Jak prawidłowo zmienić wpis dotyczący własności w księgach wieczystych?

Zmiana wpisu dotyczącego własności - może nastąpić jedynie w oparciu o rozstrzygnięcie procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Najwyższy w swoich ostatnich orzeczeniach po raz kolejny wyraźnie podkreślił, że zadaniem sądów wieczystoksięgowych nie jest badanie stanu własności nieruchomości. Sądy te mogą jedynie badać treść księgi wieczystej i dokumenty będące podstawą wpisów, tj. treść i formę wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). W ustnym uzasadnieniu SN przypomniał także, iż dla sądu rozpoznającego wniosek o wpis w księdze wieczystej, istotny jest stan rzeczy z chwili złożenia wniosku oraz kolejność wpływu (uchwała SN z dn. 16.12.2009 r., sygn. akt III CZP 80/09), orzecznictwo w naszym serwisie można znaleźć pod adresem: http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Wpisy-w-ksiedze-wieczystej-5_2_419.html.

W stanie faktycznym sprawy rozpatrywanej przez SN, wnioskodawca zwrócił się z wnioskiem o wpisanie na jego rzecz własności dwóch działek, które zgodnie z dotychczasowymi wpisami w księgach wieczystych należały do Skarbu Państwa. Wnioskodawca wskazał, że jest spadkobiercą osoby, której odebrano własność ziemi na cele reformy rolnej (dekret z 1944 r.). Co istotne, odebrane działki nie służyły reformie, a zostały przekazane w używanie przedsiębiorstwu państwowemu. Dlatego następnie, na mocy tzw. ustawy uwłaszczeniowej z 1 września 1990 r. (stanowiącej nowelizację ustawy o gospodarce gruntami), organy administracyjne orzekły, iż właśnie temu przedsiębiorstwu przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu (oraz własność wniesionych na nim nieruchomości). Spadkobiercom udało się podważyć decyzje uwłaszczeniowe (minister infrastruktury stwierdził ich nieważność, bowiem odebrane działki były położone na terenie miasta, a więc nie mogło na nich powstać użytkowanie wieczyste).  W oparciu o te decyzje stwierdzające nieważność, wnioskodawca złożył swój wniosek, który został uwzględniony przez sąd I instancji. Jednakże, zdaniem zarówno II instancji, jak i Sądu Najwyższego (orzeczenia z 27 lipca 2010 r., sygn. III CSK 122/10 i III CSK 155/10) wnioskodawca nie udowodnił, że Skarb Państwa wpisany był do księgi bez podstawy prawnej. Takie rozstrzygnięcie – tj. zmiana wpisu dotyczącego własności - może nastąpić jedynie w oparciu o rozstrzygnięcie procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W tym miejscu należy wskazać, że w praktyce niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym miewa różną postać: mogą to być niezgodności natury faktycznej (tj. wpisy w dziale I-O), bądź prawnej (wpisy dokonywane w dziale I-Sp i II–IV księgi wieczystej - typu brak ujawnienia prawa, brak wpisu istniejących obciążeń lub ograniczeń prawa, błędny wpis prawa). Sprostowanie niezgodności pierwszego typu jest dość proste - wadliwe oznaczenia nieruchomości sąd wieczystoksięgowy poprawia (na wniosek właściciela nieruchomości, wieczystego użytkownika lub z urzędu) na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Inaczej przedstawiają się zmiany dotyczące stanu prawnego (tj. własności nieruchomości). Jeżeli mamy do czynienia z tzw. rozbieżnością następczą – sprostowanie wpisu, zgodnie z art. 31 ust. 2 ww. ustawy, wymaga przedstawienia orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów (np. postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, o stwierdzeniu nabycia spadku, o zniesieniu współwłasności czy choćby akt notarialny zawierający umowę przeniesienia własności).

Trudniej jest, jeżeli mamy do czynienia z wpisem od początku wadliwym (tak jak w omawianym przypadku – wpis prawa własności na rzecz Skarbu Państwa od początku był bezprawny). W takim wypadku korekta może nastąpić jedynie na podstawie odrębnego orzeczenia sądu procesowego nakazującego sądowi wieczystoksięgowemu usunięcie niezgodności. Taki sposób postępowania wynika z brzmienia art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powództwo w tym trybie podlega ogólnym zasadom – wnosi się go do wydziału cywilnego sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 17 pkt 4 i art. 38 k.p.c, patrz także postanowienie SN z 22.05.2003 r., sygn. akt II CKN 109/01). Należy też pamiętać o tym, że jest to normalny tryb procesowy, a więc powodem (nie wnioskodawcą) jest osoba, na rzecz której własność ma zostać wpisana, zaś pozwanymi winny być wszystkie osoby, których dotyczy uzgodnienie wpisów w księgach wieczystych. Jak wskazał bowiem SN jeżeli doprowadzenie wpisów w księdze wieczystej do stanu zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym ma dotknąć praw wpisanych na rzecz innych osób, to sąd może nakazać usunięcie niezgodności tylko wtedy, gdy osoby te biorą udział w procesie w charakterze pozwanych (wyrok SN z 08.06.20058 r., sygn. akt I CK 701/04). Pozew złożony w tym trybie podlega normalnej opłacie – w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (tj. najczęściej wartości danej nieruchomości).