Inwestor w administracyjnej matni

Polska w rankingu Doing Business w klasyfikacji dotyczącej procesu uzyskiwania pozwoleń budowlanych wyprzedziła tylko dziewiętnaście państw.

Liczby mówią same za siebie

Ranking Banku Światowego uwzględnia trzy kryteria oceny trybu wydawania decyzji budowlanych. Pierwsze z nich odnoszą się do przeciętnego czasu, który jest konieczny, by sprostać wszystkim wymaganiom formalnym. Drugie do łącznej liczby działań, które inwestor powinien wykonać. Ostatnie stanowią stosunek łącznych kosztów postępowania budowlanego do produktu krajowego brutto przypadającego na każdego obywatela. Niestety wartość każdego z wymienionych wskaźników lokuje Polskę na końcu listy rankingowej. Nie można też mówić o poprawie sytuacji – wyniki z ostatnich trzech lat nie napawają optymizmem. Wystarczy wskazać na wydłużenie przeciętnego czasu oczekiwania na rozstrzygnięcie, które zostało spowodowane m.in. przez wprowadzanie dodatkowych procedur administracyjnych w roku ubiegłym. Pozytywny skutek wiąże się ze spadkiem relatywnego kosztu postępowania budowlanego. Wydaje się jednak, że ten trend można zawdzięczać wyłącznie pokaźnemu wzrostowi PKB per capita, który nastąpił w latach 2008-2010. Dlatego też warto zastanowić się jak przedstawiałaby się obecna lokata Polski, gdyby Bank Światowy uwzględniał w metodologii swych badań tylko pierwsze dwa kryteria, które są zupełnie niezależne od bieżącej koniunktury gospodarczej danego kraju. Co więcej, aktualna stagnacja w kwestii rozwiązań instytucjonalnych może sprawić, iż w następnym wydaniu omawianego zestawienia Polska utraci ją na rzecz takich krajów jak Wybrzeże Kości Słoniowej czy też Sierra Leone.

Anatomia biurokracji

Wystarczy podjąć próbę odszukania kilkunastu źródeł prawa dotyczących trybu uzyskiwania decyzji budowlanych, by przekonać się o skali komplikacji napotykanych przez inwestorów. Większość przepisów jest regulowana przez dwie ustawy: Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960, dalej KPA (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071, z późn. zm.) oraz Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r., dalej PrBud (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Niestety ich kluczowe zapisy bywają nagminnie lekceważone przez organy publiczne. Do wysunięcia tak poważnych zarzutów uprawnia ubiegłoroczny sondaż przeprowadzony przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Według wyników uzyskanych z badań ankietowych aż 47 proc. pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego było wydawanych nieterminowo (obszar badań 10 miast wojewódzkich, lata 2008-2010). W tym kontekście warto nawiązać do art. 35 §3 KPA, który nakłada na urząd obowiązek wydania rozstrzygnięcia w ciągu miesiąca (w przypadku spraw szczególnie zawiłych termin ten może zostać dwukrotnie przedłużony). Tymczasem wspomniana ankieta wskazuje, że ponad połowa decyzji została wydana po upływie terminu dłuższego niż rok. Taki stan rzeczy trwa mimo, iż art. 35 §6 PrBud przewiduje 500 zł kary za każdy dzień niezakończonego postępowania, które trwa więcej niż 65 dni. W praktyce ten przepis sprowadza się do transferu środków w ramach administracji państwowej, środki pozyskane za sprawą kar są bowiem klasyfikowane jako dochód budżetu centralnego. Tym samym podmiot, który bezskutecznie domaga się rozstrzygnięcia, nie otrzymuje żadnej rekompensaty z tytułu wynikłych opóźnień. Trudno przypuszczać, że taka sytuacja nie znajduje późniejszego odzwierciedlenia w cenach nieruchomości pojawiających się w ofertach rynku pierwotnego. Jednakże przewlekłość procedur to tylko jeden z dokuczliwych aspektów. Druga niedogodność wiąże się z koniecznością dostarczenia przez petenta dużej liczby dokumentów, np. egzemplarzy projektu budowlanego, które muszą zostać uzupełnione o całą masę załączników wymaganych przez przepisy szczegółowe. Tym niemniej inwestor, który zostaje zobligowany do dostarczenia niezwykle obszernych projektów oraz oświadczenia o prawie do nieruchomości może uważać się za szczęśliwca. Unika bowiem obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Niestety ze względu na fakt, że wiele terenów wciąż nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, tak optymistyczny scenariusz nie jest częsty. Brak wspomnianego planu dla terenu inwestycyjnego oznacza konieczność dopełnienia wielu dodatkowych formalności jeszcze przed wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę. W takim przypadku petent musi dostarczyć kopię mapy zasadniczej lub katastralnej oraz szereg deklaracji dotyczących oczekiwanego wpływu na środowisko naturalne i parametrów potencjalnej inwestycji. Poniesie więc dodatkowe koszty w związku z faktem, że samorządy lokalne nie zostały jeszcze zobligowane do sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich obszarów znajdujących się na ich terenie. Wbrew pozorom straty wynikające z bałaganu planistycznego są obustronne, ponieważ brak klarownej polityki w zakresie gospodarki przestrzennej skutecznie zniechęca inwestorów, którzy mogliby się przyczynić do zwiększenia dochodów samorządu.

Ustawodawczy zastój

Doniesienia o przewlekłości postępowań poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych nie są obce zarówno opinii publicznej, jak i ustawodawcy. Przełom miał nastąpić w roku 2009, kiedy powstał projekt ustawy mocno deregulującej postępowanie budowlane. Okazało się jednak, że skala podjętych reform mogłaby zagrażać wolnościom obywatelskim. Trybunał Konstytucyjny badając zastrzeżenia ówczesnego prezydenta wypowiedział się krytycznie na temat jednego z kluczowych zapisów projektu. Kontrowersyjna koncepcja zakładała zastąpienie procesu wydawania decyzji budowlanej zgłoszeniem, które po trzydziestu dniach nabierałoby charakteru wiążącego pod warunkiem, że właściwy urząd nie wyraziłby sprzeciwu. Jednak newralgiczny temat powrócił przy okazji exposé premiera Tuska, który w jednym z punktów odniósł się do kwestii związanych z procesem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Pozostaje mieć nadzieję, że tym razem uda się wypracować rozwiązania, które pogodzą konstytucyjne prawa obywateli z interesami przedsiębiorców.