III kwartał na polskim rynku mieszkaniowym

Co przyniósł branży nieruchomości III kwartał bieżącego roku? Jak kształtowały się ceny, popyt oraz podaż? I czego każą nam spodziewać się eksperci?

III kwartał 2023 roku przyniósł polskiemu sektorowi nieruchomości zaledwie niewielkie wzrosty. Co ciekawe, w niektórych lokalizacjach odnotowano nawet nieznaczny spadek wyników. Jak wynika z raportu przygotowanego przez JLL, sześć głównych rynków nieruchomości zanotowało wzrost wyników na poziomie pięcioprocentowym (w ujęciu kwartał do kwartału). Mowa tu o Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. Na ten wspólny wynik pracowała głównie stolica, która osiągnęła poziom zbliżony do rekordowej sprzedaży w okresie boomu z 2021 roku. Łącznie we wspomnianych miastach sprzedano prawie 16,4 tys. nieruchomości.

– Popyt we wszystkich miastach można oceniać jako wysoki, zaś deweloperzy sygnalizują istotny wzrost udziału nabywców finansujących zakup z udziałem kredytu. Szczególnie dużo było nabywców poszukujących lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z kredytu „za 2 proc.”. W wielu przypadkach na jedno mieszkanie było kilku chętnych i w tym przedziale cenowym można mówić o sporym niezaspokojonym popycie – oceniają specjaliści JLL.

Zdaniem specjalistów, istotą sukcesu stolicy była duża podaż mieszkań. Podobnie, na spadki sprzedaży w Krakowie oraz marginalne jedynie wzrosty we Wrocławiu wpływ miała niedostatecznie rozbudowana oferta. Problemem nie był zatem zbyt mały popyt, a – niewystarczająca podaż. Na nią oddziaływało również spore zainteresowanie inwestorów, którzy postanowili ulokować w mieszkaniu swoje oszczędności (w obawie o dalszy wzrost cen tychże). Warszawa, Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto notują znaczny popyt, coraz mocniej przewyższający podaż.

Mniej mieszkań było tylko w 2010 roku?

Największe rynki mieszkaniowe w Polsce wzbogaciły się w III kwartale br. o niecałe 10 tys. lokali. Okazuje się jednak, że wynik ów jest o 3 proc. mniejszy niż w poprzednim kwartale. Sektor nieruchomości zamknął więc omawiany okres z podażą na poziomie 34 tys. jednostek, Eksperci porównują ten wynik do tego odnotowanego w I kwartale 2010 roku, kiedy to w wyniku globalnego kryzysu oferta znacznie zmalała.

Warto jednak wiedzieć, że poszczególne miasta różnią się pomiędzy sobą obszernością oferty mieszkaniowej. W takim rankingu niechlubne ostatnie miejsce zająłby Kraków. Jak zauważają specjaliści JLL, gdyby obecny popyt się utrzymał, oferta stolicy Małopolski stopniałaby do zera w ciągu czterech miesięcy. Dla porównania, Warszawie zajęłoby to niewiele dłużej, bo pięć miesięcy. Z kolei Łódź pobiła w tym kwartale swój rekord ofertą blisko 5,8 tys. jednostek. W minionych czterech kwartałach miasto to było jedynym, w którym mieszkań sprzedało się mniej niż trafiło do sprzedaży.

Jak w III kwartale rosły ceny?

Zacznijmy od tego, że ceny nie tylko nie spadają, ale nadal rosną. Najbardziej – w Trójmieście, gdzie odnotowano wzrost na poziomie 9 proc., a także w Warszawie, gdzie nieruchomości zdrożały o średnio 8 proc. W ujęciu rocznym palma pierwszeństwa przypadła natomiast Warszawie (wzrost na poziomie 20 proc.). Wysoki wynik osiągnął też Kraków – 19 proc. W Trójmieście, Poznaniu oraz Wrocławiu za mieszkanie trzeba było zapłacić średnio o 15-16,5 proc. więcej.

Ceny rosły, oczywiście, w wyniku ograniczonej oferty przy jednoczesnym wzroście popytu. Nie bez znaczenia okazał się też rządowy program, który zaoferował wysoki limit możliwej ceny nieruchomości na poziomie 800 tys. zł. Kolejnym czynnikiem było wprowadzanie przez deweloperów puli mieszkań, co sprzyja coraz wyższemu ich wycenianiu.

„Kredyt 2 proc.” z dużym zainteresowaniem

Program rządowy okazał się wielkim sukcesem – zainteresowanie jest naprawdę duże. Atrakcyjne warunki kuszą potencjalnych kredytobiorców. Dodatkowo, w ostatnim czasie Rada Polityki Pieniężnej znacząco obniżyła stopy procentowe. Wszystko to oznaczało w III kwartale br. czynniki wzmagające zjawisko popytu na mieszkania z pierwszej ręki.

Kolejna sprawa to stopa zwrotu z najmu. Zdaniem eksperta JLL, w najbliższym czasie nie należy spodziewać się nadwyżki podaży nad popytem. A jednak, najbliższe lata mają przynieść wyraźne wyhamowanie skali nowej podaży w branży najmu. To z kolei może utrzymać obecny poziom popytu inwestycyjnego.

– Spadek stóp i perspektywa dalszego spadku inflacji powoli zmienia także spojrzenie na stopę zwrotu z najmu. Nic nie wskazuje na to, aby rynek najmu miał w najbliższym czasie wejść w fazę wyraźnej nadwyżki podaży nad popytem, ale trzeba pamiętać, że w nadchodzących kwartałach do oferty najmu wchodzić będą rekordowe zakupy inwestycyjne z I połowy 2021 r. Kolejne lata przyniosą natomiast wyraźne wyhamowanie skali nowej podaży w sektorze najmu za rynkowe czynsze. Będzie to efekt załamania nowych rozpoczęć budów z lat 2022-23. To także może – o ile podaż na to pozwoli – utrzymać popyt inwestycyjny na obecnym poziomie – podsumowuje analizę Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL