Hossa na rynku nie może trwać

Problemów w branży deweloperskiej nie brakuje. Rosnące koszty wykonawców, drożejące materiały budowlane, mniejsza dostępność gruntów czy skomplikowane procesy administracyjne powodują, że podaż mieszkań powoli wyhamowuje.

Na horyzoncie pojawia się perspektywa nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej z propozycją likwidacji samodzielnych otwartych rachunków powierniczych. Z drugiej strony Polacy chętnie kupują mieszkania i nie widać powodów, które miałyby to zmienić. Co czeka deweloperów w najbliższych latach?

Metr kwadratowy droższy o nawet 16% r/r

Problem z wykonawcami jest złożony. W ostatnich latach zapotrzebowanie na pracowników na budowach mieszkaniowych w dużej mierze było zaspokajane przez obywateli Ukrainy i innych krajów wschodnich. Od dłuższego czasu strumień ten jest dużo mniejszy, również ze względu na zniesienie w poprzednim roku wiz na wjazd do UE dla obywateli Ukrainy. Dodatkowo, po paru latach spowolnienia, ruszyły inwestycje infrastrukturalne, które wymagają dużo siły roboczej oraz wzmacniają zapotrzebowanie na materiały budowlane.

W efekcie deweloperzy muszą się liczyć z mniejszą dostępnością pracowników budowlanych, większymi kosztami pracy oraz drożejącymi materiałami budowlanymi. Dziś to główne katalizatory wzrostu cen metra kwadratowego. W drugim kwartale odnotowano zwyżki sięgające nawet 16% r/r.

Banki ziemi nieuchronnie się kurczą

Jednak nie tylko kwestia firm wykonawczych spędza deweloperom sen z powiek. Równie mocno niepokoi ich sytuacja z niedoborem gruntów. Ich właściciele żądają kuriozalnie dużych kwot. Ciekawy może wydać się fakt, że sytuacja ta jest problemem globalnym. Nie tak dawno świat obiegła informacja o astronomicznej kwocie nieruchomości z Doliny Krzemowej. Sprzedano wówczas... spalony dom. Za przeszło 900 tys. dolarów. Eksperci z kalifornijskiej agencji nieruchomości podkreślają, że cena nie była wyśrubowana, biorąc pod uwagę potencjał miejsca i metraż gruntu. Deweloperzy już dziś przyznają, że banki ziemi się wyraźnie kurczą. Zgromadzone grunty wprawdzie pozwolą jeszcze realizować inwestycje w najbliższym okresie, pozostaje jednak pytanie – co będzie potem?

Potrzebne są mechanizmy, które zapewnią odpowiednią podaż gruntów 

„Dostępność gruntów inwestycyjnych to warunek konieczny dla utrzymania poziomów produkcji mieszkań i zachowania równowagi podaży i popytu. Tymczasem ograniczenia w obrocie ziemią rolną wprowadzone z początkiem 2016 r., choć nie miały takiego bezpośredniego celu, istotnie ograniczyły zasób terenów w miastach pod realizację nowych inwestycji. Niefortunne definicje spowodowały, że nawet grunty faktycznie nie będące rolnymi zostały przyblokowane. W połączeniu z dużym popytem na tereny budowlane doprowadziło to do wzrostu cen działek.

Co prawda, tzw. specustawa mieszkaniowa ma umożliwić wykorzystania części gruntów rolnych w miastach pod inwestycję, ale w naszej ocenie to za mało. Ze specjalnej ścieżki skorzysta prawdopodobnie bardzo niewielka grupa inwestorów.

Dlatego wśród naszych postulatów wymieniamy szereg rozwiązań zwiększających podaż terenów inwestycyjnych. Miedzy innymi jest to wyłączenie terenów w granicach administracyjnych miast spod ograniczeń w obrocie ziemią rolną czy skierowanie na rynek działek zablokowanych, a faktycznie nie wykorzystywanych, pod Mieszkanie+”, komentuje Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Kto ma powody do obaw?

Inną sprawą jest perspektywa nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej, która zakłada likwidację samodzielnych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych.

„Realizacja tych pomysłów UOKiK, nie przynosząc istotnych korzyści nabywcom, zaburzyłaby funkcjonowanie całego rynku, prowadząc do wyeliminowania małych, głównie rodzimych deweloperów, dla których inne formy ochrony wpłat klientów okażą się niedostępne. Ograniczyłoby to również funkcjonowanie dużych firm deweloperskich. W efekcie doszłoby do drastycznego spadku produkcji mieszkań w Polsce, zmniejszając ich dostępność dla Polaków. Propozycje te są niezwykle zaskakujące, gdyż już dziś mamy jeden z najbardziej restrykcyjnych systemów sprzedaży mieszkań deweloperskich na rynku europejskim, a w 6- letniej historii funkcjonowania ustawy nie zarejestrowano ani jednego przypadku gdy rachunki otwarte zawiodły klientów”, dodaje Grzegorz Kiełpsz.

Wyzwanie dla metropolii

Dziś miasta zamieszkuje przeszło połowa ludności. Tendencja ta będzie przybierać na sile. Już trzy lata temu ONZ prognozował, że w 2050 roku dwie trzecie populacji mieszkać będzie w mieście. To z kolei niesie pytanie o przyszłość aglomeracji, potrzeby społeczeństwa i możliwości mieszkaniowe. Pewne jest, że już dziś architekci, urbaniści, deweloperzy i samorządy muszą myśleć o polityce mieszkaniowej w długofalowej perspektywie. Nie chodzi bowiem tylko o to, by zaspokoić bieżący popyt, ale być świadomym konsekwencji takiego zabudowywania miast i mieć plan na to, co zrobimy z istniejącą już architekturą za parędziesiąt lat.

Jaka przyszłość czeka branżę deweloperską? 

„Z jednej strony wciąż mamy świetne warunki gospodarcze: rosnącą średnią zarobków, małe bezrobocie, niskie stopy procentowe, bardzo bezpieczną proporcję między popytem a podażą. Z drugiej zaś widzimy niewspółmiernie rosnące koszty wykonawstwa, brak rąk do pracy w sektorze budowlanym oraz wiele zmian legislacyjnych dotyczących zarówno prowadzenia samego biznesu, jak i procesu inwestycyjnego. Dodatkowo obserwujemy ciągle wydłużające się procedury administracyjne. Z pewnością jest o czym debatować w kontekście przyszłości budownictwa w Polsce”, mówi Dorota Jarodzka-Śródka, przewodnicząca rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Odpowiedzialność wymaga dialogu i antycypowania konsekwencji aktualnych działań. To właśnie perspektywy tego sektora będą tematem największej branżowej konferencji 2018 roku – IV Kongresu Mieszkaniowego. Podczas wydarzenia czołowi eksperci podejmą dyskusję o nadchodzących zmianach legislacyjnych i możliwych scenariuszach przyszłości.

„Kolejna edycja Kongresu Mieszkaniowego to okazja do rozmowy o rozwoju i planowaniu miast, trendach społecznych i stylach życia, które musimy uwzględniać w projektowaniu. Przy okazji dyskusji zaprezentujemy foresight mieszkaniowy na lata 2028/2048”, uzupełnia Dorota Jarodzka-Śródka.

Bilety na tegoroczną edycję dostępne są na oficjalnej stronie Kongresu Mieszkaniowego. Ich liczba jest ograniczona.

Pomysłodawcą i organizatorem IV Kongresu Mieszkaniowego jest Polski Związek Firm Deweloperskich – największa organizacja branżowa, zrzeszająca 170 deweloperów z całej Polski, budujących mieszkania, centra handlowe, biurowce, hotele i parkingi.