Jak kupić działkę budowlaną

Nabycie działki i budowa domu systemem gospodarczym to nadal bardzo atrakcyjny sposób na zapewnienie sobie mieszkania. Wymaga jednak przemyślanych działań.

Nabycie działki i budowa domu systemem gospodarczym to nadal bardzo atrakcyjny sposób na zapewnienie sobie mieszkania. Przy samodzielnej inwestycji musimy jednak wykazać się sporą ostrożnością, wiedzą i przemyślanymi działaniami.

Określenie umiejscowienia i granic działki

Pierwszą i najważniejszą sprawą w przypadku nabycia działki jest jej faktyczne umiejscowienie w terenie. Czasami bowiem zdarza się, że właściciel pokazuje nabywcy inną działkę, niż tę której dokumenty przedstawia później notariuszowi i sprzedaje. Zwróć uwagę, że notariusz bada, czy dana osoba jest właścicielem działki o określonym numerze, i nie jest w stanie sprawdzić, czy kupujący kupuje działkę, którą właściciel mu wcześniej pokazywał w terenie, czy też zupełnie inną działkę, która też jest własnością tej samej osoby. Inną metodą oszustwa, z jaką może spotkać się nabywca, jest pokazywanie przez właściciela wprawdzie właściwej działki, ale próba oszukania nabywcy co do granic nieruchomości. Oszustwo takie może przybrać dwie formy. Właściciel może twierdzić, że granica przebiega w innym miejscu, niż to jest faktycznie, np. że granica przebiega na „tamtych krzakach”, podczas gdy faktycznie działka jest węższa. Właściciel może też zataić, że granica uległa zatarciu, w zasadzie nie wiadomo, jak przebiega w terenie, i między nim a sąsiadem trwa spór co do jej przebiegu.

Nabywca w żadnym wypadku nie powinien wierzyć oświadczeniom składanym w powyższych sprawach przez właściciela. Sprawdzeniu, czy działka, którą właściciel nam pokazywał, i ta, której dokumenty dostarczył do notariusza, to ta sama działka, służą mapy geodezyjne. Mapy te zawierają granice działek ich numery i punkty orientacyjne (ulice, budynki itd.), które umożliwiają zorientowanie się w terenie. Mapy udostępniane są również w internecie na stronie Krajowej Infrastruktury Informacji Przestrzennych.

Jeśli zaś chodzi o kwestię właściwego określenia granic nieruchomości, granice działek powinny być oznaczone słupkami geodezyjnymi. Zatem na podstawie mapy geodezyjnej i tych oznaczeń geodezyjnych w terenie jesteśmy w stanie zorientować się co do ich przebiegu. Jeżeli natomiast znaków geodezyjnych nie ma, zawsze możemy skorzystać z usług geodety, który jeśli to możliwe, wytyczy granice.

Jednak jeżeli okaże się, że granica jest sporna, zawarcie umowy sprzedaży powinniśmy uzależnić od przeprowadzenia przez właściciela postępowania rozgraniczającego. Rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami oraz sporządzenie odpowiedniej dokumentacji.

Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich. Organem właściwym jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Organ wszczyna postępowanie w drodze postanowienia, które doręcza stronom, a upoważniony geodeta zbiera materiał dowodowy i wzywa strony na rozprawę graniczną. W trakcie rozprawy geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego materiału oraz znaków granicznych. Jeżeli wyniknie między stronami spór, geodeta namawia strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej i wymaga formy protokołu granicznego. W wyniku przeprowadzonego postępowania wójt (burmistrz, prezydent miasta) może wydać decyzję o rozgraniczeniu, może też sprawę umorzyć, o ile dojdzie do ugody granicznej, natomiast w przypadku wdania się stron w spór oraz przy braku wystarczających dowodów może postępowanie umorzyć i przekazać sprawę do rozpatrzenia sądowi. Także każda ze stron niezadowolona z wydanej decyzji może wystąpić w terminie 14 dni od jej otrzymania o skierowanie sprawy na drogę sądową. Sprawę rozpatruje sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Dojazd do działki

Kolejną sprawą, jaką trzeba uwzględnić przy kupnie działki, jest konieczność dostępu do drogi publicznej. Nie wszystkie nieruchomości mają granice stykające się z drogą publiczną. Te, które takiej granicy nie posiadają, muszą mieć zagwarantowany dostęp prawny przez inne nieruchomości do drogi publicznej. Brak dostępu uniemożliwia między innymi uzyskanie pozwolenia na budowę. Przy braku takiego dostępu konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez sąsiednie działki. Często w praktyce występują tak zwane „drogi zwyczajowe”, nie mające jednak znaczenia prawnego, czyli drogi, ścieżki, po których jeździ się od lat, nieraz od pokoleń, korzystając z sąsiedzkiej grzeczności.

