Hipoteka łączna - dla doświadczonych inwestorów

Hipoteka łączna – niestandardowa forma finansowania nieruchomości. W jaki sposób i kto może na niej skorzystać?

Hipoteka łączna to dość mało znany sposób finansowania nieruchomości. Z tego powodu trudno jest znaleźć odpowiedni bank, mający w swojej ofercie taką właśnie formę kredytowania inwestycji. Warto jednak pochylić się nad tym zagadnieniem, zwłaszcza że jego praktyczna realizacja jest możliwa – istnieje bowiem kilka banków, które byłyby nam w stanie pomóc.

Hipoteka łączna jest formą zabezpieczenia spłaty wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości kredytobiorcy – tłumaczy Ronald Szczepankiewicz, autor książki „Tajna broń kredytobiorcy”, doświadczony ekspert kredytowy oraz założyciel firmy RM Kredyty Niezależne Pośrednictwo Kredytowe. Przy standardowej hipotece, bank zabezpieczy się na tej nieruchomości, którą kupujemy za pomocą kredytu hipotecznego, natomiast przy hipotece łącznej, zabezpieczeniem jest również dodatkowa nieruchomość. Może ona należeć do nas lub – jeśli nie posiadamy w zanadrzu dodatkowego mienia wolnego od kredytów – do rodziny lub osób trzecich. Jeśli nie jest to nasza własność, musimy jednak uzyskać odpowiednią zgodę na obciążenie jej hipoteką, bądź sam właściciel powinien przystąpić z nami do kredytu. Istotne jest również, aby nieruchomość ta nie była przedmiotem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych. Warto zaznaczyć, że niektóre banki nie wezmą pod uwagę nieruchomości będących własnością spółdzielczą.

Po co jednak stosować taki zabieg? Czy warto w nasz kredyt mieszać rodzinę i obciążać hipoteką dodatkową nieruchomość? Eksperci RM Kredyty na podstawie swojego doświadczenia w tej dziedzinie zebrali wszystkie za i przeciw.

Zalety hipoteki łącznej

Jedną z istotnych zalet takiego finansowania jest zdecydowanie brak wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją „S” wydaną przez KNF w 2014 r., bank może udzielić kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości (LTV). Oznacza to, że pozostałe 20 proc. musimy pokryć z własnej kieszeni. Niekiedy niektóre banki zgodzą się na 10 proc. wkładu własnego, ale tylko przy pokryciu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W wypadku hipoteki łącznej da się to jednak pominąć. Dodatkową nieruchomość wolną od obciążeń, bank potraktuje jako nasz wkład własny, ale w zamian obciąży ją hipoteką, aby się na niej zabezpieczyć. Jeśli jesteśmy w posiadaniu nieruchomości, którą np. otrzymaliśmy w spadku, nie musimy obawiać się odkładnia dodatkowych kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny. Gotówka i tak będzie potrzebna na pokrycie innych opłat związanych z zaciągnięciem kredytu oraz zakupem nieruchomości. Takie oszczędności możemy przeznaczyć również na remont i/lub wykończenie mieszkania, ponieważ banki nie skredytują wszystkich naszych pomysłów, a jedynie te podstawowe. Jeżeli natomiast problemem jest zbyt mała wartość nieruchomości w stosunku do wysokości kredytu, hipoteka łączna może pomóc nam otrzymać pozytywną decyzję kredytową w banku. Dodatkowa nieruchomość obniży poziom LTV (loan to value – współczynnik pomiędzy wysokością kredytu a wartością jego zabezpieczenia), co może korzystnie wpłynąć na niestandardową ofertę ze strony banku. Hipoteka łączna pomaga w uzyskaniu niższego kosztu kredytu, ponieważ bank w tym przypadku chętniej zaproponuje niższą marżę, a także ominiemy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Druga strona medalu

Jak widzimy, hipoteka łączna ma wiele zalet i może być dobrym rozwiązaniem w wielu niestandardowych sytuacjach. Warto przeanalizować jednak również minusy takiego finansowania i wziąć je pod uwagę. Powinniśmy pamiętać, że bank obciąży hipoteką drugą nieruchomość, dzięki czemu będzie mógł dowolnie rozporządzać, którą nieruchomość w razie problemów ze spłatą kredytu wykorzysta w celu odzyskania swoich należności. Banki sprawdzają naszą zdolność i wiarygodność kredytową, aby zbadać nasze możliwości spłaty kredytu. Jeśli mimo wszystko wpadniemy w kłopoty finansowe i nie będziemy w stanie spłacać naszego zadłużenia, bank może ściągnąć należne środki nie tylko z naszej nieruchomości, ale także osoby trzeciej, która zgodziła się na obciążenie jej hipoteką. Nie możemy również swobodnie rozporządzać tymi nieruchomościami, sprzedaż czy zmiana przeznaczenia jest utrudniona i wymaga specjalnej zgody banku. Dlatego jeśli w najbliższym czasie nie wykluczamy sprzedaży danego lokalu, nie warto komplikować tego poprzez ustanowienie na nim hipoteki. Istotne jest także, że w żaden sposób nie można zmniejszać wartości nieruchomości, muszą być one utrzymane na odpowiednim poziomie technicznym. Jest to kolejne zabezpieczenie banku w razie problemów ze spłatą zobowiązań.

Należy poruszyć również zagadnienie dodatkowych kosztów związanych z wyceną dwóch nieruchomości i wpisaniem hipoteki do Księgi Wieczystej. Bank zażąda ubezpieczenia obu nieruchomości, jest to obowiązkowy produkt przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. W przypadku hipoteki łącznej koszty zwiększają się zatem podwójnie, jakkolwiek ubezpieczenie nieruchomości powinno traktować się raczej jako zabezpieczenie własnego majątku.

Podział nieruchomości w kredycie

O hipotece łącznej mówimy również w momencie podziału nieruchomości na odrębne lokale czy mieszkania – podkreśla Ronald Szczepankiewicz. Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Mówiąc wprost, jeżeli nieruchomość została zakupiona przy pomocy kredytu hipotecznego i nadal należy do banku, ponieważ nie została jeszcze w całości spłacona, a postanowimy ją podzielić np. na dwie małe kawalerki, to sam ten fakt tworzy w tym momencie hipotekę łączną, tzw. przymusową. Obie wydzielone nieruchomości zostaną więc obciążone tą hipoteką. Wierzyciel, w tym przypadku bank, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Jeśli więc zastanawiamy się np. nad podzieleniem mieszkania na dwa mniejsze, w celu późniejszej sprzedaży jednego z nich, może okazać się, że nie będzie to wcale proste, ponieważ bank straciłby połowę swojego zabezpieczenia.

Rozwiązanie dla doświadczonych inwestorów

Hipoteka łączna nie należy do typowych metod działania, dlatego najpierw powinniśmy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i poprosić o pomoc doświadczonego eksperta kredytowego. Najlepiej nada się do tego taka osoba lub firma, która oprócz wiedzy na temat kredytów zna się równie dobrze na inwestowaniu w nieruchomości. Zmniejszenie kosztów kredytu będzie miało tutaj istotne znaczenie i sens zwłaszcza przy dużych kwotach do skredytowania, w innym przypadku może nie być to wcale opłacalne. Przed podjęciem decyzji należy zatem wnikliwie przeanalizować wszelkie możliwości oraz koszty takiego kredytu. Może się zdarzyć, że w danym momencie będzie to jedyna opcja, dzięki której w ogóle otrzymamy kredyt, zatem jeżeli wiemy, że i tak nie planujemy sprzedawać ani przekształcać w żaden sposób nieruchomości, wówczas na pewno warto pochylić się nad tym rozwiązaniem.

Jak zaznacza Ronald Szczepankiewicz, hipoteka łączna jest rozwiązaniem niestandardowym i rzadko wybieranym przez klientów. W praktyce również niewiele instytucji oferuje taką opcję finansowania, przez co osoby, które są zainteresowane tą formą kredytowania, często same nie potrafią znaleźć odpowiedniego banku i rezygnują z tego pomysłu. RM Kredyty w swoim comiesięcznym raporcie z rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości publikuje między innymi listę aktualnych banków, które podejmują się zagadnienia hipoteki łącznej.

***
Artykuł ekspercki powstał we współpracy z firmą RM Kredyty Niezależne Pośrednictwo Kredytowe (www.rmkredyty.pl).

RM Kredyty: Firma zrzeszająca zespół niezależnych ekspertów, którzy specjalizują się w pośrednictwie kredytowym. Podczas wieloletniej działalności na rynku polskim i zagranicznym odbyli tysiące spotkań z klientami, chcącymi inwestować w nieruchomości lub zakupić je na cele mieszkaniowe. Eksperci RM KREDYTY Niezależne Pośrednictwo Kredytowe pracują wyłącznie na podstawie rekomendacji.