Inwestycja w nieruchomości - jak na tym zarobić

Polacy uciekają od lokowania kapitału w bankach. Atrakcyjną alternatywą wydają się nieruchomości, jednak zysk w tym przypadku obarczony jest ryzykiem.

Osoby, które kupiły mieszkanie w latach 2004-2006, dzisiaj mogą na nich sporo zarobić. A co z tymi, którzy dopiero przymierzają się do zainwestowania pieniędzy? Czy na zakup mieszkania nie jest już za późno?

Zachęcające stopy procentowe

Z analizy Open Finance wynika, że w ostatnich latach inwestowanie pieniędzy w nieruchomości, było najlepszym sposobem na pomnażanie swojego kapitału. Wpływ na to mają stopy procentowe, które od długiego czasu utrzymują się na rekordowo niskim poziomie.

Obecne stopy procentowe nie zachęcają do lokowania oszczędności w bankach, gdyż nie przynosi to oczekiwanych zysków, a wręcz przeciwnie – zdeponowane pieniądze tracą na wartości – wyjaśnia Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum. Zakup mieszkania to stosunkowo bezpieczna i pewniejsza forma inwestowania niż np. gra na giełdzie, która wiąże się z o wiele większym ryzykiem – dodaje.

Niskie stopy procentowe sprawiają, że wiele osób decyduje się na zakup inwestycyjny, wspomagając się kredytem hipotecznym. Jak zauważa Open Finance, przy podwyżce o 1 punkt procentowy miesięczna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat na kwotę 300 tys. zł, zwiększyłaby się o 190 zł. Jednak analitycy podkreślają, że sytuacja taka byłaby realna jedynie przy wzroście inflacji do poziomu około 4-5 proc., co według NBP jest sytuacją mało prawdopodobną.

Jeżeli nawet w przyszłym roku dojdzie do podwyżki stóp procentowych, to będzie ona niewielka. Popyt na mieszkania znacznie się nie zmniejszy i efekt zacieśniania polityki pieniężnej będzie odczuwalny dopiero w następnych latach – twierdzi Grzegorz Woźniak.

Coraz wyższe ceny najmu

Z raportu REAS wynika, że 70 proc. Polaków posiada więcej niż 1 mieszkanie do wynajęcia, a 64% deklaruje, że w przyszłości planuje kolejne inwestycje. Okazuje się, że lokowanie kapitału w nieruchomościach jest częściej zabiegiem celowym niż wynikającym z konieczności (dziedziczenie, darowizna). Większość właścicieli mieszkań twierdzi, że nie ma problemu ze znalezieniem lokatorów. 95 proc. jest w stanie wynająć mieszkanie w ciągu miesiąca, a 42 proc. potrzebuje na to zaledwie tygodnia.

Raport sporządzony przez AMRON-SARFiN pokazuje, że od I kw. 2014 r. do III kw. 2017 roku stawki najmu wzrosły prawie we wszystkich badanych ośrodkach. Coraz bardziej zaznacza się różnica cenowa pomiędzy stolicą a pozostałymi miastami. W Gdańsku jest taniej o 193 zł, w Krakowie o 224 zł, a w Katowicach aż o 740 zł.

W III kw. 2017 r. za wynajem mieszkania w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 1617 zł miesięcznie, a więc o około 90 zł więcej niż w poprzednim kwartale. W Gdańsku 1524 zł – o 135 zł więcej, a w Katowicach 877 zł – wzrost o 18 zł w stosunku do ubiegłego kwartału. Mniej więcej na tym samym poziomie utrzymały się czynsze w Krakowie i wynosiły ok. 1390 zł miesięcznie.

Rosnące ceny czynszu nie są zaskoczeniem, gdyż na rynek najmu trafia coraz więcej nowych lokali o wyższym standardzie, kompletnie wyposażonych, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, w sąsiedztwie miejsc pracy i punktów usługowych – twierdzi ekspert ze spółki Quelle Locum. - W dalszym ciągu ogromnym zainteresowaniem cieszą się 2-pokojowe mieszkania z oddzielną kuchnią. Największą grupę najemców stanowią bezdzietne pary oraz single, a w ostatnim czasie także obcokrajowcy, głównie obywatele Ukrainy – dodaje.

Ile można zarobić?

Inwestując pieniądze w nieruchomości, z jednej strony zarabiamy na wzroście wartości mieszkania w czasie, natomiast z drugiej na comiesięcznym najmie. Żadne z tych źródeł nie jest pewne, jednak perspektywa przyszłych zysków zachęca mnóstwo osób do podejmowania ryzyka i lokowania kapitału właśnie w nieruchomościach.

Rentowność inwestycji jest uzależniona od wielu czynników, m.in. od ceny transakcyjnej oraz kwoty najmu. Im zakup mieszkania będzie tańszy, a cena wynajmu wyższa, tym uzyskane dochody będą bardziej zadowalające. Oczywiście do tego dochodzą również okresy przestoju w wynajmie czy koszty niezbędnych napraw – twierdzi Grzegorz Woźniak.

Pod względem najmu atrakcyjnie prezentują się Warszawa, Gdańsk i Łódź, gdzie rentowność netto z najmu to ponad 5,5 proc. (w obliczeniach uwzględniony został podatek, czynsz dla wspólnoty oraz okres przestoju w wynajmie). Taki zwrot jest obecnie nieosiągalny w lokatach bankowych czy depozytach. Dla porównania oprocentowanie lokat długoterminowych, przy obecnych stopach procentowych, wynosi około 2,5 proc.

Inwestowanie kapitału w nieruchomości to w dalszym ciągu atrakcyjna lokata. Wpływ mają na to rekordowo niskie stopy procentowe, rosnące stawki najmu, duży popyt na mieszkania na wynajem, a także niepewność co do innych form lokowania pieniędzy. Należy jednak pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Znalezienie lokatora może trwać dłużej niż zakładaliśmy, a sprzedaż mieszkania może przeciągać się w czasie. Dla tych, którzy zakup lokalu finansowali kredytem hipotecznym, podwyżka stóp procentowych będzie wiązała się z obniżeniem zysków z najmu.