub czasowego zamieszkiwania.
Znaczenie mają tutaj warunki techniczne, metraż oraz rozkład pomieszczeń. Zgodnie z założeniami prawa budowlanego, lokal mieszkalny nie może być mniejszy niż 25 mkw. Przynajmniej część pomieszczeń musi posiadać dostęp do światła dziennego. Konieczne jest również wyodrębnienie osobnego wejścia – każdy lokal mieszkalny musi mieć własne wejście, nie mogą być przechodnie. Mieszkanie stanowi zespół pomieszczeń mieszkalnych oraz pomocniczych, pozwalających na prowadzenie niezależnego gospodarstwa domowego.
Lokal użytkowy to natomiast, jak podaje Prawo budowlane „ jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”.
Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny – najważniejsze zasady
Zdarzają się sytuacje, w których właściciel lokalu użytkowego nie wykorzystuje go, ponieważ zamknął działalność gospodarczą, lub zmienił jej lokalizację. Nieruchomość może wtedy sprzedać, wynająć lub wydzierżawić nowemu przedsiębiorcy. Alternatywę stanowi natomiast przekształcenie jej w lokal mieszkalny.
Warunki tego przedsięwzięcia zostały ujęte w art., 71 ustawy – Prawo budowlane. Konieczne jest uzasadnienie, że sposób użytkowania obiektu budowlanego uległ zmianie, a budynek spełnia warunki lokalu mieszkalnego (ma odpowiedni metraż, rozkład, wysokość pomieszczeń itp.).
Niezbędne jest także przedstawienie prawa do lokalu, warunków zabudowy oraz zgodności z planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli właściciel zakłada, że zmiana lokalu użytkowego w mieszkalny będzie wymagała przeprowadzenia prac budowlanych, musi on uzyskać na nie pozwolenie. Wszystkie te formalności najlepiej przeprowadzić wcześniej, ponieważ uzyskanie niektórych dokumentów może być czasochłonne.
Gdzie należy zgłosić zmianę?
Kolejny krok stanowi złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania. Należy przedłożyć go w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Można to zrobić osobiście lub online za pomocą portalu e-budownictwo. Wniosek powinien zostać rozpatrzony w ciągu 30 dni od dnia złożenia.
Do formularza trzeba dołączyć całą wymienioną powyżej dokumentację. Urząd po jej przyjęciu sprawdzi, czy nie występują jakiekolwiek braki. Po analizie może zdarzyć się tak, że zleci on uzupełnienie dokumentów. Wnioskujący ma na to 30 dni, aczkolwiek w tym czasie przysługuje mu prawo do tego, by wnieść sprzeciw od decyzji urzędu.
Przekształcenie lokalu – jakie terminy obowiązują?
Po wydaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu właściciel ma dwa lata na przekształcenie go. W tym czasie musi on wykonać wszystkie niezbędne prace. Ważne jest jednak to, by nie rozpoczynał ich przed otrzymaniem oficjalnego stanowiska urzędu, ponieważ może to zostać uznane za samowolę budowlaną.
Jeśli w ciągu dwóch lat przekształcenie nie zostanie wykonane, konieczne będzie składanie nowego wniosku. W przypadku odmowy właściciel lokalu może natomiast złożyć odwołanie – ma na to 14 dni.
Przekształcenie lokalu – na jaki koszt się przygotować?
Złożenie wniosku o przekształcenie lokalu jest bezpłatne. Należy się jednak liczyć z tym, że za otrzymanie niektórych dokumentów trzeba zapłacić. Zazwyczaj jest to kilkanaście złotych.
Warto także wspomnieć o tym, że inaczej wylicza się koszty amortyzacji lokalu użytkowego (2,5 proc. rocznie), a inaczej mieszkalnego (1,5 proc.). Od początku 2023 r. kosztów amortyzacji nieruchomości nie można natomiast wliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Kiedy takie rozwiązanie się opłaca?
Na zmianę lokalu użytkowego w mieszkalny najczęściej decydują się osoby, które zamknęły lub przeniosły działalność gospodarczą i nie chcą sprzedawać lub wynajmować nieruchomości. Rozwiązanie to jest polecane również przedsiębiorcom, którzy mogą prowadzić działalność w mieszkaniu.
Opłaca się ono także wszystkim, którzy chcą zaoszczędzić na podatku od nieruchomości. Jego maksymalne stawki za mkw. rosną z roku na rok, jednak w przypadku lokali mieszkalnych są znacznie niższe niż w przypadku lokali użytkowych.
Co więcej, wynajmując lokal mieszkalny, można uniknąć konieczności opłacania podatku VAT. W przypadku lokalu użytkowego generowany jest kolejny koszt. Przekształcenie nieruchomości może więc być korzystne, aczkolwiek należy nastawić się na długotrwały proces zbierania dokumentacji oraz uzupełniania ewentualnych braków.
Źródło: KRN.pl | 2023-03-17
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (1)
Alf ⋅ 03-02-2024 | 19:04
Komentarz był dobry dziekuje