„Hipoteka w toku” – które przepisy należy stosować?

Zgodnie z intencją ustawodawcy, nowelizacja będzie lepiej zabezpieczać interesy właścicieli nieruchomości, a także sprawiać, by zarządzanie hipotekami stało się tańsze i efektywniejsze dzięki przyspieszonym i uproszczonym procedurom. Zanim jednak ustawodawca osiągnie swój cel, najpierw może znacznie skomplikować obrót hipoteczny.

 

Celem przepisów przejściowych jest w szczególności pełniejsze umiejscowienie danego przepisu w całokształcie innych przepisów, czy też w świetle innych norm postępowania. W nowelizacji prawa hipotecznego przepisy przejściowe są przedmiotem regulacji w art. 10–13 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h). Przepisy przejściowe ustawy wprowadzającej zmiany przewidują, że do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutym 2011 roku stosować należy przepisy nowe, z wyłączeniem regulacji o rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Z kolei w odniesieniu do hipotek zwykłych, które powstały przed 20 lutym 2011 roku, stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyłączeniem przepisów o hipotece łącznej, które należy stosować zgodnie z nowym brzmieniem ustawy. Nowe przepisy nie regulują wprost problemu „hipotek w toku”. Ustanowienie hipoteki (z wyłączeniem hipoteki ustawowej) to przecież zespół rozłożonych w czasie i powiązanych ze sobą czynności prawnych zainicjowanych wnioskiem, a zakończonych konstytutywnym wpisem w księdze wieczystej.

W związku z tym pojawia się pytanie – do kiedy sądy mogą wpisywać do ksiąg wieczystych dotychczasowe hipoteki zwykłe i hipoteki kaucyjne?

 

Wpis hipoteki w księdze wieczystej ma skutek wsteczny, toteż dla hipoteki powstałej przed dniem wejścia w życie nowelizacji sąd nie może odmówić wpisu do księgi wieczystej, choćby wniosek o jej wpisanie wpłynął po 20 lutym 2011 roku. Uzasadnienia takiego stanowiska należy upatrywać choćby w treści art. 3 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że wynika to z jej brzmienia lub celu. Zgodnie z art. 116 ust. 2 u.k.w.h czynności (w tym oświadczenia woli) dokonane przed dniem wejścia w życie u.k.w.h. są skuteczne, jeżeli nie naruszyły przepisów dotychczasowych. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki zwykłej lub kaucyjnej, które złożono – zgodnie z dotychczasowymi przepisami – przed 20 lutym 2011 roku, pozostaje w mocy i nie można odmówić wpisu takiej hipoteki, choćby wniosek o jej wpisanie wpłynął po wejściu w życie nowelizacji. O chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki nie decyduje data nadania na poczcie, ale moment wpływu wniosku do właściwego sądu.

 

Co do zasady, jeżeli stan faktyczny powodujący powstanie hipoteki zrealizował się przed 20 lutym 2011 roku, wtedy stosujemy przepisy dotychczasowe, a nie znowelizowane. Wyjaśnienia wymaga sytuacja, w której mamy do czynienia z podziałem nieruchomości dokonywanym częściowo pod rządami starej ustawy, gdzie dochodzi do wyodrębnienia chociażby jednego lokalu, a kolejne lokale są wydzielane pod rządami nowej ustawy.

 

Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do wyjaśnienia czasowego zasięgu stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., co jest konieczne tym bardziej że ustawa nowelizująca nie zawiera jednoznacznych przepisów przejściowych, a i poglądy doktryny w tym temacie są podzielone. Z jednej strony każde wyodrębnienie lokalu jest podziałem nieruchomości, dla którego należy ustalić – zgodnie z przepisami intertemporalnymi – skutek prawny, a z drugiej strony rozstrzygający dla stosowania właściwych przepisów prawa hipotecznego będzie dzień wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości.

 

Pierwszy przypadek to sytuacja, w której mamy zróżnicowaną sytuację nabywców poszczególnych mieszkań kupowanych od dewelopera w ramach konkretnego zamierzenia inwestycyjnego w odniesieniu do daty, kiedy doszło do wyodrębnienia ich lokalu. Biorąc pod uwagę literalne brzmienie art. 10 ust. 2 nowelizacji, nie można przemilczeć, że hipoteki zwykłe będą powstawały jeszcze co najmniej przez kilka miesięcy po 20 lutym 2011 roku, a sądy będą dokonywały wpisów konstytutywnych takiej hipoteki do ksiąg wieczystych. Czy to przeoczenie ustawodawcy, czy też o tym zapomniał?

 

Z kolei zwolennicy drugiego stanowiska mówiącego o „pierwszym” wyodrębnieniu lokalu uważają, że jest to zasada niedyskryminująca nabywców, bez względu na chwilę, w której dokonano podziału. Zaznaczyć należy, że przepis ten ma przede wszystkim chronić klientów deweloperów, którzy zawierają umowy o budowę i sprzedaż lokali, gdy inwestycja finansowana jest z kredytu bankowego zabezpieczonego na nieruchomości, w której będą wyodrębniane lokale.

 

Zasadniczo każda interpretacja ma swoich zwolenników, jednakże w każdym przypadku znaczenie ma konkretne zdarzenie prawne, które powinno decydować o prawie, które powinno być stosowane do oceny skutków prawnych.

 

***

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?