Inwestycje mieszkaniowe szansą na rewitalizację kamienic

Lokowanie inwestycji w murach zabytkowych kamienic to pozytywne zjawisko dla wizerunku Krakowa.

Ścisłe centrum Krakowa jest niewątpliwie obszarem kamienic. Liczne przykłady tej formy urbanistycznej tworzą krajobraz najstarszych terenów Starego Miasta, Krowodrzy i Podgórza. Dominują tu budynki starsze i przedwojenne o dużym znaczeniu historycznym. Łącznie w mieście znajduje się ok. 3 tys. takich obiektów, a przeszło 500 z nich wpisano do rejestru zabytków, co dla właścicieli tych nieruchomości oznacza możliwość ubiegania się o dotacje na prace renowacyjne. Opiekę nad nimi sprawuje Społeczny Komitet Odnowienia Zabytków Krakowa. Zabytkowe kamienice nieprzerwanie od lat wzbudzają zainteresowanie potencjalnych lokatorów oraz deweloperów, którzy dostrzegają korzyści płynące z lokowania kapitału w przedsięwzięciach obejmujących rewitalizację takich nieruchomości i zaadaptowanie ich na swoje potrzeby. Aktywność firm deweloperskich na tym polu nasilają możliwości uzyskania dodatkowych środków na realizację planowanych działań. Oprócz dofinansowania przydzielanego przez Społeczny Komitet Odnowy Zabytków Krakowa w ramach Narodowego Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa, właściciele kamienic mogą także starać się o częściowy zwrot kosztów prac remontowych, o ile nieruchomość przeznaczona jest na wynajem, w postaci tzw. premii kompensacyjnych rozdzielanych zgodnie z przepisami ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Ze względu na lokalizację i walory architektoniczne historycznych kamienic wybór jednej z nich na nową inwestycję mieszkaniową nadaje przedsięwzięciu dewelopera wyższą rangę niż tradycyjne projekty mieszkaniowe. Często oznacza także większe korzyści finansowe i sprostanie oczekiwaniom wymagających klientów. Zyskuje na tym także miasto, gdyż z każdą taką inwestycją w coraz mniejszym stopniu na jego wizerunek negatywnie wpływają zaniedbane fasady budynków.

Z danych Związku Miast Polskich wynika, że 21 proc. obszarów miejskich w Polsce wymaga rewitalizacji, przy czym najwięcej prac remontowych i modernizacyjnych należałoby przeprowadzić w starych dzielnicach śródmieść. Ten problem został ujęty także w lokalnych dokumentach, takich jak m.in. Miejski Program Rewitalizacji Krakowa oraz Lokalny Program Rewitalizacji Starego Miasta, analizujących tereny stolicy Małopolski pod względem zapotrzebowania na działania rewitalizacyjne. Zaangażowanie deweloperów w tego rodzaju projekty jest pozytywnym zjawiskiem dla ogólnego wizerunku miasta, a zarazem sprzyja rozwojowi rynku kamienic jako odrębnego segmentu branży nieruchomości mieszkaniowych.

Pałac Dunajewskiego

Na liście zabytków Królewskiego Miasta Krakowa znajduje się XIX-wieczny Pałac Dunajewskiego. Budynek wzniesiono, by upamiętnić przemarsz przez Kraków wojsk Napoleona Bonaparte w czasie jego wyprawy na Moskwę. Kamienicę przebudowano ok. 1828 r. na polecenie Juliana Dunajewskiego, ówczesnego rektora Uniwersytetu Jagiellońskiego. Przygotowanie projektu budynku powierzono Antoniemu Łuszkiewiczowi, architektowi związanemu z krakowskim środowiskiem artystycznym. Oprócz kamienicy dla Juliana Dunajewskiego, zrealizował również gmach Politechniki Krakowskiej, pałac Tarnawskich czy kaplicę Serca Jezusowego na ul. Kopernika w Krakowie. Bryła Pałacu Dunajewskiego charakteryzuje się m.in. bogactwem detali i precyzyjnym wykończeniem elewacji. W drugiej połowie XIX wieku te same walory architektoniczne budowli docenił Jan Bisnez, właściciel Grand Hotelu. Jako wpływowy przedsiębiorca w pierwszej kolejności dostrzegł jednak potencjał ekonomiczny budynku. Prawo własności nieruchomości oficjalnie przeszło w jego ręce w 1882 r. Od tego momentu mógł realizować swój plan przekształcenia rezydencji w dochodową restaurację. Zgodnie z tym założeniem, budynek ponownie przebudowano. Wkrótce stał się popularnym miejscem spotkań mieszkańców Krakowa.

