Jak będzie się mierzyć mieszkania?

Ujednolicenie zasad obliczania powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, w tym lokali mieszkalnych przewidziano w projekcie rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Projekt rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (dalej: projekt rozporządzenia) stanowi wykonanie upoważnienia zawartego w art. 34 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623, z późn. zm.). Ten artykuł Prawa budowlanego został zmieniony na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377), a Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej został upoważniony do określenia szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, uwzględniając zawartość projektu budowlanego w celu zapewnienia czytelności danych.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje m.in. tryb i nowe zasady dotyczące zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem oraz treść umowy deweloperskiej, która zawierać będzie m.in. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 22 ust. 1 pkt 14).

Projekt rozporządzenia ma na celu uporządkowanie obowiązujących przepisów prawnych w zakresie zasad obliczania powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, w tym lokali mieszkalnych. Obecne przepisy zawierają bowiem kilka zupełnie odmiennych definicji powierzchni użytkowej. Są one zawarte m.in w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266, z poźn. zm.) oraz w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613, z poźn. zm.). Brak jest też jednoznacznego wskazania Polskiej Normy, według której powinna być określana powierzchnia użytkowa w projekcie budowlanym. Taki stan powoduje w praktyce, że ustalenie powierzchni użytkowej może budzić wątpliwości ze względu na stosowanie wielu zasad obliczania tej powierzchni. Problem ten wynika z różnych zasad obliczania powierzchni w poszczególnych okresach oddawania budynków do użytkowania.

Obliczeń powierzchni w budynkach dokonywano według Polskiej Normy PN-B-02365:1970 Powierzchnie budynków - Podział, określenia i zasady obmiaru, która to norma ma status normy wycofanej lub według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Normy te zawierają wiele odmiennych zasad pomiaru i obliczania powierzchni i kubatury budynków, zaś powierzchnia użytkowa obliczana według odrębnych zasad jest zróżnicowana. Odchylenia mogą wynosić kilka metrów kwadratowych i mogą wywoływać niekorzystne skutki, przede wszystkim dla nabywców lokali od deweloperów.

Projekt rozporządzenia zawiera jednolite zasady obliczania powierzchni dla budynków nowo budowanych wg Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości Użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Projekt przewiduje, że opis techniczny powinien m.in. określać, w stosunku do budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, zestawienie powierzchni użytkowych budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych obliczanych według zasad określonych w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997.

Jednocześnie projekt rozporządzenia przewiduje, że w/w zasad obliczania powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną i poszczególnych lokali mieszkalnych nie będzie się stosować przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku, jeżeli zasady obliczania powierzchni użytkowej nie były stosowane w istniejącym budynku.