Jak i po co sprawdzić sprzedawcę przed zakupem mieszkania

Przed zakupem mieszkania wskazane jest zachowanie podwyższonych standardów staranności. Może to uchronić przed utratą oszczędności życia, jeśli trafisz na nieuczciwego sprzedawcę.

Zakup wymarzonego mieszkania to dosyć spory wydatek. Wielu z nas, by nabyć własne „M”, poza przeznaczeniem na ten cel większości posiadanych oszczędności, musi dodatkowo zaciągnąć wieloletnie zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego. Nie tylko jednak przezorność finansowa powoduje, że tego rodzaju umowy traktujemy inaczej. Zakup nieruchomości to rzecz jasna nie kupno butów. Wielu z nas słyszało o tych nieszczęśnikach, którzy przy nabywaniu mieszkania stracili oszczędności życia, trafiając na nieuczciwego sprzedawcę lub wręcz oszusta. Z tych oczywistych względów, przy zawieraniu tego rodzaju transakcji, wskazanym jest zatem zachowanie podwyższonych standardów staranności.

Analiza, czy dana transakcja jest bezpieczna, ma wielopłaszczyznowy charakter. Wielu z nas zaczyna od sprawdzenia samego lokalu – tj. czy spełnia on wymagania i oczekiwania kupującego, czy nieruchomość nie posiada oczywistych wad technicznych, itd. W tym aspekcie pozytywną rzeczą jest coraz częstsze najmowanie przez osoby zainteresowane nabyciem lokalu usługi profesjonalnego badania stanu mieszkania. Praktyka sądowa potwierdza bowiem, że wiele wad nieruchomości bywa skwapliwie ukrywanych przez sprzedających. Doświadczone oczy eksperta pozwalają zaś odkryć wiele takich niespodzianek. Abstrahując od powyższych istotnych kwestii, przedmiotem analizy ze strony kupującego, winny być jeszcze trzy materie:

• stan prawny nieruchomości;
• treść umowy sprzedaży (czy umowy deweloperskiej);
• osoba samego sprzedawcy.

O ile pierwsze dwie płaszczyzny są niemal zawsze przedmiotem mniejszej lub większej analizy ze strony kupującego (a przynajmniej przez notariusza) – o tyle pełny audyt transakcji pod względem wiarygodności sprzedawcy, wciąż w praktyce obrotu przeprowadzany jest niezwykle rzadko. Z reguły dzieje się tak w odniesieniu do kontraktów o niebagatelnej wartości, w których także i każdy przecinek umowy badany jest przez tabun prawników zarówno ze strony sprzedającego, jak i kupującego. Skupimy się zatem na kwestii weryfikacji wiarygodności zbywcy lokalu mieszkalnego – i to na w wariancie – „zrób to sam”.

Analiza wiarygodności dewelopera

Najprostszą metodą sprawdzenia powyższych danych, jest oczywiście udzielenie stosownego zlecenia, specjalizującej się w tematyce nieruchomości kancelarii. Święty spokój nabywcy może oczywiście być mniej lub bardziej kosztowny – ale plusem tego rozwiązania jest po pierwsze cytowany wyżej święty spokój (a on w zasadzie jest rzeczą bezcenną), a po drugie – oszczędność czasu. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by pewne informacje wydobyć samemu.
W pierwszej kolejności warto nadmienić, że w przypadku zawierania umów w formie aktu notarialnego, większość podstawowych czynności weryfikujących zgodność osoby zbywcy z danymi ujawnionymi w rejestrach – czyni notariusz. Podkreślić jednak wypada, że bada on jedynie kwestie formalne – nie zajmuje się zaś w szczególności weryfikacją wiarygodności sprzedającego. Zawierając zaś umowę w zwykłej formie pisemnej (np. umowę przedwstępną lub rezerwacyjną), strona winna we własnym zakresie zadbać o zabezpieczenie swych praw i interesów.

Kto jest właścicielem nieruchomości?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić (i to jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania), czy osoba podająca się za zbywcę, faktycznie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości. Problemu nie ma, jeżeli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, a ujawniony w niej stan prawny, jest zgodny z rzeczywistym. W takim przypadku, by sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, wystarczy jedynie znać tzw. numer księgi wieczystej i skorzystać z bezpłatnej wyszukiwarki ksiąg wieczystych dostępnej na stronie tzw. Ministerstwa Sprawiedliwości. Dla ułatwienia, należy wybrać opcję przeglądania aktualnej treści księgi wieczystej. Kolejno trzeba sięgnąć do tzw. działu II księgi wieczystej, w której ujawnia się dane właściciela nieruchomości i posiadany przez niego udział. Na samym dole działu II znajduje się zaś tabela ze spisem dokumentów będących podstawą wpisu. Na tej podstawie można zbadać, w jaki sposób i kiedy właściciel nabył daną nieruchomość (np. w drodze umowy czy dziedziczenia). Zwłaszcza ustalenie daty nabycia jest istotne (o czym szerzej niżej). Jeżeli rzekomy właściciel odmawia nam podania numeru księgi wieczystej – jest to absolutnie podejrzane. W ostateczności jednak, można skorzystać z usług serwisów internetowych (niestety odpłatnych), w których numer księgi wieczystej uzyskamy po wpisaniu adresu nieruchomości.
Jeżeli osoba podająca się za zbywcę nie figuruje w księdze wieczystej, winna ona wykazać w sposób, który nie budzi wątpliwości (w oparciu o stosowne dokumenty), że posiada tytuł prawny do nieruchomości. Przykładem może być sytuacja, gdy poprzedni właściciel zmarł, co potwierdza np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, z którego wynika, że jedynym spadkobiercą jest osoba podająca się za zbywcę. Zawsze jednak gdy stan prawny nieruchomości nie odpowiada rzeczywistemu, wskazana jest dodatkowa czujność.

