Inwestować w Krakowie, by zarobić

Mieszkania

Jeszcze dwa lata temu najlepszą inwestycją wydawały się ładnie położone działki. Obecnie, choć ten segment nie stracił na atrakcyjności, to jednak stanowczo najlepiej zarabia się na mieszkaniach. Jest to specyfika krakowskiego rynku nieruchomości. W większości innych miast Polski ceny mieszkań nie rosną tak szybko. W Krakowie ceny mieszkań w ciągu dwóch ostatnich lat zaczęły zbliżać się do pułapu wyznaczanego przez warszawski rynek. W 2004 roku mieszkania podrożały średnio o 12–15 proc., w roku 2005 o 15–17, a w niektórych przypadkach nawet o ponad 20 proc. W tym roku ostrożnie prognozuje się wzrost na poziomie 15 proc. Mieszkania, mimo że w ostatnim okresie mocno podrożały, ciągle wydają się być atrakcyjną formą lokaty kapitału.

W Krakowie w ostatnich latach powstawało nie więcej niż 5 tysięcy mieszkań rocznie i z powodu braku planów zagospodarowania trudno deweloperom budować więcej. Od zakupu działki do otrzymania pozwolenia na budowę mija zazwyczaj rok, a często nawet dwa lata. W efekcie bardzo trudno zwiększyć podaż i to pomimo bardzo dużego popytu na rynku. Pośrednicy obserwują niebywały wzrost popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Wydaje się, że wzrost cen ma mocne podstawy i nie jest to jedynie spekulacja. Wzrost gospodarczy powoduje, że ludzie mają nieco więcej wolnej gotówki, banki przekonały się, że kredyty mieszkaniowe charakteryzują się bardzo wysoką spłacalnością. Duży wpływ na popyt mają także obcokrajowcy oraz studenci i młodzi ludzie chcący robić karierę w Krakowie.

Interesujące z punku widzenia inwestorów dzielnice nie zmieniają się w Krakowie od lat – Krowodrza, Łobzów, Bronowice, Ruczaj. Nowe mieszkania w Śródmieściu – Krowodrzy to w tej chwili wydatek rzędu 4,2–6 tys. zł za metr kwadratowy. Wiele osób kupuje mieszkania, myśląc w kategoriach inwestycji i przeznacza je pod wynajem. Ładne, urządzone, dwu-, trzypokojowe mieszkanie blisko centrum, za które trzeba dać 350–450 tys. zł, można potem wynająć za ok. 1,3–1,8 tys. zł na miesiąc. W skali roku daje to 3–4-procentowy zwrot nakładów. Dzięki tym dochodom wiele osób po prostu spłaca raty zaciągniętego na zakup mieszkania kredytu.

Dobrym pomysłem wydają się dwupokojowe mieszkania w nieco mniej prestiżowych dzielnicach, jak Piaski Nowe, Azory, a nawet Kurdwanów. Pośrednicy podkreślają, że na takie mieszkania popyt będzie zawsze, i tu wzrost cen jest stosunkowo największy. Jednak myśląc o nabyciu mieszkania jako o inwestycji, najlepiej rozglądać się za lokalami w nowym budownictwie. Ceny mieszkań w „wielkiej płycie” również rosną, jednak nieco wolniej i w przypadku jakichkolwiek wahnięć na rynku będą to lokale najszybciej taniejące.

Apartamenty w plombach budowanych w centrum miasta jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako dosyć ryzykowna inwestycja. Klientów, którzy byli w stanie wyłożyć 2 tys. euro za m kw. było stosunkowo niewielu. Obecnie okazuje się, że ci, którzy zaryzykowali, dużo zyskali i takie apartamenty łatwo znajdują nabywców.

Jeżeli chodzi o lokale w obrębie Plant, to osiągają one astronomiczne, jak na Kraków, ceny – powyżej 10, a nawet 15 tys. zł za m kw. i więcej. Jednak takich lokali na rynku jest bardzo mało i w tej sytuacji naprawdę trudno przewidywać trendy.

Jeżeli zakup mieszkania traktujemy w kategoriach inwestycji, to nie można zapominać o tym, że osoby mało doświadczone na rynku nieruchomości powinny raczej ostrożnie podejmować decyzje. Dotyczy to przede wszystkim wyboru nieruchomości, która w przyszłości ma przynieść zyski. Jak w każdej inwestycji, tak i w przypadku lokowania w nieruchomości niewłaściwe posunięcia mogą przynieść straty. Większość fachowców zwraca uwagę na kilka istotnych elementów, którymi powinien się kierować potencjalny inwestor. Najważniejszym z nich jest lokalizacja. Ważna jest zarówno dzielnica, w której położona jest nieruchomość, dostępność do centrum miasta, ale zaletą jest także bliskość innych atrakcyjnych nieruchomości, np. centr handlowo-rozrywkowych. Istotne jest również bezpośrednie otoczenie, wygląd sąsiednich budynków, wewnętrznego podwórza czy klatki schodowej. To są czynniki, na które właściciel mieszkania nie ma wpływu. Cóż z tego, że mieszkanie będzie luksusowo wykończone, skoro będzie się do niego wchodziło przez zdewastowaną klatkę schodową. Czasem warto powstrzymać chęć uzyskania nadzwyczajnych zarobków i ulokować zaoszczędzone pieniądze mądrze, a nie pochopnie. Warto dokładnie przeanalizować nie tylko sytuację na rynku, ale także stan faktyczny i prawny naszej inwestycji. Tylko w ten sposób możemy uniknąć później przykrych niespodzianek.


Działki

Każdy, kto chce zainwestować 250 tys. zł i nie martwić się o najemców, czynsz czy wspólnotę, powinien kupić działkę. Dobra inwestycja to uzbrojona działka budowlana w gminach otaczających Kraków. Z lokalnymi urzędnikami dużo łatwiej załatwia się formalności związane z budową, a poza tym w Krakowie nie ma już zbyt wielu atrakcyjnych gruntów, a ceny są wyśrubowane. Ładne działki w odległości 10 km od granic miasta będą drożeć co najmniej w tempie 10 proc. rocznie, a może nawet nieco więcej. Kraków powoli emigruje poza Kraków. Szczególnie cenione są Michałowice, Zielonki, Libertów, Mogilany. Dobre połączenia komunikacyjne, a także ładna okolica i ciekawe panoramy, na przykład w Libertowie, powodują, że przy rosnących cenach mieszkań coraz więcej osób będzie chciało budować domki poza miastem. Pośrednicy zgodnie odradzają natomiast wschód Krakowa – tereny za Hutą Sendzimira prawdopodobniej jeszcze długo będą uważane za nieciekawe.

Nabywanie działek budowlanych, przy zachowaniu zdrowego rozsądku, obarczone jest stosunkowo niewielkim ryzykiem. Jednak spodziewane zyski, szczególnie po wzrostach, które obserwowaliśmy od ponad roku, przynajmniej w perspektywie 2–3 lat nie będą zbyt duże. Niektórzy inwestorzy decydują się w takiej sytuacji na większe ryzyko i kupują grunty rolne. Ich wartość to często 1/10 tego, co trzeba zapłacić za działki budowlane. Warunkiem zakupu musi być jednak interesująca lokalizacja (w pobliżu dróg dojazdowych do miast) bądź piękne położenie. Warto w takim przypadku decydować się na duże, co najmniej 25-hektarowe działki oraz zwrócić uwagę na możliwość łatwego i taniego uzbrojenia terenu, a także na jakość drogi prowadzącej do posesji. Plan zagospodarowania przestrzennego nie jest czymś nieodwołalnym. Każdy może wystąpić z wnioskiem o przekwalifikowanie terenu. Oczywiście trzeba uzbroić się w cierpliwość i niestety nie można być pewnym, czy uzyska się zgodę.


Domy

Z nowymi domami sytuacja wygląda podobnie jak z działkami – te w atrakcyjnych lokalizacjach będą prawdopodobnie stopniowo drożeć i ciągle warto je kupować. Mowa tu jednak głównie o domach poza granicami administracyjnymi Krakowa. W mieście podaż domów, szczególnie stosunkowo nowych, jest niewielka, a ceny bardzo wysokie. Przykładowo Wola Justowska, oprócz tego, że przeinwestowana i tłoczna, jest już tak droga, że dom w tej okolicy w cenie 1 mln zł jest uznawany za niezbyt drogi. Ceny domów w ciągu ostatnich 3 lat rosły znacznie wolniej niż ceny mieszkań. Dom w „szeregówce”, nawet w tak prestiżowej dzielnicy, jest niewiele droższy niż luksusowe mieszkanie o podobnej powierzchni. Pośrednicy uważają, że na rynku domów jest rezerwa i w dłuższej perspektywie także i one zaczną szybciej drożeć.

Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja na rynku domów starszych niż 15-letnie. Ceny nawet tych położonych w dobrych lokalizacjach przestały rosnąć i nie są zbyt dobrą lokatą kapitału. Kiedyś budowało się ze znacznie gorszych niż dzisiaj materiałów, mniej ciekawe i ekonomiczne były też rozkłady pomieszczeń. Jeśli doda się do tego zazwyczaj niezbyt nowoczesny i atrakcyjny wygląd, to trudno się dziwić, że ich ceny stanęły w miejscu. Ceny starych domów, mimo ogólnie dużego wzrostu cen na rynku nieruchomości, od kilku lat praktycznie utrzymują się na stałym poziomie. I wydaje się, że w przewidywalnej przyszłości ten trend nie ulegnie zmianie.


Zakupy spekulacyjne

Szczególnym segmentem inwestycji na rynku nieruchomości są zakupy spekulacyjne. Nabywając mieszkanie, dom lub działkę, kupujący liczy, że dzięki korzystnym czynnikom, takim jak: budowa drogi, wodociągu, zamknięcie lotniska, rewitalizacja i itp., nastąpi gwałtowny wzrost zainteresowania i cen w danym miejscu. Jeszcze całkiem niedawno doskonały interes można było zrobić, kupując mieszkanie na Kazimierzu. Ta zapomniana do połowy lat 90. dzielnica obecnie przeżywa rozkwit. Średnie ceny mieszkań zbliżają się już powoli do granicy 10 tys. zł za m kw. (w apartamentach została ona już przekroczona). Kilka lat temu doskonale zarabiało się na działkach w Sidzinie, która przez wiele lata była uznawana za jedną z najmniej atrakcyjnych dzielnic Krakowa. W ciągu kilku lat, głównie dzięki powstaniu w niedalekiej okolicy nowego kampusu uniwersyteckiego oraz Specjalnej Strefy Ekonomicznej ceny wzrosły kilkukrotnie.

Trudno prorokować, który obszar okaże się dla inwestorów przysłowiową żyłą złota. Chcąc inwestować i spekulować na tym rynku, trzeba bardzo uważnie zbierać pojawiające się sygnały, a także wykazywać się umiejętnością przewidywania, odwagą oraz dysponować… sporą gotówką.

***

Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości w Krakowie i okolicach jest obecnie stosunkowo niewielkie. Drożeje praktycznie wszystko. Z tym, że jedne nieruchomości wolniej, a inne szybciej. Obecnie trwa boom na mieszkania. Być może wynika to z faktu, że krakowianie nieco się już wzbogacili, ale nie na tyle, żeby kupować albo budować domy. W przyszłości to się może zmienić. Może… ale nie musi. I na tym właśnie polega ryzyko związane z zarabianiem na tym rynku.

Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?