Jak koronawirus wpłynie na rynek nieruchomości – prognozy

Globalna pandemia COViD-19 wpłynie na każdy sektor gospodarki. Bez wątpienia podyktuje również nowe warunki na rynku nieruchomości, który do tej pory odnotowywał w Polsce historyczne rekordy. Oznacza to spore utrudnienia zarówno dla deweloperów, jak i firm budowlanych. Warto dowiedzieć się, jakie scenariusze są najbardziej realne i czego możemy oczekiwać po rynku nieruchomości w dobie wywołanej przez koronawirusa recesji.

Nieruchomości: odnotowywano rekordy

Ostatni okres w branży nieruchomości był naprawdę wyjątkowy. W 2019 roku według danych GUS deweloperzy oddali do użytku 207 tys. lokali, co było wynikiem o 12 proc. lepszym od tego odnotowanego rok wcześniej. Prognozy na rok 2020 były jeszcze lepsze: wiele wskazywało na to, że inwestycji będzie więcej i padną kolejne rekordy.

Te dotyczyły zresztą nie tylko podaży, ale przede wszystkim popytu. Mieszkania szybko znajdowały nabywców, a znaczna część z nich nie chciała wcale realizować w ten sposób własnych celów mieszkaniowych, ale skutecznie zainwestować kapitał. Pierwsze informacje o koronawirusie wydawały się nie mieć większego znaczenia dla rynku. Szybko okazało się jednak, że również on będzie musiał radzić sobie z kryzysem wywołanym przez pandemię oraz związanymi z nią ograniczeniami.

Niepewność na rynku

Wielu obserwatorów twierdziło, że kryzys wywołany przez COViD-19 przyczyni się do pęknięcia bańki, która narastała na rynku nieruchomości od dłuższego czasu. Ceny zaczęły gwałtownie rosnąć już w 2017 roku. Jak wynika z zestawienia przygotowanego przez Bankier.pl, na jego początku przeciętnie za metr kwadratowy położonego w stolicy mieszkania o rozmiarze 40-50 mkw. trzeba było zapłacić 7221,83 zł/m2. Rok później cena wynosiła 8178,98 zł, natomiast obecnie to 9946 zł.

Tuż przed wybuchem pandemii koronawirusa dostrzegano wprawdzie pierwsze symptomy spowolnienia gospodarczego, jednak nikt nie mógł spodziewać się scenariusza, w którym dojdzie do tak poważnego tąpnięcia na rynku. Siłą rzeczy nikt nie był również w stanie określić realnych prognoz, tym bardziej że sytuacja była bardzo dynamiczna.

Nowe warunki działania

Niepewność na rynku stawia nowe wymagania przed przedsiębiorstwami branży deweloperskiej i budowlanej. Obostrzenia związane z kwarantanną, trudne w interpretacji prawo i zalecenia sprawiają, że skuteczne operowanie staje się bardzo trudne.

W trakcie recesji warto postawić więc na sprawdzoną wiedzę i korzystać z baz firm, takich jak ALEO.com Dzięki nim w łatwy sposób można zweryfikować kontrahentów, usprawnić procedury przetargowe i dostrzec nowe perspektywy dla biznesu. Stosowanie nowoczesnych narzędzi to najlepszy sposób na przezwyciężenie utrudnień, które mogą utrzymywać się przez dłuższy czas.

Podaż mieszkań przyhamowuje

Pierwsze analizy ekspertów wskazywały na to, że pandemia koronawirusa doprowadzi do znacznego spadku ceny nieruchomości. Tak się jednak nie stało. Jak pokazują dane rynkowe, ich wartość utrzymuje się na podobnym poziomie. W obecnej sytuacji można więc mówić o poważnym wyhamowaniu.

To dotyczy nie tylko ceny lokali mieszkalnych i użytkowych, ale również tempa inwestycji: według danych Ministerstwa Rozwoju pomiędzy styczniem a kwietniem 2020 roku do użytku oddano ponad 63 tysiące mieszkań, a więc o 2,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Z drugiej strony efekty pandemii są coraz bardziej zauważalne z każdym kolejnym miesiącem: w samym kwietniu spadek wyniósł bowiem ponad 20 procent.

Problemy branży deweloperskiej

Wpływ na tę tendencję ma wiele czynników. Jednym z nich są bez wątpienia trudności natury logistycznej i organizacyjnej wymuszone przez nakładane przez rząd ograniczenia. Z jednej strony są to nowe przepisy sanitarne, z drugiej: także odpływ pracowników, w tym tych pochodzących spoza granic Polski.

Poza tym – co w pełni naturalne z perspektywy czekającej nas recesji – wiele inwestycji może przeżywać poważne problemy z powodów czysto ekonomicznych. Kryzys wymusił przekalkulowanie posunięć i naniesienie korekt na plany, które były tworzone w zupełnie innej rzeczywistości gospodarczej. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na problemy z określeniem realnego wpływu pandemii na sektor jest brak informacji dotyczących okresu trwania obostrzeń: z pewnością im krócej będzie utrzymywać się zagrożenie i towarzysząca mu kwarantanna, tym szybciej będą mogły ruszyć planowane inwestycje.

Warto jednak mieć świadomość, że branża budowlana i tak nie ma szczególnych powodów do narzekań: z kryzysem poradziła sobie znacznie lepiej niż inne sektory gospodarki jak gastronomia, hotelarstwo czy eventy.

Inne inwestycje w nieruchomości

Wiele wskazuje także na to, że zmieni się struktura popytu na mieszkania. Jako pierwsi na kryzys zareagowali inwestorzy, zwłaszcza ci, którzy spekulowali na rynku nieruchomości. Krótkotrwałe inwestycje nie są z ich punktu widzenia tak dochodowe, jak wcześniej, wiążą się przy tym z większym ryzykiem. Z drugiej strony wciąż aktywni są inwestorzy długoterminowi, którzy – zgodnie z rynkową zasadą – starają się w tym okresie znaleźć najlepsze okazje. Siłą rzeczy wymusza to jednak również zmianę polityki na deweloperach.

Inne cele mieszkaniowe

Znacznym problemem dla rynku nieruchomości mogą stać się najbardziej widoczne symptomy recesji, takie jak zwiększenie stopy bezrobocia oraz ograniczenie dochodów populacji. Ostatnie lata były pod tym względem wyjątkowo korzystne.

Obecnie szacunki prezentują się zupełnie inaczej. Według prognoz ekonomistów bezrobocie może wzrosnąć nawet do 15 proc., a największy od blisko 30 lat spadek PKB przełoży się na obniżenie wydolności finansowej milionów osób. Wiele wskazuje więc na to, że przede wszystkim obniżeniu ulegnie popyt na nieruchomości nabywane w celach mieszkaniowych.

Polityka banków a rynek deweloperski

Istotnym sygnałem dla deweloperów i powiązanych z nimi podmiotów jest także zmiana strategii banków udzielających kredytów hipotecznych. Niemal wszystkie instytucje zdecydowały się na podniesienie wymaganego progu wkładu własnego do poziomu 20 lub 30 proc.

Oznacza to zdecydowanie większe trudności z uzyskaniem finansowania zakupu mieszkania przy wciąż bardzo wysokich cenach. Jednocześnie pewnego rodzaju powodem do optymizmu mogą być bijące historyczne rekordy stopy procentowe: ich niski poziom ułatwia tanie zadłużanie się, wobec czego konsumenci dysponujący oszczędnościami będą mogli dalej korzystać z oferty kredytów mieszkaniowych.