Hipoteka na rzecz banku bez udziału notariusza

Tomasz Konieczny | 2008-02-25

Do wpisu hipoteki ustanawianej na rzecz banku (np. w celu zabezpieczenia spłaty kredytu mieszkaniowego) nie jest wymagana wizyta u notariusza. W zupełności wystarczą w tym wypadku dokumenty wystawione przez bank oraz oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku sporządzone jedynie w formie pisemnej. Potwierdziły to dwa niedawne orzeczenia Sądu Najwyższego.

O hipotece słów kilka

Hipoteka jest jednym z pewniejszych zabezpieczeń spłaty wierzytelności. Wierzyciel zyskuje dzięki niej możliwość zaspokojenia swoich należności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest m.in. umowa pomiędzy wierzycielem a np. właścicielem nieruchomości. Ponieważ hipoteka należy do tzw. ograniczonych praw rzeczowych, do jej ustanawiania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Niemniej jednak forma aktu notarialnego jest w tym wypadku potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Stanowi o tym art. 245 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Do powstania hipoteki potrzebny jest również wpis w księdze wieczystej (w dziale IV). Bez wpisu nie ma hipoteki (tzw. wpis konstytutywny).

Przywilej banków

Uproszczony tryb ustanawiania hipoteki przysługuje bankom. Tutaj podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowią dokumenty podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku oraz opatrzone pieczęcią banku. Chodzi m.in. o dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym. Wynika to z art. 95 ust. 1 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 ze zm.). Mają one moc prawną dokumentów urzędowych. Są one podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku.

Niezależnie od tego potrzebna jest umowa pomiędzy bankiem a jego dłużnikiem, w której ten ostatni ustanawia omawiane zabezpieczenie spłaty kredytu czy pożyczki. Mowa oczywiście o umowach kredytowych i pożyczkowych. Przepisy prawa bankowego przewidują przy tym, że do ustanowienia hipoteki bankowej wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 95 ust. 4 Prawa bankowego).

Jaka forma dla oświadczenia?

Zatem w przypadku ustanawiania hipoteki bankowej, o której była wyżej mowa, stosowne oświadczenie właściciela nieruchomości nie musi przybierać formy aktu notarialnego. Wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej, co oczywiście nie sprawia już żadnych problemów i kosztów.

Mimo dość jednoznacznego brzmienia przepisów, praktyka sądów wieczystoksięgowych była do niedawna różna. Niektóre uważały, że oświadczenie właściciela ustanawiającego hipotekę winno mieć przynajmniej formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wywodzono to stąd, iż zgodnie z przepisem art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W efekcie zdarzały się odmowy wpisu hipoteki do księgi wieczystej z uwagi na to, iż oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki było sporządzone tylko w zwykłej formie pisemnej.

Tak też było w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Okręgowy w Koszalinie, do którego trafiła apelacja od orzeczenia oddalającego wniosek spółki z o.o. o wpis zmiany hipoteki ustanowionej na rzecz banku. Powodem oddalenia wniosku było nieprzedłożenie przez wnioskodawcę, będącego dłużnikiem banku, oświadczenia o zmianie treści hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym. Sąd Okręgowy powziął w tej sprawie poważne wątpliwości, które stały się źródłem zapytania skierowanego do Sądu Najwyższego. Dotyczyło ono stosunku art. 95 Prawa bankowego do art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz formy, w jakiej winno być złożone oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, jeżeli stanowi ono podstawę wpisu łącznie z dokumentami bankowymi. Brak było bowiem jednolitego stanowiska orzecznictwa co do wykładni wskazanych przepisów, co też powodowało istotne rozbieżności w praktyce sądów wieczystoksięgowych w przedmiocie podstawy wpisu hipoteki bankowej.

Ważne orzeczenia

W odpowiedzi Sąd Najwyższy potwierdził, iż do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy nie jest wymagana forma z notarialnym poświadczeniem podpisu dla oświadczenia właściciela, lecz w zupełności wystarczy zwykłe pismo (uchwała z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt III CZP 50/07). Zatem art. 95 Prawa bankowego stanowi regulację szczególną względem art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wprawdzie od powzięcia przedmiotowej uchwały minęło kilka miesięcy, jednak dopiero niedawno ukazało się jej uzasadnienie.

W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 209/07, przy czym w rozpoznawanej sprawie nabywczyni nieruchomości z hipoteką starała się doprowadzić do jej wykreślenia wykazując, że nie mogło dojść do powstania hipoteki, skoro oświadczenie właściciela nieruchomości nie miało formy aktu notarialnego. Nie zdołała jednak przekonać do swych racji sądów powszechnych rozpatrujących jej sprawę ani też Sądu Najwyższego.