Fot.1. Pałac Dunajewskiego

Po I wojnie światowej historię Pałacu Dunajewskiego w pewnym sensie zaczęto pisać od nowa. Co ciekawe, tzw. Kawiarnia u Bisanza przyciągała w tym czasie głównie działaczy lokalnych klubów sportowych. Piłkarze Wisły Kraków, Cracovii i innych drużyn mieli tu swoje stałe stoliki. Rywalizację sportową kontynuowali na gruncie prywatnym, stąd atmosfera plotek, z którą łączono restaurację. Jedna z pogłosek na jej temat podaje przykładowo, że w Kawiarni u Bisanza zrodziła się wzajemna niechęć kibiców Wisły Kraków i Cracovii. Przy Dunajewskiego 4 odbywały się również oficjalne zebrania kierownictwa klubów, każde takie spotkanie posiadało rangę ważnego wydarzenia, co równoważyło sprzeczne opinie na temat lokalu. Pałac Dunajewskiego zajmuje trwałe miejsce w historii sportu w Krakowie. To właśnie tutaj ustalano wszelkie formalności dotyczące organizacji rozgrywek.

Kolejne zmiany w pałacu nadeszły wraz z początkiem 1945 r. Popularną kawiarnię zastąpiono Restauracją Warszawiaka, która działała do XXI w. Nowa epoka pozwoliła spojrzeć na Pałac Dunajewskiego przede wszystkim jak na zabytek otoczony opieką konserwatorską. Nie oznacza to, że ponowne zagospodarowanie obiektu okazało się niemożliwe. Kolejną inwestycję poprzedził gruntowny remont przeprowadzony w latach 2009-2011 przez spółkę deweloperską Plomba. W ramach remontu przywrócono pierwotną kolorystykę obiektu, prace konserwatorskie obejmowały ponadto odtworzenie historycznych detali oraz odbudowanie zniszczonych elementów wyposażenia wnętrz. Według XIX-wiecznych wzorów zrekonstruowano drewniane schody i balustradę. Dodatkowo deweloper przeprowadził prace wykończeniowe w pomieszczeniach i na wewnętrznym dziedzińcu. Odnowiony w ten sposób budynek wykorzystano do przygotowania prestiżowej inwestycji mieszkaniowej. Do użytkowania oddano tu 13 apartamentów o podwyższonym standardzie. Do zabytkowych wnętrz wprowadzono nowoczesne udogodnienia dla mieszkańców, takie jak salon SPA, sauna czy basen.

Kamienica pod Wawelem

Podobny efekt uzyskano w przypadku inwestycji spółki komandytowej Maciej Romanowski i Wspólnicy Sp. K. zrealizowanej w kamienicy przy ul. Straszewskiego 10 w historycznej części miasta, w niewielkiej odległości od Zamku Królewskiego na Wawelu. Lokalizacja ma duży wpływ na charakter inwestycji. Przed przystąpieniem do realizacji przedsięwzięcia inwestor zastrzegł, że będzie to oferta luksusowa skierowana do wymagających klientów, poszukujących nie tylko gwarancji komfortu i bezpieczeństwa, ale także prestiżu, z którym nadal utożsamiane są kamienice położone w centrum Starego Miasta. Podwyższenie standardu wykończenia budynku wzniesionego w XIX wieku wymagało konsultacji z konserwatorem zabytków. Podstawowym założeniem przedsięwzięcia było całkowite odrestaurowanie fasady kamienicy, natomiast działania konserwatorskie wewnątrz obiektu koncentrowały się na szczegółach dawnego wystroju. W związku z tym w wybranych pomieszczeniach odtworzono zabytkowe elementy, takie jak stolarka drzwiowa i okienna oraz zdobienia na sufitach i ścianach. W ramach inwestycji deweloper przygotował 14 apartamentów. Mieszkania wyróżniają się charakterystycznymi dla kamienic wysokimi sufitami. W przypadku kamienicy przy ul. Straszewskiego 10 ich wysokość sięga 3,5 m. Przekształcenie zabytkowego budynku w inwestycję spełniającą wymagania współczesnego klienta wymagało dokonania pewnych zmian. Z jednej strony deweloper wyznaczył sobie zadanie przywrócenia elementów nawiązujących do stylu architektury z końca XIX w., z drugiej jego celem było unowocześnienie budynku oraz zapewnienie lokatorom komfortowych warunków zamieszkania. W apartamentach zamontowano wobec tego odpowiednie instalacje, w tym alarmy i niezbędne okablowanie. Klatki schodowe wyposażono w windy, a bezpieczeństwo całego obiektu ma zapewnić całodobowy monitoring. Znaczną ingerencją w pierwotną strukturę zabytkowej kamienicy było wykorzystanie ostatniej, piątej kondygnacji do przygotowania apartamentów z częściowo rozsuwanym przeszklonym dachem. W wyniku przeprowadzonych prac budowlanych i aranżacyjnych w tej części budynku dodatkowo powstały 2 luksusowe mieszkania.

