Grzywna dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej

Czy organy nadzoru budowlanego mogą nałożyć grzywnę na zarządcę nieruchomości, w celu przymuszenia go do wykonania remontu?

Nadzór budowlany w celu przymuszenia wspólnoty mieszkaniowej do przeprowadzenia pracy remontowych może nałożyć grzywnę na jej zarządcę – wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazano wspólnocie mieszkaniowej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, a w związku z tym, że nieprawidłowości nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie, nałożono grzywnę na zarządcę nieruchomości w celu przymuszenia. Na to postanowienie zarządca wniósł zażalenie, ale Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że zażalenie to nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 120 § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, grzywnę nakłada się na ustawowego przedstawiciela zobowiązanego lub na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez zobowiązanego obowiązków tego rodzaju, jakim jest egzekwowany obowiązek.

Tak więc to zarządca wspólnoty mieszkaniowej powinien być adresatem postanowienia o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia. Dopiero wówczas, jeżeli jest to niezbędne, dodatkowo organ egzekucyjny może nałożyć taką grzywnę na zobowiązaną osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (wyroki WSA we Wrocławiu: z dnia 1 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Wr 617/12 i z dnia 11 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Wr 637/14).

Zarządca wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, jednak sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem sądu grzywnę nakłada się na zarządcę, co wynika z art. 120 § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie ulega wątpliwości, że powierzenie zarządu wspólnotą mieszkaniową profesjonalnemu podmiotowi oznacza, że zarządca staje się odpowiedzialny za realizację obowiązków wspólnoty mieszkaniowej, w tym obowiązków publicznoprawnych. Do środków egzekucji zobowiązań niepieniężnych zalicza się: grzywnę w celu przymuszenia, wykonanie zastępcze, odebranie rzeczy ruchomej, odebranie nieruchomości i opróżnienie lokalu oraz przymus bezpośredni. Organ egzekucyjny, dokonując wyboru właściwego środka egzekucyjnego, winien stosować środki prowadzące do wykonania obowiązku, a spośród kilku takich środków te najmniej uciążliwe dla zobowiązanego.

Jeżeli zatem organ egzekucyjny ma do wyboru grzywnę w celu przymuszenia lub wykonanie zastępcze, powinien rozważyć, który z tych środków należało zastosować w świetle wskazanej zasady. Zdaniem sądu grzywna jest w realiach niniejszej sprawy odpowiednia do przymuszenia do wykonania obowiązku i stanowi wystarczającą dolegliwość, by spełnić swoje zadanie. Polega ona na skutecznym zmobilizowaniu zobowiązanej osoby do zintensyfikowania działań faktycznych i ewentualnie środków prawnych skuteczniejszych, niż dotychczas stosowane, które prowadziłyby do wykonania obowiązku nałożonego decyzją administracyjną.

Grzywna nakładana w postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie jest świadczeniem bezzwrotnym. W razie wykonania obowiązku określonego w tytule wykonawczym, nałożone, a nieuiszczone lub nieściągnięte, grzywny podlegają umorzeniu, a po drugie na wniosek zobowiązanego, który wykonał obowiązek, grzywny uiszczone lub ściągnięte mogą być w uzasadnionych przypadkach zwrócone w wysokości 75 proc. swojej wartości lub w całości. Z przepisów tych należy wyprowadzić wniosek, że grzywna w celu przymuszenia nie jest karą pieniężną w ścisłym sensie, a jedynie środkiem zmierzającym do wywarcia presji na zobowiązanego. Szerokie możliwości uniknięcia jej zapłaty lub zwrotu zapłaconej kwoty czynią z tego środka egzekucyjnego mniej uciążliwy od wykonania zastępczego, które to ma charakter bezwzględnie obciążający zobowiązanego.

Wyrok WSA we Wrocławiu z dni 14.06.2016 roku sygn..akt II SA/Wr 189/16