Zatem nawet jeśli do danej działki jest dojazd, na przykład jakąś mniej lub bardziej utwardzoną drogą przez działkę sąsiednią, nie znaczy to, że jest on zagwarantowany prawnie. Sprawdźmy, czyją własnością jest ta droga. Jeżeli okaże się, że np. gminy, to możemy spać spokojnie, jeżeli natomiast to własność innej osoby lub właściciela, który sprzedaje nam działkę, zażądajmy ustanowienia w umowie sprzedaży służebności przejazdu, a wręcz radzę uzależnić jej kupno od ustanowienia tej służebności. Chyba że taka służebność została już ustanowiona i jest wpisana w księdze wieczystej. Jeżeli tego nie zrobimy i uwierzymy zapewnieniom sprzedającego, że już jego ojciec tą drogą jeździł i nigdy nie było problemu, to przy późniejszych kłopotach przy uzyskaniu pozwolenia na budowę lub gdy sąsiad przesunie swoje ogrodzenie, uniemożliwiając nam przejazd, powinniśmy mieć pretensje tylko do siebie.

Media na działce

Równie ważną sprawą jak zapewnienie przejazdu jest zapewnienie doprowadzenia do działki przyłączy mediów, jeżeli nabywamy ją pod budowę naszego domu. Tak jak w przypadku drogi, jeżeli na naszej działce fizycznie nie ma przyłączy niezbędnych nam mediów, zanim kupimy działkę, musimy zadbać o ich bezproblemowe doprowadzenie w przyszłości. Właściciel nieruchomości, z której do naszego przyszłego domu doprowadzi się prąd czy gaz, powinien ustanowić nam służebność umożliwiającą ich doprowadzenie.

Pamiętajmy, że bardzo często praktykowana w przypadku mediów zgoda na piśmie nie jest najlepszym rozwiązaniem. Owszem, jeżeli już kupiliśmy działkę, jesteśmy w trakcie załatwiania spraw w urzędach i potrzebujemy takiej zgody, a dobrze żyjemy z sąsiadem, to forma pisemna może być wystarczająca. Natomiast jeżeli kupujemy działkę, nie znamy stosunków sąsiedzkich ani ludzi, z którym przyjdzie nam sąsiadować i od których taką zgodę w przyszłości będziemy musieli uzyskać, zawsze uzależniajmy kupno działki od tego, aby w naszej umowie sprzedaży ustanowiono taką służebność. Taką zgodę w formie pisemnej można zawsze odwołać, natomiast służebność gruntowa raz ustanowiona jest praktycznie niemożliwa do zniesienia.

Możliwość zabudowy

Ostatnią kwestią, jaką musimy sprawdzić przy kupnie działki, jest możliwość jej zabudowy, oczywiście, jeżeli kupujemy ją z myślą o budowie na niej domu. Również w tym wypadku nie powinniśmy wierzyć zapewnieniom właściciela, że sprzedaje nam działkę budowlaną. O tym, co na danej działce możemy budować, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego, który znajdziemy w gminie. Problem w tym, że większość terenów w Polsce nie jest objęta takimi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka, którą zamierzamy nabyć, nie jest objęta takim planem zagospodarowania przestrzennego, na wniosek osoby zainteresowanej gmina wyda decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero na tej podstawie następuje określenie terenu i możliwe jest uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę naszego domu zgodnie z projektem architektonicznym.

Zatem, moim zdaniem, najbezpieczniejszym sposobem przeprowadzenia transakcji zakupu działki pod budowę konkretnego budynku mieszkalnego, którego projekt architektoniczny wybraliśmy, jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, w której kupno działki od właściciela uzależnimy od uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego zgodnie z wybranym projektem. W takiej transakcji umowę sprzedaży działki zawieramy dopiero wówczas, gdy uprawomocni się decyzja pozwolenia na budowę zgodnie z naszym projektem. W przeciwnym wypadku może się okazać, że po kupnie działki nie wybudujemy na niej tego domu lub – co gorsza – nie postawimy tam żadnego domu.