Istotne czy nieistotne – roboty budowlane wykonane poza projektem

Katarzyna Trzcielińska, Portal Budowlany.pl, Blog.budowlany.pl | 2009-10-12

Człowiek codziennie styka się z ogromną liczbą przepisów, jednak nie zawsze dostarczają one precyzyjnych wskazówek, co należy czynić, a czego robić nie wolno

Człowiek codziennie styka się z ogromną liczbą przepisów, jednak nie zawsze dostarczają one precyzyjnych wskazówek, co należy czynić, a czego robić nie wolno. W praktyce niepodobna ogarnąć je w sposób precyzyjny bez odpowiedniej interpretacji.

Podstawowa zasada odnosząca się do prawa budowlanego wyrażona jest w art. 28, który stanowi, że: „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Polski ustawodawca uznał, że budowa jest czynnością na tyle doniosłą, że musi podlegać kontroli organów władzy publicznej. Najpierw gmina decyduje – czy to w formie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy – o tym, co można w określonym miejscu zbudować. Następnie starosta, sprawdziwszy zgodność projektu z wyżej wymienionymi rozstrzygnięciami planistycznymi gminy oraz z przepisami technicznymi, zezwala na rozpoczęcie prac na budowie.

W praktyce jednak podczas prac budowlanym może pojawić się konieczność wprowadzenia korekt do podstawowych założeń. Inwestor będzie chciał wprowadzić zmiany do projektu budowlanego. Oznacza to swego rodzaju sprzeniewierzenie się decyzji o pozwoleniu na budowę. Czy organ administracji – starosta – powinien zostać o tym powiadomiony?

Otóż nie zawsze. Ustawa Prawo budowlane wyróżnia tak zwane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Taka zmiana – zgodnie z treścią art. 36a ust. 1 ww. ustawy – wymaga odrębnej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Taką decyzję, podobnie jak pozwolenie na budowę, wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, a więc starosta, a nie – jak można by sądzić – organ nadzoru budowlanego. Z kolei w dalszej części rzeczonego przepisu w ust. 5 czytamy, iż: „nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne”.

Ustawodawca, chcąc ułatwić stosowanie przepisów ustawy, wskazuje jednak w dalszej części ust. 5, jakie zmiany na pewno będą uznawane za istotne. Są to zmiany dotyczące:

· zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;

· charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;

· zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;

· zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

· ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

· wszelkich innych zmian, które wymagają uzyskania dodatkowych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

W przypadku odstąpienia nieistotnego projektant jest jedynie obowiązany do zamieszczenia w projekcie budowlanym odpowiedniej informacji (rysunku i opisu) dotyczącego planowanego odstąpienia. W przypadku zmiany istotnej należy wystąpić, jak zostało wspomniane, do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Co ważne, ustawodawca zrezygnował w drodze nowelizacji z rozwiązania, które dawało inwestorowi możliwość zasięgnięcia opinii właściwego organu nadzoru budowlanego co do charakteru planowanego odstąpienia. Tym samym uznaniowa ocena organu będzie dokonywania już post factum przed oddaniem budynku do użytkowania.