Jak banki wpływają na rynek nieruchomości?

Filip Jurczak | 2009-04-08

Podstawowymi podmiotami na pierwotnym rynku nieruchomości są: deweloperzy i inwestorzy, banki oraz klienci. To przede wszystkim działania tych grup wpływają na kształtowanie się sytuacji na rynku. Klienci, zgłaszając popyt na nieruchomości, powodują ożywienie i rosnące zainteresowanie inwestowaniem w budowę mieszkań. Zwiększenie się zapotrzebowania przekłada się na wzrost cen nieruchomości i wyższą rentowność inwestycji. W ciągu ostatnich kilku lat znacznie wzrosła liczba oddawanych mieszkań do użytkowania. To jednak wciąż za mało, aby zaspokoić popyt potencjalny, jaki zgłaszają klienci na rynku. Faktyczny popyt na mieszkania, które obecnie obserwujemy, wskazuje natomiast na nadpodaż. Jest to wynikiem przede wszystkim polityki banków, która stała się znacznie bardziej rygorystyczna wobec klientów.

Ogólnie zauważalne naciski na deweloperów, aby obniżyli ceny m kw. dla zrealizowanych inwestycji, nie są do końca możliwe do wypełnienia przez firmy. Deweloperzy również musieli wcześniej negocjować warunki kredytu inwestycyjnego i odpowiednią rentowność inwestycji. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego znów jest bardzo wysokie. Trudne do spełnienia przez klientów stają się natomiast wymagania stawiane przez banki. Należy zdecydowanie więcej czasu poświęcić na znalezienie i dopasowanie odpowiedniej oferty banku do profilu i możliwości finansowych klienta – mówi Konrad Mitręga z Private Brokers. Wpływ banków na sytuację na rynku nieruchomości jest bardzo duży, widać to na podstawie wydarzeń z ostatnich miesięcy. Większe utrudnienia w przyznawaniu kredytów walutowych spowodowały odcięcie sporej rzeszy klientów z niższymi dochodami, czego skutkiem było pojawienie się problemów dla deweloperów budujących tańsze mieszkania. Wprowadzenie rekomendacji S oznaczało znaczne uszczuplenie sprzedaży wśród firm oferujących lokale o niskich cenach. Dopiero wdrożenie programu dopłat rządowych do zakupu mieszkań, tj. „Rodzina na swoim”, oraz urealnienie stawki za odtworzenie 1 m kw. budynku mieszkalnego spowodowało przywrócenie płynności na rynku tanich mieszkań. Wielu deweloperów obniżyło bowiem o tyle cenę m kw., aby tylko zmieścić się w kryteriach programu „Rodzina na swoim”.

Zakup mieszkania przy dobrze wynegocjowanej cenie to dla inwestora zabezpieczenie i alternatywna lokata kapitału, szczególnie w przypadku malejących odsetek na lokatach bankowych i ujemnych wyników funduszy inwestycyjnych, które obserwujemy w ostatnich miesiącach. Zakup ekskluzywnego apartamentu i finansowanie kupna kredytem w walucie jest obecnie dobrym posunięciem ze względu na prognozowane umacnianie się złotego – Konrad Mitręga, Private Brokers

Zainteresowaniem cieszą się również luksusowe apartamenty, które stały się atrakcyjne cenowo dla inwestorów posiadających wymaganą zdolność kredytową.

Zmiany wprowadzone przez banki w wyniku kryzysu finansowego nie zmniejszyły zainteresowania finansowaniem hipotecznym, lecz w pewnym stopniu ograniczyły jego dostępność oraz wydłużyły okres, jaki zajmuje bankowi podjęcie decyzji dotyczących przyznania kredytu. W ubiegłym roku czas, jakiego bank potrzebował na analizę wniosku, wynosił maksymalnie do 3 tygodni. Obecnie, starając się o takowe kredyty, musimy się liczyć z 6-8 tygodniami oczekiwania na decyzję kredytową. To, o czym możemy mówić w kontekście ograniczeń dostępności, to przede wszystkim kredyty walutowe (głównie w CHF) – Aleksander Paszyński, Dom Kredytowy Notus

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest dla większości Polaków jedyną szansą na zakup własnego M. Wiele osób o wyższych dochodach uznaje obecną sytuację na rynku nieruchomości za idealny moment na zakup mieszkania za gotówkę. Oczywiście, mowa tutaj o klientach zamożnych, posiadających wysoki poziom oszczędności oraz o inwestorach, którzy wyciągnęli w odpowiednim momencie środki z giełdy i funduszy inwestycyjnych i decydują się na ulokowanie kapitału w nieruchomościach.

Alternatywa dla kredytu?

Spadek liczby udzielanych kredytów jest widoczny. Bankowe działy zajmujące się oceną ryzyka są w tej chwili znacznie bardziej ostrożne, stąd też dużo wniosków zostało odrzuconych. Liczba udzielanych kredytów spadła o mniej więcej połowę, w porównaniu do roku 2007. Według Aleksandra Paszyńskiego z domu kredytowego Notus w bieżącym roku osiągnięty poziom akcji kredytowej w Polsce będzie kształtował się na poziomie 44-46 mld PLN (chodzi o kredyty hipoteczne dla klientów indywidualnych). W roku ubiegłym wyniósł on 60 mld. Oznacza to więc, że obserwujemy obecnie powrót do poziomu akcji kredytowej z roku 2006.

