Jak poradzić sobie z lokatorami gromadzącymi śmieci

Gromadzenie śmieci w obiekcie budowlanym może również w określonych sytuacjach naruszać ogólne warunki użytkowania budynku, wskazane w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Ministerstwo Infrastruktury przedstawiło rozwiązanie problemu z lokatorami gromadzącymi śmieci w mieszkaniach. Resort zwrócił uwagę, że osoby takie zamieszkują w różnych zasobach mieszkaniowych wobec tego takie uciążliwe zachowanie dotyka osoby dysponujące różnymi tytułami prawnymi do zajmowanych lokali. W zależności od rodzaju zasobu mieszkaniowego i tytułu prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego przysługują odmienne środki prawne zapobiegające uciążliwemu korzystaniu z lokali przez osoby dysponujące prawami podmiotowymi do tych lokali. Te środki prowadzą jednak każdorazowo do utraty tytułu prawnego do lokalu przez osobę występującą przeciwko porządkowi domowemu, albo w inny sposób czyniącą uciążliwym korzystanie z różnych lokali czy też z nieruchomości wspólnej (wypowiedzenie umowy najmu zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 11 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub licytacją lokalu stanowiącego odrębną własność zgodnie z art. 27 ust. 5 u.s.m., a także z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali)

Należy ponadto wskazać, że kwestia niekorzystnego oddziaływania na nieruchomość sąsiednią (m.in. poprzez nieprzyjemne zapachy związane ze składowaniem w mieszkaniu śmieci) uregulowana jest także w Kodeksie cywilnym. Negatywne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przybiera postać tzw. immisji. Ta instytucja stosunków sąsiedzkich regulowana jest przepisami prawa rzeczowego (tzw. prawo sąsiedzkie). Mianem prawa sąsiedzkiego określa się zbiorczo przepisy art. 144-154 K.c., regulujące stosunki wynikające z sąsiedztwa nieruchomości oraz wzajemnych oddziaływań powstających w wyniku wykonywania własności sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Przepisy prawa sąsiedzkiego należą do ustawowych wyznaczników granic wykonywania własności nieruchomości. Przepisy te w zasadzie odnoszą się do stosunków między właścicielami nieruchomości, ale również mogą być stosowane w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości, zarówno o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym. Zgodnie z art. 144 K.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywania przez niego prawa własności. Korzystając z własnej nieruchomości, nie może on podejmować działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ograniczenie to zostało wprowadzone w celu wyeliminowania, a przynajmniej zminimalizowania, konfliktów mogących powstać w stosunkach sąsiedzkich. Przepis wprowadza zakaz tzw. immisji pośrednich. Pod tym pojęciem rozumie się ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy tym źródłem tych oddziaływań jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Negatywne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może mieć charakter niedozwolonych immisji niematerialnych. Istotą immisji niematerialnych jest negatywne oddziaływaniu na sferę psychiczną właściciela nieruchomości (wytworzenie ciepła, hałasu, przykrych zapachów, utrata poczucia bezpieczeństwa, estetyki itp.). W sytuacji gdy doszło do takiego rodzaju naruszenia (immisja), właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 K.c.). Podkreślić należy, że roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, a także osobom, które zajmują lokale na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, a także stosunku najmu.

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o pomocy społecznej umożliwiają wspomaganie osoby chorej psychicznie, zagrożonej eksmisją z lokalu. Przede wszystkim należałoby zadbać o to, aby osoba zaburzona psychicznie, jeżeli jej stan zdrowia tego wymaga, była poddana leczeniu. Gdyby okazało się, że nie wymaga hospitalizacji i może przebywać w środowisku, ale wymaga regularnego przyjmowania leków, powinno się dopilnować, aby przyjmowała leki. Działania te mogą być monitorowane przez pielęgniarkę środowiskową, a także przez pracowników socjalnych albo pracowników świadczących specjalistyczne usługi opiekuńcze.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością są obowiązani utrzymywać ją w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym w szczególności zwalczać gryzonie, insekty i szkodniki. W sytuacji zgłoszenia dotyczącego uciążliwości spowodowanej gromadzeniem odpadów w mieszkaniach organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej sprawę przekazują do właściciela lub zarządcy budynku oraz do właściwych organów gminy. Organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej uczestniczą w kontroli wyłącznie na wniosek, np. zarządcy budynku czy policji z głosem doradczym. W przedmiotowych sprawach organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej nie posiadają kompetencji do wydawania decyzji ani nakładania grzywien.

Gromadzenie śmieci w obiekcie budowlanym może również w określonych sytuacjach naruszać ogólne warunki użytkowania budynku, wskazane w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z § 15 pkt 1 i 3 przedmiotowego rozporządzenia, każdy lokal mieszkalny powinien być użytkowany w sposób zapewniający zachowanie wymogów bezpieczeństwa oraz utrzymanie stanu higieniczno-sanitarnego określonego odrębnymi przepisami. Stwierdzenie naruszenia przedmiotowego przepisu umożliwia zastosowanie sankcji określonych w art. 91a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z przytoczonym przepisem, kto użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami, lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Zdaniem Ministerstwa opisane regulacje kodeksowe zapewniają wystarczającą ochronę właścicielom oraz innym osobom, którym przysługują inne niż własność prawa do nieruchomości.