Brak księgi wieczystej

Jeżeli dana nieruchomość w ogóle nie ma urządzonej księgi wieczystej (tj. nie posiada nawet księgi dla gruntu), nie jest to całkowite przeciwwskazanie do jej zakupu. Transakcję obciąża jednak dodatkowe ryzyko. Chociaż dokumenty przedstawiane do umowy notarialnej, są weryfikowane przez notariusza, zawsze może zdarzyć się sytuacja, gdy z jakichś względów sąd wieczystoksięgowy odmówi założenia księgi i wpisania do niej nabywcy. Przyczyną może być w szczególności dostrzeżenie pewnych braków lub nieścisłości w przedstawionych papierach. By uniknąć tego rodzaju nieprzyjemności, sprzedający winien założyć księgę wieczystą przed zawarciem umowy sprzedaży. Niekiedy jednak strony ryzykują i łączą ów wniosek z samą transakcją – zwłaszcza jeżeli w danym sądzie czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej jest znaczny. Warto w tym miejscu podkreślić, że ustalenie braku księgi wieczystej powinno być kategorycznie potwierdzone stosownym urzędowym zaświadczeniem. Nie należy bazować jedynie na ustnym zapewnieniu zbywcy.

Dane w rejestrach przedsiębiorców

Jeżeli sprzedawcą nie jest osoba fizyczna, kolejną podstawową kwestią, którą należy zbadać, są dane ujawnione w stosownych rejestrach przedsiębiorców. W przypadku spółek należy sięgnąć do wyszukiwarki KRS, także dostępnej na stronie internetowej tzw. Ministerstwa Sprawiedliwości. Podobnie jak w przypadku wyszukiwarki ksiąg wieczystych, także i tu istnieje możliwość pobrania wyciągu „aktualnego” i „pełnego”, tj. zawierającego także wpisy wykreślone. Analiza treści KRS zależy przede wszystkim od rodzaju, tj. formy prawnej danej spółki. W przypadku spółki komandytowej lub komandytowo-akcyjnej, należy koniecznie zweryfikować także KRS komplementariusza niebędącego osobą fizyczną. Poza danymi reprezentantów danej spółki, w KRS ujawnia się m.in. informacje o zaległościach, upadłości lub ewentualnej odmowie ogłoszenia upadłości z powodu braku majątku lub umorzeniu egzekucji z powodu jej bezskuteczności. Jeżeli w rubrykach tych widnieje jakikolwiek wpis, transakcja ma charakter wysokiego ryzyka, którego eliminacja wymagałaby co najmniej stworzenia odpowiedniej umowy i dokładnego określenia kręgu wierzycieli sprzedającego i zapłaty części lub całości ceny za nieruchomość do ich rąk.

Kondycja płatnicza sprzedającego

Kolejnym aktem staranności przy nabyciu nieruchomości, związanym z weryfikacją wiarygodności sprzedającego, jest zbadanie jego kondycji płatniczej. Czemu jest to istotne? Otóż zgodnie z art. 527 par. 1 kodeksu cywilnego:

Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Oznacza to, że nawet w przypadku odpłatnego nabycia nieruchomości od osoby trzeciej, jej wierzyciele mogą złożyć do sądu pozew o uznanie takiej umowy za bezskuteczną. Zważywszy, że nabycie nieruchomości to nie zakup butów, zawsze istnieje ryzyko uznania w toku takiej sprawy, że nabywca winien dochować przynajmniej podstawowych aktów staranności, by dowiedzieć się, czy zbywca nie posiadał długów.
Czymś absolutnie podstawowym jest zapoznanie się z działem III i IV księgi wieczystej. Tamże mogą być bowiem ujawnione stosowne ostrzeżenia, roszczenia i hipoteki. W wypadku tym, nabycie nieruchomości zazwyczaj wymaga przedstawienia przez sprzedającego stosownych dokumentów zawierających np. zgodę wierzyciela na wykreślenie danej hipoteki (np. pod warunkiem wpłaty ceny na rachunek bankowy X).

Zaświadczenie o braku zaległości z tytułu podatków

Czymś wysoce zalecanym, a w transakcjach z udziałem profesjonalistów – wręcz standardem – jest nadto przedstawienie przez sprzedającego aktualnych zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i składek na ubezpieczenie społeczne. W ten sposób zweryfikować można natomiast jedynie długi publicznoprawne. By sprawdzić, czy dana osoba nie ma innych zobowiązań, należy wykupić stosowny raport w jednym lub w kilku Biurach Informacji Gospodarczych (przy czym niektóre z tych podmiotów oferują możliwość zakupu tzw. raportu jednolitego, połączonego z kilkoma bazami danych). Trzeba pamiętać, że zweryfikowanie w ten sposób kondycji finansowej konsumenta wymaga uzyskania od niego stosownej zgody. Odmowa jej udzielenia bywa jednak czasem wystarczającą wskazówką.
Legitymowanie się przez nabywcę odpisem zaświadczeń, stwierdzających brak zaległości zbywcy – nie jest rzecz jasna konieczne do zakupu nieruchomości. Stanowi jednak istotny dowód na okoliczność, że mimo dochowania należytej staranności kupujący nie wiedział, iż zbywca działał na szkodę swych wierzycieli. Czynność ta ukierunkowana jest zatem na ograniczenie ryzyka uznania transakcji za bezskuteczną. Jeżeli zaś z dokumentów tych wynika, że sprzedający jest dłużnikiem osób trzecich – by uniknąć powyższego, należy zawrzeć w umowie sprzedaży odpowiednie uregulowania, które stosownie zabezpieczą prawa i interesy kupującego.