ArtykułyKupno lub sprzedaż mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, jaką podejmujemy w życiu. Jest to niezwykle ekscytujący moment, który budzi wiele emocji u każdego nabywcy. Aby nie dokonywać tak ważnej dla nas transakcji zbyt pochopnie, warto zwrócić się o pomoc do pośrednika nieruchomości, który zajmuje się tym zawodowo.
Świadomość większości klientów na temat tego, jak działa pośrednik nieruchomości, jest stosunkowo niewielka. W ich wyobrażeniu osoba ta jedynie przyjmuje oferty od klientów, następnie pokazuje je potencjalnym nabywcom, po czym wystawia fakturę. Rzeczywistość jest zupełnie inna, a praca pośrednika w obrocie nieruchomościami bywa często niedoceniana. Czym w takim razie zajmuje się na co dzień agent nieruchomości? Co należy do jego obowiązków?
Pośrednik nieruchomości a zakres podstawowych obowiązków
Na barkach pośrednika nieruchomości spoczywa tak naprawdę całe mnóstwo obowiązków, zaczynając od zwykłego odebrania telefonu od klienta, po przekazanie mu kluczy do mieszkania i sporządzenie kompletu dokumentów związanych z transakcją. Przyjmując nieruchomość na sprzedaż, pośrednik sprawdza stan prawny dokumentacji, który polega na:
-
weryfikacji złożonych przez klienta dokumentów,
-
identyfikacji właścicieli,
-
sprawdzeniu informacji płynących z ksiąg wieczystych,
-
wskazaniu, czy dla zbycia nieruchomości wymagane jest„wyczyszczenie stanu prawnego” (na przykład jest wpis na hipotece),
-
sprawdzeniu zapisów w rejestrach państwowych i gminnych,
-
sprawdzeniu pozostałych wpisów dotyczących służebności i ewentualnych zadłużeń,
-
sporządzeniu wykazu dokumentów niezbędnych do zbycia nieruchomości,
-
opcjonalnie pomoc w ich przygotowaniu.
Na tym jednak nie koniec, ponieważ pośrednik nieruchomości musi również upewnić się, czy istnieją jeszcze inne (poza hipoteką)obciążenia, jakie ciążą na nieruchomości. Może to być przykładowo zadłużenie wobec dostawców mediów i innych tego typu usług, a także zadłużenie względem banków lub innych instytucji finansowych.
Pośrednik nieruchomości a kluczowe działania
Będąc na etapie współpracy z klientem, który chce sprzedać swoją nieruchomość, pozostaje jeszcze kilka innych czynności, które musi wykonać pośrednik nieruchomości. Chodzi dokładnie o udokumentowanie stanu faktycznego nieruchomości, jakie składa się z następujących etapów:
-
sporządzenie opisu obiektu na podstawie oświadczenia sprzedającego oraz stanu faktycznego podczas oględzin,
-
wykonanie dokumentacji fotograficznej,
-
zlecenie wirtualnego spaceru nieruchomości
Dopiero wtedy można przejść do wyceny nieruchomości na sprzedaż. Aby tego dokonać, przede wszystkim należy mieć wiedzę na temat aktualnego stanu rynku, czyli jak kształtuje się popyt i podaż. Potrzebny jest także dostęp do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, które akurat są zbywane w tej samej okolicy. Po ustaleniu tych i wyżej wymienionych czynników, pośrednik nieruchomości może zawrzeć umowę z właścicielem, która zamierza sprzedać swoją nieruchomość.Podpisanie umowy wiąże się z obopólnym porozumieniem stron, które dotyczy m.in. ustalenia ceny i terminu sprzedaży nieruchomości, wynagrodzenia dla agenta oraz opracowania strategii sprzedaży.
Strategia marketingowa, jaką opracowuje pośrednik nieruchomości
Przygotowanie strategii reklamowej i marketingowej również jest wymagającym przedsięwzięciem, jakiego podejmuje się pośrednik w obrocie nieruchomościami, aby pomóc klientowi sprzedać jego nieruchomość. W pierwszej kolejności agent zaczyna od:
-
ustalenia sposobów i miejsc reklamy,
-
wykonania materiałów reklamowych,
-
sporządzenia opisu reklamowego oferty,
-
dopracowania szczegółów reklamy w ustalonych mediach
-
i wreszcie odpowiadanie na zapytania z reklam.
Przewagą skutecznego agenta nieruchomości z pewnością będzie jego współpraca z innymi pośrednikami, jak to się przykładowo odbywa za pośrednictwem strony www.mls.org.pl. Jest to największa w Polsce sieć współpracy pośredników w obrocie nieruchomościami, która umożliwia wprowadzenie oferty do jednego, wspólnego systemu. To powoduje, że oferta trafia do ponad 2500 pośredników i tym samym zwiększa szanse na szybką sprzedaż nieruchomości.
Finalne czynności, jakie wykonuje agent nieruchomości
Gdy pojawiają się pierwsze telefony od potencjalnych kupców, wówczas pośrednik może umówić się z klientem na prezentację nieruchomości, po której następuje ocena ich wiarygodności finansowej. Później z pewnością będzie konieczne zorganizowanie spotkania, aby ustalićkonkretne warunki transakcji tak, aby zabezpieczały one interesy obu stron. Klient, który podjął już ostateczną decyzję o zakupie danej nieruchomości, zobligowany jest do dostarczenia potrzebnych dokumentów i omówienia szczegółów związanych z transakcją w obecności notariusza. Z kolei agent nieruchomości czuwa, aby terminy realizacji transakcji były zgodne z wcześniejszymi ustaleniami.
Etapem końcowym jest oczywiście wydanie nieruchomości, któremu towarzyszy sporządzenie protokołu wydania. Część dokumentów trafia później do spółdzielni mieszkaniowych wspólnot, Tauronu i PgiNG, itp. W ramach zawartej umowy z właścicielem nieruchomości pośrednik wszystkie te czynności wykonuje na własny koszt. Wynagrodzenie otrzymuje dopiero na uzgodnionym etapie realizacji umowy, o której mowa.
Warto pamiętać, że pośrednik nieruchomości to przedsiębiorca, który zawodowo zajmuje się gromadzeniem informacji o nabywcach i zbywcach domów, mieszkań i działek. Pomoc specjalisty może znacznie przyspieszyć sprzedaż lub kupno mieszkania, tym bardziej że jego praca nie polega tylko na przyjęciu oferty od jednego klienta i pokazaniu jej drugiej osobie. Pośrednik pomaga także w przeprowadzeniu wszystkich formalności związanych z transakcją kupna/sprzedaży.
Autor: Grzegorz Pastuch, Pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista ds. nieruchomości inwestycyjnych
Źródło: KRN.pl | 2022-05-26
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (2)
Piotr ⋅ 20-07-2023 | 07:14
Pośrednicy to tłuste koty, skandalicznym jest pobieranie prowizji od dwóch stron przez co zawyża cenę mieszkania. Trzeba mieć tupet żeby brać prowizję od osoby, która sama sobie wyszukała ogłoszenie. Rząd miał się za to zabrać i zakazać tego procederu, ale jak znam życie patologia była, jest i będzie.
Martyna Ser ⋅ 29-07-2022 | 17:02
Mam przykre doświadczenia z pośrednikami mieszkań. Zamiast tego zdecydowałam się na bezpośredni kontakt z deweloperem Victoria Dom. Wybrałam mieszkanie z możliwie najwyższym standardem bytowym oraz z jak najniższą ceną. Takie mieszkania oferuje deweloper Victoria Dom na osiedlu Ursus Factory.