Hipoteka na mieszkanie z rynku pierwotnego

Przed zawarciem umowy z bankiem warto przeanalizować wszystkie opłaty związane z zakupem mieszkania.

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, z którym związany będzie kredyt, warto dowiedzieć się więcej o konstrukcji tego produktu oraz kosztach z nim związanych. Informacje te są szczególnie cenne dla tych osób, które wynajmują mieszkanie, a inwestycja, którą wybrali, gotowa będzie dopiero za kilka miesięcy.

Koszt kredytu budowlano-hipotecznego zależy nie tylko od marży i prowizji zaproponowanej przez bank, ale również od tego, jakie parametry zawiera umowa deweloperska. Przed podpisaniem umowy na zakup przyszłego mieszkania warto poprosić o udostępnienie jej wzoru i dokładnie przeanalizować poszczególne zapisy.

Pierwsza ważna informacja, to data planowanego oddania inwestycji do użytkowania, czyli data planowanego zakończenia budowy. Druga – sposób, w jaki deweloper życzy sobie otrzymywać zapłatę za budowany lokal. Dlaczego te dwa parametry są takie ważne? -

Kredyt na zakup mieszkania z rynku pierwotnego składa się z dwóch etapów: części budowlanej i docelowej-hipotecznej.

Część budowlana obejmuje czas od chwili wypłaty pierwszej transzy do dnia zakończenia budowy. W tym okresie kredytobiorca płaci bankowi jedynie odsetki od wypłaconych deweloperowi środków. Co miesiąc ponosi więc czysty koszt, ponieważ rata pobierana przez bank nie zawiera kapitału. Im dłużej deweloper będzie budował kredytowane mieszkanie i im więcej zażyczy sobie transz, tym więcej odsetek trzeba będzie zapłacić bankowi.

Okres ten jest dodatkowo objęty tzw. ubezpieczeniem pomostowym, które skutkuje wyższym oprocentowaniem niż docelowa część hipoteczna. Bank stosuje takie ubezpieczenie od dnia wypłaty pierwszej transzy kredytu aż do chwili ustanowienia przez sąd hipoteki, która jest docelowym zabezpieczeniem kredytu.

Jak to wygląda w liczbach?

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 tys. zł. Środki własne to 20 proc. ceny mieszkania. Deweloper planuje zakończyć budowę za 15 miesięcy. Umowa zakupu przewiduje następujący sposób płatności:

10 proc. ceny (30 tys. zł) w dniu podpisania umowy (załóżmy, że jest to 31 grudnia).
Reszta ceny ma być podzielona na 3 raty:
60 tys. zł do 28 lutego
90 tys. zł do 31 maja
90 tys. zł do 31 sierpnia

Przyjmijmy, że kredyt zaproponowany przez bank oprocentowany jest 3,52 proc., a ubezpieczenie pomostowe kosztuje 1,2 p.p.

Raty kredytu w okresie budowlanym będą wyglądały jak w tabeli poniżej.

Jeżeli deweloper zakończy budowę zgodnie z planem – po 15 miesiącach od podpisania umowy przedwstępnej, dopiero od kolejnej raty kredytobiorca zacznie spłacać kapitał.
Okres budowlany kosztuje w tym przypadku 9 083,00 zł (przy założeniu, że WIBOR nie ulegnie zmianie).

Jeżeli kredytobiorca do czasu przeprowadzki musi wynajmować mieszkanie, taki harmonogram spłaty może być uciążliwy – warto wcześniej przeliczyć, czy budżet domowy wytrzyma jednocześnie opłatę najmu, raty odsetkowej i bieżących wydatków. Na dodatek kupione mieszkanie trzeba będzie jeszcze wykończyć.

Kredyt na wykończenie mieszkania

Składając wniosek o kredytowanie zakupu mieszkania można ubiegać się jednocześnie o przyznanie środków na jego wykończenie.
Jeśli na zakup mieszkania potrzebujemy 300 tys. zł, a na wykończenie 80 tys. zł – ubiegamy się od razu o jeden kredyt na łączony cel (zakup + wykończenie mieszkania) na kwotę 380 tys. zł.

Dlaczego warto ubiegać się o łączony cel?

- mimo że cele są dwa, składamy jedne dokumenty, podpisujemy jedną umowę kredytową (a więc minimum formalności);
- zapewniamy sobie finansowanie prac wykończeniowych wcześniej, więc nawet jeśli deweloper odda nam mieszkanie przed terminem, nic nas nie zaskoczy;
- kredyt na wykończenie mieszkania jest oprocentowany tak samo nisko jak kredyt na zakup mieszkania (pożyczka gotówkowa jest zdecydowanie droższa, na dodatek nie rozłożymy jej na długi termin, np. 25 lat);
- ponieważ podpisaliśmy jedną umowę kredytową, spłacamy jedną ratę kredytu, nie musimy martwić się o to, czy poza ratą kredytu mieszkaniowego będziemy w stanie spłacać inne raty.

Dodatkowe cele kredytu

Oczywiście dodatkowym celem kredytowania może być również zakup miejsca postojowego, garażu czy komórki lokatorskiej. Tu jednak koniecznie należy zwrócić uwagę, jaką formę własności proponuje nam deweloper, czyli co tak naprawdę nam sprzedaje – oddzielną własność? Udział? Prawo do korzystania z miejsca postojowego/garażu/komórki lokatorskiej?

Jest to szalenie istotne, ponieważ może się okazać, że nasz bank nie skredytuje np. miejsca postojowego ze względu właśnie na formę własności, wówczas zakup musimy pokryć z własnych środków, na dodatek w takim przypadku nie będą one traktowane jako wkład własny.

Warto więc przed podpisaniem umowy z deweloperem skonsultować jej treść z ekspertem kredytowym.