Jak pozbyć się starej hipoteki

Istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel, którego wierzytelność zabezpiecza wpis hipoteki w księdze wieczystej, może prowadzić egzekucję z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem.

Co więcej, nawet jeżeli zobowiązanie ulegnie przedawnieniu, wciąż istnieje możliwość prowadzenia egzekucji z przedmiotu zabezpieczenia (z wyłączeniem dochodzenia należności ubocznych).

Z perspektywy wierzyciela jest to zatem bezpieczna forma zabezpieczenia roszczeń, umożliwiająca uzyskanie zaspokojenia, bez względu na potencjalne ruchy dłużnika ukierunkowane na ukrycie majątku. Taki poziom komfortu sprawia, iż wielu wierzycieli nie spieszy się z podjęciem czynności zmierzających do wszczęcia egzekucji komorniczej.

W efekcie, wiele nieruchomości (zwłaszcza tych wybudowanych kilkadziesiąt lat temu), do dzisiaj obciążona jest hipotekami, często ustanowionymi przy tym na rzecz bliżej niezidentyfikowanych osób. Bywa to mało fortunne, zwłaszcza gdy zachodzi potrzeba zbycia nieruchomości. Potencjalny nabywca może bowiem przestraszyć się ewentualnie grożącej mu egzekucji z nieruchomości i odstąpić od transakcji, abstrahując od problemów, jakie mogą pojawić się, gdy zakup ma być finansowany z kredytu. Obawy te niekiedy są uzasadnione, zwłaszcza gdy kwota hipoteki jest niebagatelna.

Większość tzw. starych hipotek dotyczy jednak przeważnie kwot wyrażonych w starych złotych, które w przeliczeniu na dzisiejsze pieniądze stanowią symboliczne należności. Mimo wszystko tego rodzaju wpisy w dziale IV księgi wieczystej bywają uciążliwe.

Czy da się w łatwy sposób wykreślić takie hipoteki?

Najprostszym sposobem rozwiązania powyższego problemu jest uzyskanie od wierzyciela hipotecznego stosownej zgody… na wykreślenie hipoteki. Oświadczenie to, co do zasady wymaga zachowania formy pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie. W przypadku np. banków, wystarczy, że oświadczenie będzie spełniać wymogi określone w art. 95 ustawy prawo bankowe. Po uzyskaniu wyżej wspomnianej zgody, należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym stosowny wniosek o wykreślenie hipoteki.

Jeżeli wierzyciel hipoteczny odmawia udzielenia takiej zgody, można wszcząć sprawę o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości zgodnie ze stanem rzeczywistym. W toku takiego postępowania należy przedstawić dowód, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła np. wskutek zapłaty. Niedogodnościami takiego postępowania są jego wysokie koszty oraz czas oczekiwania na uzyskanie prawomocnego rozstrzygnięcia.

Co w przypadku hipotek ustanowionych na rzecz nieistniejących instytucji?

Jednym z zadań Banku Gospodarstwa Krajowego jest wydawanie oświadczeń mających moc dokumentu urzędowego, umożliwiających wykreślenie wpisów ujawnionych w działach III i IV ksiąg wieczystych lub zbiorach dokumentów, dokonanych na rzecz:

a) instytucji kredytowych zlikwidowanych lub uznanych za zlikwidowane na podstawie dekretów, o których mowa w pkt 4 (tj. dekretu z dnia 25 października 1948 r. o zasadach i trybie likwidacji niektórych przedsiębiorstw bankowych (Dz.U. poz. 410, z 1949 r. poz. 256 oraz z 1951 r. poz. 240), dekretu z dnia 25 października 1948 r. o zasadach i trybie likwidacji niektórych instytucyj kredytu długoterminowego (Dz.U. poz. 411 oraz z 1951 r. poz. 241), dekretu z dnia 25 października 1948 r. o reformie bankowej (Dz.U. z 1951 r. poz. 279 oraz z 1957 r. poz. 136));

b) Skarbu Państwa z tytułu:
nabycia ziemi i inwentarza z Państwowego Funduszu Ziemi, utworzonego dekretem z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. poz. 13, z 1957 r. poz. 172 oraz z 1968 r. poz. 6);
udzielonych w latach 1945-1990 kredytów i pożyczek na rozbiórkę i naprawę, wykończenie budowy, nadbudowę, remont i odbudowę budynków, na sprzedaż gruntów pod zabudowę oraz na sprzedaż przez państwo domów jednorodzinnych i wielorodzinnych;

c) Skarbu Państwa lub podmiotów, których następcą jest Skarb Państwa, dokonanych przed dniem 1 września 1939 r.

