Jak kupić miejsce postojowe w garażu podziemnym

Wiele osób, nabywając mieszkanie, ma możliwość kupna również miejsca postojowego znajdującego się w piwnicy budynku. To jednak specyficzny rodzaj transakcji.

Obecnie duża część nowych budynków projektowana jest w ten sposób, że kondygnacja podziemna budynku to hala garażowa, składająca się z reguły z jednego dużego pomieszczenia z wyrysowanymi w nim na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Problem prawny z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca postojowego sprowadza się właśnie tylko do wyrysowania na podłodze linii wyznaczającej granice tego miejsca. Nie może być ono – tak jak lokale mieszkalne w budynku – samodzielnym lokalem, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Miejsce postojowe nie może zatem, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowić odrębnej nieruchomości, a w konsekwencji odrębnego przedmiotu własności. W przypadku miejsc postojowych taki odrębny przedmiot własności można osiągnąć tylko wówczas, gdy poszczególne miejsca postojowe w budynku zaprojektuje się jako oddzielne pomieszczenia wydzielone trwałymi ścianami od pozostałych lokali i od nieruchomości wspólnej. Miejsce postojowe nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne. Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym. Od momentu gdy w Polsce pojawiły się budynki z miejscami postojowymi powstał problem prawa do miejsca postojowego.

Na bazie mniej lub bardziej trafnych pomysłów wyłoniły się dwie formy prawne. Pierwsza z nich polega na tym, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Taki udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać, i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Prawo do miejsca postojowego można zapewnić też poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu. Parking pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej, jednak obciążoną na rzecz właścicieli konkretnych lokali służebnością parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób. Taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. Jednak w odróżnieniu od wcześniejszej formy uniemożliwia sprzedaż samego miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży mieszkania.

W postanowieniu z dnia 19.05.2004 roku sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał jednak, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu niemieszkalnego (garażowego). Sąd przyjął, że garaż wielostanowiskowy należy wydzielić jako odrębny lokal użytkowy, z którym musi być związany udział w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych mogą nabyć udziały w nieruchomości lokalowej (garażu) i ustalić w drodze umowy sposób korzystania z miejsc postojowych, tzn. przyznać indywidualnym lokatorom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Zdaniem Sądu Najwyższego, w praktyce do nabycia prawa do miejsca postojowego dochodzić powinno poprzez nabycie udziału we współwłasności lokalu użytkowego (garażu), do którego przypisuje się prawo do korzystania z wydzielonych wewnątrz tego garażu miejsc postojowych. Udziałem we współwłasności nieruchomości współwłaściciel, będący dysponentem miejsca postojowego, może rozporządzać swobodnie niezależnie od przysługującej mu własności lokalu mieszkalnego.

Zatem w przypadku, gdy garaż został wyodrębniony w budynku jako samodzielny lokal, kupno miejsca postojowego odbywa się poprzez kupno udziału w tym lokalu z którym udziałem związane jest prawo korzystania z konkretnego miejsca postojowego. Taki sposób korzystania z miejsc postojowych w lokalu garażowym podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu garażowego. W przypadku gdy garaż nie został wyodrębniony w budynku jako samodzielny lokal, wówczas wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, a na rzecz właścicieli konkretnych lokali ustanowione są służebności polegające na prawie korzystania z wyznaczonych miejsc postojowych. W takim przypadku nie sprzedaje się miejsca postojowego, jego los bowiem jest ściśle związany z lokalem, do którego zostało ono w służebności przypisane. Zatem sprzedaż mieszkania powoduje automatycznie, że nowy właściciel mieszkania staje się uprawniony do korzystania z miejsca postojowego przypisanego do tego lokalu.

W związku z kupnem miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym warto też zwrócić uwagę, że wspólnota mieszkaniowa może mieć uregulowane zasady korzystania z miejsc parkingowych przed budynkiem. W związku ze zbyt małą liczbą miejsc parkingowych w stosunku do samochodów mieszkańców wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały w tym zakresie. Ustawa prawo o ruchu drogowym umożliwia egzekwowanie przepisów nie tylko na drogach publicznych, ale i na drogach wewnętrznych. Zgodnie z tymi regulacjami możliwe jest karanie kierowców w strefach ruchu na drogach wewnętrznych. Decyzja o ustanowieniu strefy ruchu należy do wspólnoty mieszkaniowej. Ona także odpowiada za dostosowanie oznakowania dróg wewnętrznych do wymagań wynikających z obowiązujących przepisów i pokrywa koszty zakupu tablic. Kierowcy, którzy poruszają się po oznakowanych strefach ruchu, odpowiadają za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania i za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Poza ustanowieniem strefy ruchu wiele wspólnot mieszkaniowych w celu uregulowania zasad parkowania na swoim terenie podejmuje też uchwały o przypisaniu konkretnych miejsc parkingowych do poszczególnych lokali i o zamontowaniu blokad parkingowych. Kupując mieszkanie w budynku wspólnoty mieszkaniowej, warto więc sprawdzić, jak wyglądają uregulowania w tym zakresie.