Jak deweloperzy wypełniają nowe obowiązki?

Deweloperzy niechętnie dzielą się informacjami z prospektu. Okazują go, ale pod pewnymi warunkami.

Z dniem 28 kwietnia br. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Czy deweloperzy przygotowali prospekty informacyjne? Co przysporzyło największe trudności w ich opracowaniu? Co chcieliby znowelizować w obecnych regulacjach?

Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów przede wszystkim obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Deweloper ma obowiązek przekazania go zainteresowanym kupnem osobom na 7 dni przed zawarciem umowy deweloperskiej. Udostępnia się go w wersji papierowej lub na trwałym nośniku informacji innym niż papier. Ważność prospektu wynosi 12 miesięcy od udostępnienia.

Ponad pół roku po wejściu w życie ustawy, można zauważyć pewne tendencje w wypełnianiu obowiązków. Deweloperzy niechętnie dzielą się informacjami zawartymi w prospekcie – mówi Jakub Wesołowski z Expo Property, doradca branży deweloperskiej. Okazują go, ale warunkiem zapoznania się z nim jest weryfikacja rzeczywistego poziomu zainteresowania klienta nieruchomością. W wielu firmach za wymóg konieczny uważa się wizytę zainteresowanego w biurze sprzedaży, co więcej, stosowane są nawet praktyki podpisywania na liście osób otrzymujących prospekt. Z naszych obserwacji wynika, że rośnie liczba deweloperów decydujących się na zamieszczenie prospektu na stronie internetowej. Niechęć do upubliczniania prospektu wynika z ich niepewności co do poprawności jego wykonania, czego efektem są niejasne zapisy ustawy, ich różna interpretacja. Kolejnym powodem jest bezpieczeństwo informacji i ochrona danych w nim zawartych – dodaje.

Wypełnianie obowiązków w liczbach

Na przełomie sierpnia i września firma Expo Property przeprowadziła anonimowe badanie związane z ustawą deweloperską. Dane zostały pozyskane od 100 firm deweloperskich z Warszawy i okolic.

Spośród ankietowanych firm deweloperskich zdecydowana większość miała opracowany prospekt informacyjny. Najwięcej, bo aż 47 proc. badanych zleciło jego wykonanie swoim prawnikom lub notariuszom. Niewiele mniej, bo 37 proc. opracowało prospekt we własnym zakresie, a 16 proc. zleciło jego sporządzenie firmie zewnętrznej specjalizującej się w opracowywaniu prospektów.

Jeden z punktów prospektu informacyjnego dotyczy planowanych inwestycji w promieniu 1 km – to właśnie na tej płaszczyźnie pojawiły się duże rozbieżności. Okazało się bowiem, że na ilość wykazanych w prospekcie informacyjnym inwestycji (takich jak budowa czy rozbudowa dróg, powstanie spalarni śmieci itd.) wpływ miało to, kto przygotowywał prospekt. Badania pokazały, że przy zleceniu opracowania prospektu firmie zewnętrznej, liczba planowanych inwestycji w niektórych przypadkach sięga nawet stu inwestycji, podczas, gdy przy opracowaniu we własnym zakresie liczba ta jest niewielka lub równa zeru. Ogromna większość, bo aż 68 proc. firm, zadeklarowała, że w pobliżu ich przedsięwzięcia deweloperskiego istnieje do dziesięciu planowanych inwestycji. Z uwagi na szeroką interpretację tego punktu, duża część firm deweloperskich bagatelizuje ustawę, zasłaniając się opieszałością w działaniu i brakiem współpracy ze strony urzędów miasta, w efekcie 14 proc. firm nie wykazało żadnej planowanej inwestycji w promieniu 1km.

Największe problemy

Analiza danych nie pozostawia złudzeń – najwięcej trudności przysporzyło deweloperom opracowanie omówionego powyżej punktu dotyczącego planowanych inwestycji – jako największy problem wymieniło go aż 51 proc. firm. Przeszło 22 proc. deklarowało, że cały prospekt był trudny w opracowaniu. Co ciekawe, jeszcze jedno wskazanie dla wszystkich było spójne – niemal każda firma narzekała na niejasne sformułowania i definicje we wzorze prospektu.

Co deweloperzy chcieliby zmienić w obecnej ustawie?

Najwięcej mówi się o umowie deweloperskiej w formie aktu notarialnego i – co za tym idzie – generowaniu dodatkowych kosztów dla klienta. Niemal wszystkie firmy wskazywały niejasność i nieczytelność przepisów samej ustawy, a także na niespójność ustawy z innymi przepisami. Wbrew oczekiwaniom, niewielu firmom przeszkadza prowadzenie rachunku powierniczego.