Jeżeli hipoteka zabezpiecza jedną z wyżej wymienionych wierzytelności, by uzyskać efekt w postaci uzyskania dokumentu, na podstawie którego można będzie złożyć wniosek o jej wykreślenie – wystarczy zwrócić się do BGK ze stosownym wnioskiem.

Wzór obowiązującego formularza dostępny jest na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego. Do wniosku należy dołączyć odpis księgi wieczystej. Następnie Bank Gospodarstwa Krajowego dokona przeliczenia aktualnej wartości obciążenia i wskaże numer rachunku bankowego, na który należy dokonać opłaty. Po uregulowaniu płatności, wyda stosowne oświadczenie, na mocy którego można złożyć wniosek o wykreślenie danej hipoteki z księgi wieczystej.

Wykreślenie pozostałych hipotek na rzecz osób, których miejsce pobytu nie jest znane

W przypadku, gdy Bank Gospodarstwa Krajowego nie stanowi podmiotu właściwego do złożenia oświadczenia, a aktualne dane wierzyciela lub jego następców prawnych nie są znane, by uzyskać efekt w postaci możności wykreślenia hipoteki, należy zaspokoić wierzytelność hipoteczną poprzez dokonanie zapłaty do tzw. depozytu sądowego.

Zgodnie z art. 467 k.c., poza wypadkami przewidzianymi w innych przepisach dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego między innymi w sytuacji, gdy z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie wie kto jest wierzycielem albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

Na mocy ust. 2 wskazanego wyżej artykułu, wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.

W przypadku zabezpieczenia zobowiązania hipoteką, sądem właściwym do wyrażenia zgody na złożenie świadczenia do depozytu jest sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Rzeczowo właściwym, będzie sąd rejonowy.

Wniosek o wyrażenie zgody na złożenie świadczenia do depozytu sądowego

We wniosku o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego należy:

• określić zobowiązanie, przy wykonaniu którego składa się przedmiot;
• przytoczyć okoliczności uzasadniające złożenie;
• dokładnie oznaczyć przedmiot, który ma być złożony;
• wskazać osobę, której przedmiot powinien zostać wydany, oraz warunki, pod którymi wydanie ma nastąpić.

We wniosku należy ponadto przedstawić stosowne oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do odebrania złożonej sumy z depozytu. Zgodnie z dominującym poglądem doktryny i orzecznictwa, oświadczenie to nie wymaga zachowania szczególnej formy.

Złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego co do zasady może być dokonane dopiero po uzyskaniu zezwolenia sądu. Istnieje jednak wyjątek. Jeżeli przedmiotem świadczenia są polskie pieniądze, złożenie do depozytu może być dokonane również przed uzyskaniem zezwolenia sądu. W takim wypadku równocześnie ze złożeniem pieniędzy dłużnik powinien zgłosić wniosek o zezwolenie na złożenie do depozytu. W razie uwzględnienia tego wniosku złożenie do depozytu uważa się za dokonane w chwili, w której rzeczywiście nastąpiło.

Jeżeli przedmiotem świadczenia są pieniądze, złożenie do depozytu sądowego następuje przez wpłatę na rachunek depozytowy Ministra Finansów (zazwyczaj można go ustalić, wchodząc na stronę internetową sądu).

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej ma charakter deklaratywny. Oznacza to, że hipoteka wygasa z chwilą skutecznego złożenia sumy pieniężnej do depozytu sądowego – a nie dopiero po wydaniu przez sąd wieczystoksięgowy postanowienia o jej wykreśleniu. Bywa to istotne, zwłaszcza gdy w umowie przedwstępnej sprzedaży, sprzedający zobowiązał się, że do wskazanego terminu doprowadzi do wygaśnięcia hipoteki.

Komplet dokumentów, tj. postanowienie wraz z klauzulą prawomocności, dowód zapłaty oraz dowód złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się odbioru sumy złożonej do depozytu, należy dołączyć do wniosku o wykreślenie danej hipoteki (sam wniosek trzeba zaś złożyć na formularzu KW-WPIS).

Jak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 5 października 1998 r., sygn. I CKN 354/98: Zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki nie jest wprawdzie wymagana, niemniej dłużnik, który twierdzi, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła wskutek zapłaty, powinien przedstawić odpowiedni dowód z dokumentu, taki np. jak pokwitowanie z pod podpisem notarialnie poświadczonym (art. 462 § 2 KC i art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Natomiast dłużnik, który powołuje się na wygaśnięcie hipoteki z mocy art. 99 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinien przedstawić odpis prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie dłużnej kwoty do depozytu sądowego, dowód wpłaty tej kwoty do depozytu oraz dowód złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odebrania złożonej sumy z depozytu.

W efekcie powyższych procedur właściciel może cieszyć się księgą wieczystą wolną od wpisów hipotecznych.