Wykres 1. Kształtowanie się liczby i wartości udzielanych kredytów na przestrzeni ostatnich lat

Nie ma w tej chwili innej drogi finansowania zakupu mieszkania niż za gotówkę lub kredyt hipoteczny. Niektórzy deweloperzy oferują rozłożenie wymaganych od swoich klientów wpłat w długim terminie. Do momentu finalnej spłaty klient użytkuje mieszkanie, które nie należy do niego prawnie. Przeniesienie własności aktem notarialnym następuje dopiero w chwili, gdy klient przekaże całość środków. Przez ten czas deweloper może stracić płynność w finansowaniu własnej działalności lub wręcz ogłosić upadłość. Jest to więc ryzykowna forma zakupu mieszkania. Alternatywą może być skorzystanie z pożyczki hipotecznej. Podstawowym wymogiem jest konieczność posiadania własnej nieruchomości, która będzie stanowić dla banku faktyczne zabezpieczenie kredytu. Wielkość udzielonych środków jest ściśle uzależniona od wartości nieruchomości, na której żyrowany jest kredyt.

Czy kredyt teraz to dobry pomysł?

Niezbity dowód na zawężenie grupy klientów, do której jest skierowany kredyt mieszkaniowy, stanowi analiza wykresu przedstawiającego kształtowanie się wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych oraz ich liczby na przestrzeni ostatnich lat. W styczniu 2006 r. zostały udzielone kredyty o praktycznie identycznej wartości (mld PLN) jak w styczniu 2009 r. Liczba udzielonych kredytów w 2009 r. jest jednak wyraźnie mniejsza. Wynika z tego, że podobna wartość zaciągniętych kredytów rozłożyła się na mniejszą grupę klientów (mających odpowiednio wysoką zdolność kredytową).

Obecnie jest dobry moment na zaciągnięcie kredytu w walucie. Wynika to przede wszystkim z korzystnego dla takiej operacji kursu franka szwajcarskiego oraz euro. Należy przy tym zauważyć, że chociaż euro jest droższe od franka szwajcarskiego, to trend w kształtowaniu się cen względem złotego był zbliżony. Nie bez znaczenia pozostaje jednak wysokość stóp procentowych (dla CHF stopa procentowa oscyluje na poziomie niecałych 0,5 proc., dla EUR jest to około 2 proc.). Koszt kredytu w euro jest przez to znacznie wyższy – Konrad Mitręga, Private Brokers.

Interesujące jest, że praktycznie niemożliwy okazuje się zakup lokalu usługowego na kredyt. Tylko kilka banków jest w stanie sfinansować taką inwestycję, lecz na bardzo restrykcyjnych warunkach. Niektóre banki rezygnują natomiast z finansowania zakupu mieszkań z wielkiej płyty, obawiając się zbyt dużej utraty wartości zabezpieczenia, jakim jest mieszkanie wybudowane w takiej technologii.

Obecnie na rynku można znaleźć sporo nieruchomości w atrakcyjnych cenach i lokalizacjach, a decyzja o zakupie mieszkania, domu czy też działki determinuje potrzebę zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Oczywiście, w związku z obecnymi kursami walut bardzo interesującym byłby oczywiście kredyt zaciągnięty w Euro lub CHF, jednak problemem może być jego dostępność. Trzeba pamiętać, że obecnie stopy procentowe na świecie osiągnęły w większości krajów historyczne minima. Oznacza to, że teraz oprocentowanie kredytu będzie najniższe. Z drugiej strony pamiętajmy, że w wyniku kryzysu finansowego znacznej podwyżce uległy marże bankowe, co w konsekwencji oznacza podrożenie kredytu. Wydaje się, że osiągnięte obecnie poziomy CHF (ok. 2,90) i Euro (ok. 4,40) powinny utrzymać się przez najbliższe kilka miesięcy. W dłuższej perspektywie spodziewane jest systematyczne umacnianie się naszej waluty. Jednak nie sądzę, żeby możliwe było osiągnięcie poziomów z czerwca 2008 r. – Aleksander Paszyński, Dom Kredytowy Notus.

Ewentualna liberalizacja na rynku kredytów hipotecznych jest uwarunkowana wieloma czynnikami, które muszą zostać spełnione. Bardzo prawdopodobne, że banki będą preferować inwestowanie w wysoko oprocentowane obligacje Skarbu Państwa, które stanowią dla nich intratną alternatywę w porównaniu do zysków, jakie banki uzyskałyby, udzielając kredytów. Przy obecnych spadkach cen nieruchomości kupowane przez klienta mieszkanie jest zabezpieczeniem banku, obarczonym stosunkowo wysokim ryzykiem. W chwili zatrzymania się spadków cen mieszkań można zakładać, że banki będą powoli zmieniać swoje nastawienie wobec klienta (być może zrezygnują całkiem z wymogu posiadania wkładu własnego). Na zmianę polityk banków wpływać będzie również sytuacja na rynku pracy. Obecnie szereg firm przeprowadza zwolnienia, tłumacząc się kryzysem. Banki sugerują się sytuacją gospodarczą (w tym na rynku pracy), co w konsekwencji prowadzi do tego, że wiele wniosków zostaje odrzuconych.

Cześć specjalistów twierdzi, że banki będą starały się w miarę możliwości powrócić do aktywnej sprzedaży kredytów, szczególnie że w ostatnich latach był to jeden z ich sztandarowych produktów. Na razie jednak banki są jeszcze powściągliwe w spekulacjach na temat, kiedy kredyty mogłyby stać się bardziej dostępne. Ostatnie wahania kursów walutowych, w tym próby osłabienia polskiej waluty przez spekulantów, również spowodowały pewną „destabilizację”. Sytuacja w systemie bankowym obecnie powoli się normalizuje.

Źródło: KRN.pl | 2009-04-08

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)