Inwestycje w nieruchomości – tylko dla zamożnych inwestorów? Płynność inwestycji w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości do niedawna uważane były za jeden z przykładów inwestycji alternatywnych. Zbudowane ostatnimi laty ogromne zainteresowanie rynkiem nieruchomości sprawiło, że stały się one jednymi z najbardziej pożądanych aktywów w portfelach inwestorów na całym świecie.

Klasyfikowane jako jedne z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału skupiają wokół siebie coraz większe grono zainteresowanych, a nowe formy inwestycji w nieruchomości pozwalają inwestorom z mniejszymi środkami rozpocząć inwestycje na tym rynku.

Pośród czynników determinujących wybór inwestycji, jedną z najważniejszych kwestii jest łatwość wycofania środków. Płynność inwestycji jest uzależniona w dużym stopniu od wartości jej przedmiotu, wielkości środków, jakie należy przeznaczyć na dokonanie inwestycji. Im wyższy konieczny do poczynienia wkład, tym płynność inwestycji jest mniejsza. Im droższy przedmiot inwestycji, tym trudniej jest znaleźć chętnego do jej odkupienia w przyszłości.

Podział inwestycji w nieruchomości

Jednym z głównych podziałów inwestycji w nieruchomości jest klasyfikacja na:

• inwestycje bezpośrednie (rzeczowe),
• inwestycje pośrednie (finansowe).

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości – kupowanie na własność

Bezpośrednia inwestycja w nieruchomość oznacza po prostu jej zakup. Posłużmy się przykładem 90-metrowego apartamentu w krakowskiej dzielnicy Grzegórzki. Niekwestionowaną zaletą takiej nieruchomości jest jej lokalizacja. Przeciętna wartość takiego apartamentu według raportu Ronin24.pl wynosi ok. 989 000 zł. Nieruchomości dobrze przenoszą wartość pieniądza w czasie, a takie mieszkanie to dobra inwestycja zarówno jeżeli przeznaczymy ją pod wynajem długo- jak i krótkoterminowy. Co jednak w sytuacji, gdybyśmy chcieli mieszkanie odsprzedać i odzyskać pieniądze ulokowane w tej inwestycji?

Dla wielu osób taka kwota jest nieosiągalna, nie tylko w przypadku zakupu za gotówkę, ale również chcąc posiłkować się kredytem. Aby uzyskać tę kwotę trzeba mieć wysoką zdolność kredytową. Z drugiej strony część osób, którą na to stać będzie wolała kupić kilka mniejszych nieruchomości, optymalizując zyski czy ulokować środki w zakup gruntu. I choć zdarzają się sytuacje, gdy takie transakcje odbywają się z dnia na dzień, to zazwyczaj musi jednak upłynąć trochę czasu nim znajdziemy osoby zainteresowane nabyciem. Na rynku muszą bowiem spotkać się dwie strony – jedna, która będzie chciała sprzedać określoną nieruchomość, i druga, która zechce ją kupić. Dlatego bezpośrednie inwestycje w nieruchomości są uznawane za inwestycje o stosunkowo niskiej płynności.

Pośrednie inwestycje w nieruchomości

Inwestycje pośrednie w nieruchomości oznaczają zakup instrumentów finansowych rynku nieruchomości. Ich pojawienie się jest warunkowane dynamicznie rozwijającą się integracją pomiędzy rynkiem nieruchomości a rynkiem finansowym. Umożliwiły one transfer kapitału z rynku finansowego na rynek nieruchomości. Pozwalają prężnie aktywizować rynek nieruchomości poprzez finansowanie inwestorów instytucjonalnych czy spółek deweloperskich, zwiększając przy tym możliwości alokacji nadwyżek finansowych przez podmioty, które takowe posiadają. Jednocześnie bariera wejścia w inwestycję jest dużo niższa niż w przypadku inwestycji rzeczowych. Inwestorzy o mniejszych możliwościach finansowych mają więc szansę wejścia w inwestycje w nieruchomości.

Pośród instrumentów finansowych na rynku nieruchomości wymienia się:

• Instrumenty udziałowe rynku nieruchomości – są to m.in. udziały w funduszach (certyfikaty inwestycyjne, fundusze inwestycyjne zamknięte) czy akcje spółek nieruchomościowych notowanych na GPW. Ich wartość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości.
• Instrumenty dłużne rynku nieruchomości – ich istotą jest finansowanie rynku nieruchomości. Najprostszym i najbardziej popularnym jest kredyt hipoteczny, ale są to także m.in. papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie, czy udziały w funduszach instrumentów rynku nieruchomości. Jedną z coraz popularniejszych form lokowania środków na rynku nieruchomości stały się również weksle inwestycyjne.
• Instrumenty pochodne rynku nieruchomości – są instrumentami transferu ryzyka. Ich wartość zależy od wartości instrumentu bazowego.
• Instrumenty udziałowe oraz dłużne emitowane są w warunkach polskich przede wszystkim przez spółki deweloperskie, fundusze nieruchomościowe czy specjalistyczne banki hipoteczne.

Zwłaszcza w sytuacji kryzysu, który stanowi nieodłączny element cyklu koniunkturalnego na każdym rynku, obserwowane jest bardziej roztropne podejście inwestorów do lokowania swoich nadwyżek kapitałowych. Wraz z obniżaniem wysokości stóp procentowych, coraz mniej konkurencyjne stają się lokaty banków, które przestają zabezpieczać środki przed utratą siły nabywczej w czasie. Inwestorzy będą zatem poszukiwali innych opcji inwestowania. Pojawienie się pośrednich inwestycji w nieruchomości sprawia, że większe grono inwestorów może partycypować w rynku nieruchomości dzięki znacznemu obniżeniu bariery wejścia w rynek przy jednoczesnym względnie wysokim poziomie bezpieczeństwa.
W konsekwencji pojawiania się kolejnych form inwestycji pośrednich w nieruchomości coraz większa liczba osób może zainwestować w nie swoje środki. Niższa wartość przedmiotu inwestycji determinuje poniekąd ich płynność. Tym samym poza mało płynnymi inwestycjami bezpośrednimi można zacząć inwestować w aktywa, które prawdopodobnie dadzą możliwość łatwiejszego wycofania się z nich w przyszłości.

Inwestowanie w nieruchomości, choć wielu kojarzy się z koniecznością posiadania dużej gotówki i wiedzy, ostatnimi laty stało się mniej wymagające. Poza bezpośrednim zakupem nieruchomości przed inwestorami stoi również możliwość inwestowania pośredniego. Takie formy inwestycji angażują mniejszy kapitał, a środkami dysponują profesjonaliści wyspecjalizowani na rynku nieruchomości. Zmniejsza to ryzyko podjęcia błędnej decyzji dotyczącej ulokowana środków w konkretny projekt czy nieruchomość.