Jak kupić i przebudować strych?

Szansą na kupno tańszego mieszkania może okazać się adaptacja strychu. Jednak przeprowadzenie procedury adaptacji we wspólnocie mieszkaniowej nie jest proste.

Szansą na kupno tańszego mieszkania w centrum miasta może okazać się adaptacja strychu na mieszkanie. Wiele takich strychów nie jest wykorzystywanych przez właścicieli lokali lub jest wykorzystywanych tylko w celach gospodarczych. Jednak właściwe przeprowadzenie procedury adaptacji strychu we wspólnocie mieszkaniowej nie jest proste.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Pierwszym krokiem jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu stworzenia ze strychu lokalu mieszkalnego i jego zbycie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc wspólnota mieszkaniowa musi w tym celu podjąć uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać zgodę na przebudowę strychu, sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej oraz upoważniać zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy przedwstępnej i złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza. Uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie podejmie uchwały, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć ją do sądu. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Można zaskarżyć nie tylko uchwałę, która została podjęta, ale także taką, której właściciele nie podjęli, gdyż uchwała nie uzyskała większości głosów (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie sygn. akt I ACa 103/11). Natomiast w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, czyli takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do wyrażenia zgody przez wspólnotę mieszkaniową potrzebna jest jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zawarcie umowy przedwstępnej

W przypadku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na adaptację strychu strony powinny zawrzeć umowę przedwstępną. Z nabywcą podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony do tego uchwałą właścicieli lokali. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w związku z tym, że zarząd w takiej wspólnocie z reguły nie istnieje, umowę podpisują wszyscy właściciele lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane, część budynku, która ma podlegać adaptacji, określić cenę sprzedaży oraz sposób jej zapłaty oraz określić ewentualnie inne warunki, które ustalą strony. Często osoba przebudowująca strych zobowiązuje się np. zmienić pokrycie dachowe lub wykonać inne prace na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście zakres tych dodatkowych prac wypracowywany jest zawsze indywidualnie w wyniku prowadzonych negocjacji.
Umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, z wpisem roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, gdyż tylko w takim wypadku możliwe jest zapewnienie sobie gwarancji nabycia własności lokalu nawet w przypadku, gdyby wspólnota mieszkaniowa zmieniła zdanie. Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie daje gwarancji, że wspólnota mieszkaniowa, mimo przebudowy lokalu, przeniesie własność adaptowanego lokalu na inwestora.

Formalności prawa budowlanego i wykonanie przebudowy

Kolejnym etapem inwestycji jest dopełnienie wymogów prawa budowlanego, które rozpoczyna przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy strychu i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę) oraz na podstawie uzyskanego pozwolenia wykonanie przebudowy strychu. Przebudowany lokal musi spełniać wymogi samodzielności lokalu, co potwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, czyli lokali użytkowych. Zgodnie z orzecznictwem sądowym w tym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt I OSK 646/11, oceniając samodzielność lokalu, nie można się ograniczyć tylko do przepisów ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem jest bowiem taki, który odpowiada przepisom ustawy o własności lokali i który można uznać za samodzielny w świetle dokumentacji technicznej i prawa budowlanego. Niemniej to organ administracji decyduje, czy dany lokal spełnia warunki samodzielności, wydając zaświadczenie o samodzielności będące niezbędną podstawą do zawarcia aktu notarialnego, w którym następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności.

Przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Ostatnim krokiem po wykonaniu przebudowy strychu i stworzeniu nowego lokalu będzie zawarcie między wspólnotą mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd, i nabywcą strychu umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, tak jak w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, również umowa sprzedaży podpisana będzie przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli lokali, gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali, oraz sprostowanie wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we wspólnocie.

Podsumowanie

Z przebudową strychu na mieszkanie wiąże się konieczność dokonania wielu czynności i pokrycia sporych kosztów także „administracyjnych”. Warto więc dobrze taką procedurę przygotować i przeprowadzić, żeby – zamiast korzyści – nie przyniosła ona problemów i ciągnących się spraw sądowych.