Drukarnia Narodowa

Projekty rewitalizacji zabytkowych kamienic są korzystne dla deweloperów ze względu na lokalizację w ścisłym centrum miasta. Dodatkową zaletą tych nieruchomości jest ich duża rozpoznawalność. To zjawisko obrazuje sprawa przekształcenia siedziby Drukarni Narodowej w apartamentowiec. Budowa Drukarni Narodowej rozpoczęła się w 1911 r. i trwała przez kolejny rok. Z projektu architektonicznego autorstwa Teodora Hoffmana w niezmienionym kształcie zachowała się do dzisiaj tylko fasada kamienicy. Początkowo budynek funkcjonował jako „Drukarnia Związkowa”, z czasem zmiany organizacyjne i nowe zasady działalności instytucji podyktowały aktualną nazwę. W swej pierwotnej formie kamienica przetrwała I wojnę światową i kolejne lata aż do 1929 r., kiedy stwierdzono, że wymaga remontu. Modernizację przeprowadził Franciszek Mączyński. Przez rok udało się odnowić nie tylko główne części obiektu, ale również oficyny. Kamienicę zaprojektowano w duchu modernizmu. W jej architekturze można jednak wskazać także elementy typowe dla klasycyzmu. To połączenie spółka MM Capital Group z Rzeszowa uznała za kolejną zaletę nieruchomości, którą należy podkreślić w ofercie mieszkaniowej. Po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń od Urzędu Miasta Krakowa deweloper przystąpił do rewitalizacji. Prace zakończono w 2010 r. Aby zaadaptować budynek na potrzeby mieszkaniowe, konieczne było przeprowadzenie szeregu prac renowacyjnych. Działania w zabytkowym budynku zlokalizowanym przy ul. Piłsudskiego powierzono Polskim Pracowniom Konserwatorskim. Ze względu na założenie, że oferta sprzedaży apartamentów ma być skierowana do wymagającego klienta wykonawca zadbał o detale podkreślające wyjątkowość inwestycji, m.in. głównymi materiałami wykorzystywanymi do budowy klatek schodowych i pozostałych części wspólnych były marmur i granit. O dużym znaczeniu przedsięwzięcia dla wizerunku miasta świadczy przyznanie Apartamentom Drukarnia Narodowa, jeszcze w tym samym roku, I miejsca w kategorii rewaloryzacja w ramach konkursu „Kraków mój dom 2010”. W pierwszej kolejności uwagę zwraca odświeżona elewacja. Renowacja objęła również wnętrza kamienicy. Po wykonaniu dodatkowych działań zaplanowanych przez dewelopera Drukarnia Narodowa stała się kompleksem 48 apartamentów. Budynek wyposażono w system monitoringu i ochrony, windy, balkony i inne udogodnienia. Dzięki temu, jak przekonuje inwestor, połączono historię z nowoczesnością. W ramach konserwacji zabytkowych elementów architektonicznych odtworzono m.in. zdobienia sufitu w głównym holu oraz mosiężne kute przegrody balkonów w budynku frontowym. Odrestaurowano ponadto klatkę schodową wraz z historyczną balustradą.

Kamienica Czapskich 1

We wrześniu ubiegłego roku szansę na nowe życie otrzymała również kamienica znajdująca się na rogu ul. Czapskich i Placu Generała Sikorskiego. Ten historyczny budynek wzniesiony w 1892 r. charakteryzuje się bogato zdobioną fasadą. Na tle pozostałej zabudowy wyróżnia się ponadto elewacją z czerwonej cegły, na której znajdują się liczne rzeźbienia i kamienne elementy w geometrycznych kształtach. Okna kamienicy wychodzą na ogród Klasztoru Braci Kapucynów, w jej bliskim sąsiedztwie znajdują się również krakowskie planty oraz wydziały Uniwersytetu Jagiellońskiego. W celu rozpoczęcia starań o uzyskanie zgody na rewitalizację, inwestor powołał spółkę Inwestycja Czapskich, podlegającą grupie kapitałowej „Portfel Inwestycyjny”. Renowacja zabytkowej kamienicy to już 5 projekt grupy realizowany w Krakowie. Przedsięwzięciom w ramach „Portfela Inwestycyjnego” patronuje idea wpisywania inwestycji mieszkaniowych w historyczną architekturę Grodu Kraka. Podczas kolejnych etapów renowacji kamienicy spółka będzie współpracować z Biurem Projektów Lewicki Łatak. Wśród zaplanowanych działań znalazło się odnowienie elewacji budynku, którym wykonawca zajął się w pierwszej kolejności. Jako kolejne zadania wyznaczono wyremontowanie wnętrz kamienicy oraz uporządkowanie i zagospodarowanie podwórza. Budynek zyska w ten sposób m.in. nowe instalacje, piony kanalizacyjne, przewody kominowe i wentylacyjne. Pomieszczenia zostaną przekształcone w klimatyczne mieszkania o powierzchni od 21 do 81 mkw. Co istotne, deweloper umożliwia łączenie przylegających do siebie lokali w jeden większy. O historii kamienicy będzie dodatkowo przypominać odrestaurowana klatka schodowa. Nowym rozwiązaniem jest natomiast wydzielenie na parterze miejsca na lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową i usługową.

Fot.2. Kamienica Czapskich 1