Jak dopasować ofertę banku do sytuacji klienta

O warunkach zaciągania hipoteki w zależności od sytuacji klienta, z ekspertem Michałem Strzylakiem rozmawia Joanna Kus.

Koszty utrzymania wpływają na zdolność kredytową klienta. W jaki sposób są one weryfikowane przez bank?

Jeśli chodzi o koszty utrzymania, w zasadzie polega to na oświadczeniu klienta na wniosku kredytowym. Większość banków wymaga, żeby dostarczyć historię kredytową, niemniej jednak te wydatki nie są dokładnie zliczane. Każdy bank określa minimalne koszty utrzymania, które przyjmuje w oświadczeniach klientów. W przypadku singla będą kształtować się w granicach 1500 zł. Dla małżeństwa z dwójką dzieci będzie to kwota 3000-4000 zł.

Jaki staż pracy pozwala już na ubieganie się o kredyt hipoteczny? Banki akceptują umowy cywilnoprawne, ale czy klienci zatrudnieni na takich umowach są traktowani na równi z tymi na umowie o pracę?

Umowa zlecenie i umowa o dzieło są akceptowanym przez bank dochodem. Większe wymagania dotyczą okresu uzyskiwania tego dochodu. Przy umowie o pracę wystarczą 3 miesiące, natomiast w przypadku umowy o dzieło wymagany jest dłuższy okres, minimum 12 miesięcy. Na tym tak naprawdę polega główna różnica. Umowa ma znaczenie, gdy chodzi o scoring, ocenę klienta w banku, jednak nie wpłynie na cenę kredytu. Nie powiedziałbym, że kredyt dla osób zatrudnionych na umowach zlecenie będzie droższy.

A co z osobami wykonującymi tzw. wolne zawody, samozatrudnionymi?

Samozatrudnienie, czyli prowadzenie działalności gospodarczej – jeśli klienci pracują na umowie B2B, banki wychodzą im naprzeciw, dając możliwość skrócenia minimalnego akceptowanego okresu. Sytuacja każdego klienta jest inna i należy ją indywidualnie oceniać. Istnieją banki, które po 3 miesiącach są w stanie zaakceptować ten dochód. Niektóre po 6 miesiącach, po 12 już większość banków. Kluczowe tutaj jest doświadczenie zawodowe, czyli co klient robił wcześniej. Jeśli pracował już na umowie o pracę, w tej samej branży, z podobnym pracodawcą, to istnieje spora szansa, że minimalny okres 12 miesięcy zostanie skrócony do 3-6 miesięcy. Jeśli mówimy o jego pierwszej umowie, wcześniej robił coś innego albo w ogóle nie pracował, to wtedy na pewno 6 miesięcy nie wystarczy. Z racji charakteru działalności gospodarczej, jaką jest B2B, banki umożliwiają wcześniejsze zaciągnięcie kredytu.

Czy w czasie ciąży bądź urlopu macierzyńskiego można starać się o kredyt? W takich okolicznościach kobiety muszą spełnić jakieś dodatkowe warunki?

Wiele zależy od banku. Na pewno w takich okolicznościach kobiety są w gorszej sytuacji, niż gdyby normalnie pracowały. Bardzo często, jeśli w czasie ciąży kobieta przebywa na L4, część banków nie przyjmie takiego dochodu. To samo dotyczy urlopu macierzyńskiego.
Za moim pośrednictwem klient ma dostęp do oferty w zasadzie wszystkich banków. Każda instytucja ustala swoje procedury. Część banków nie zaakceptuje dochodu uzyskiwanego na L4. Jeśli jesteśmy na urlopie macierzyńskim, część banków wymaga dodatkowo oświadczenia, że nie pójdziemy na urlop wychowawczy, czyli bezpłatny – i wtedy zaakceptuje taki dochód. Jestem w stanie dopasować ofertę do sytuacji klienta.

Załóżmy, że w celu zwiększenia zdolności kredytowej, dołączyliśmy kogoś do kredytu, np. rodziców. Po jakimś czasie nasza sytuacja finansowa się poprawiła i nie potrzebujemy już takiego wsparcia. Jak w trakcie spłaty odłączyć ich od naszego kredytu?

Możliwość odłączenia rodziców istnieje. Składamy wniosek o zmianę kredytobiorców, o wystąpienie dwóch osób z kredytu. Istotne jest to, żeby ci, którzy zostają, czyli młodzi, samodzielnie osiągnęli zdolność kredytową. Bank ponownie analizuje zdolność kredytową w sytuacji klientów. Rozumiem, że rodzice przystępowali do kredytu z racji tego, że nie było zdolności kredytowej. Jeśli te kryteria teraz wyglądają dużo lepiej, czyli młodzi mają już sami zdolność kredytową, to jak najbardziej jest opcja odłączenia osób trzecich od kredytu.

Kiedy warto rozważyć przeniesienie kredytu do innego banku? Czy to skomplikowana procedura?

Do takiej decyzji skłania głównie czynnik ekonomiczny. Robimy to wtedy, kiedy nam się opłaca, tzn. kiedy nowy bank oferuje lepsze warunki.
Odbywa się to na zasadzie spłaty obecnego zobowiązania. Nowy bank udziela nam kredytu na spłatę poprzedniego i mamy nową umowę w nowym banku. Generalnie rynek tak wygląda, że oprocentowanie kredytów się zmienia. 5-6 lat temu były inne marże, czyli część stała oprocentowania, niż teraz. Był okres, w którym utrzymywały się na poziomie 3 proc. dla kredytów w złotówkach, a także taki, kiedy wynosiły ok. 1 proc. Obecnie średnia marża to 1,5-1,52 proc.

Jeśli mamy kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 3 proc., to warto teraz zainteresować się przeniesieniem go. Można iść do swojego banku, żeby spróbować renegocjować umowę, Z doświadczenia wiem, że banki nie zgadzają się na renegocjowanie już raz podpisanych umów, ale nowy bank przyjmie nas z otwartymi ramionami i da nam nowe, lepsze warunki. Jeśli taki krok się opłaca, z reguły go robimy. Istnieje jeszcze czynnik pozaekonomiczny, czyli sytuacja, kiedy z różnych przyczyn nie jesteśmy zadowoleni z kredytu, z obsługi, po prostu chcemy zmienić bank. Zmiana jest możliwa w całym okresie trwania umowy. Wiąże się ze spłatą kredytu, więc należy sprawdzić, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę.