Grunt to podstawa - działki w Krakowie i okolicy

Może Kraków...

W Krakowie nie ma już zbyt wielu wolnych działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a jeżeli na rynku pojawia się ciekawa oferta, to jest bardzo droga i szybko znajduje się na nią chętny. Największym hamulcem utrudniającym handel gruntami jest brak planów zagospodarowania (objęte nim jest 5 proc. powierzchni miasta). Dużym utrudnieniem dla inwestorów jest też bardzo długo trwająca procedura wydawania warunków zabudowy, choć po aferach łapówkarskich w urzędzie miasta widać stopniowe zmiany na lepsze.
W Krakowie cena działki najbardziej związana jest z odległością od centrum. Najtaniej jest więc na wschodnich i południowych obrzeżach miasta (podawane ceny to stawki ofertowe, ceny transakcyjne są zazwyczaj od 5 do 15 proc. niższe). W starym Bieżanowie można znaleźć oferty już od 10 tys. zł za ar (czasami nawet nieco taniej, choć za dobrą działkę drożej – nawet 15-18 tys. zł). Podobnie kształtują się ceny w Kostrzu i na Piaskach Wielkich. Jeszcze taniej jest w Sidzinie, gdzie ciągle można nabyć ar w cenie poniżej 10 tys. zł, czasami nawet za 7 tys. Znacznie drożej, w granicach 12-18 tys. zł za ar jest na Klinach, w Skotnikach, Swoszowicach, Witkowicach czy Mydlnikach, nieco więcej – na Prądniku Białym. Żabiniec, Bronowice, Ruczaj, Dąbie to już krakowska elita jeśli chodzi o działki – trudno w tych okolicach znaleźć coś taniej niż za 20 tys., a nierzadko ceny dochodzą już do 30 tys. zł za ar. Tradycyjnie najdroższa jest Wola Justowska, która choć dla wielu przeinwestowana i zbyt gęsto zabudowana, ciągle jest uznawana za najbardziej ekskluzywną dzielnicę w mieście. Czasami zdarzają się oferty wyceniające ar na 30 tys. zł, ale nieliczne atrakcyjne działki kosztują po 50 tys. zł i więcej za ar.

A może poza miastem...

Dla osób szukających ziemi pod swój dom dwa czynniki mają szczególnie duże znaczenie: dobre połączenie komunikacyjne oraz atrakcyjne krajobrazy. Trudno się więc dziwić, że najpopularniejsze wśród nabywców są miejscowości leżące po południowej i północnej stronie Krakowa. Z jednej strony pogórza i bliskość Tatr, z drugiej Jura Krakowsko-Częstochowska, skaliste dolinki i zielone pola.
Najdroższe są miejscowości leżące przy granicy Krakowa. Na północy Zielonki, Węgrzce, Bibice, Modlnica czy Giebułtów leżą bliżej Rynku Głównego niż niektóre osiedla Nowej Huty. Dlatego też ceny w tych wsiach raczej nie spadają poniżej 10 tys. zł za ar. Na południu jest trochę taniej, a przy odrobinie szczęścia panoramy, z racji pofałdowanego terenu, znacznie szersze. W należących do gminy Mogilany wsiach Libertów, Liszki i Gaj sprzedający żądają za ar minimum 7-8 tys. zł, ale chcąc znaleźć naprawdę ładną i widokową parcelę, trzeba liczyć się z wydatkiem nawet rzędu 12 tys. zł za ar.
Bardzo interesujące i tańsze grunty można znaleźć w mieście i gminie Wieliczka. W Kokotowie i Węgrzcach Wielkich ar kosztuje nawet 7 tys., ale już w Sierczy, Raciborsku czy Dobranowicach cena spada poniżej 5 tys. Niewiele taniej jest w leżących po sąsiedzku Świątnikach Górnych (3-7 tys. zł za ar). Ciągle niedoceniane, choć już nie tak tanie jak jeszcze kilka lat temu, są obszary na wschodzie Krakowa, szczególnie w Niepołomicach i okolicznych sołectwach, gdzie ar kosztuje 6-7 tys. w pobliżu puszczy i 4-5 w mniej atrakcyjnych miejscach. Na północy rozsądnym kompromisem cenowym jest gmina Michałowice. Największym wzięciem cieszą się działki w samych Michałowicach i Masłomiącej (4-5 tys. zł za ar.). W innych sołectwach tej gminy jest znacznie taniej.
Na zachodzie Krakowa, głównie z racji dobrych połączeń komunikacyjnych, ceny są dosyć wysokie. W gminie Zabierzów najdroższa jest tradycyjnie Rząska (nawet 18 tys. zł za ar), a także Zabierzów, Ujazd i Brzezie (8-12 tys. zł za ar). Taniej jest w Kochanowie i Rudawie (5-8 tys. zł za ar) oraz Zelkowie, Bolechowicach czy Kobylanach – już od 3,5 tys. zł.
Działki tańsze, poniżej 3 tys. zł za ar można kupić w miejscowościach położonych co najmniej 10-15 km od granic Krakowa i w dodatku nie najlepiej skomunikowanych.

Inwestuj i zarabiaj

Wydaje się, że działki to ciągle bardzo dobre inwestycje. „Kraków” powoli emigruje poza miasto – powstaje coraz więcej osiedli podmiejskich domków jednorodzinnych. Poprawiające się z roku na rok połączenia komunikacyjne i rosnące ceny mieszkań w mieście powodują, że coraz więcej osób wybiera podmiejskie posiadłości. Poza tym doświadczenie pokazuje, że na rynku nieruchomości najbardziej odporne na wahania koniunktury są właśnie ceny ziemi.
Nabywanie działek budowlanych przy zachowaniu zdrowego rozsądku obarczone jest stosunkowo niewielkim ryzykiem. Jednak spodziewane zyski, szczególnie w perspektywie 2-3 lat, nie będą raczej bardzo duże. W okolicach Krakowa można liczyć na wzrost 7, maksymalnie 10 proc., chyba że trafnie przewidzi się trendy na rynku i zainwestuje tam, gdzie działki podrożeją najbardziej. Ostatnio takimi szczęśliwcami byli np. posiadacze nieruchomości w Niepołomicach, które w ciągu 4-5 lat podrożały dwu-, a nawet trzykrotnie. Niektórzy inwestorzy decydują się w takiej sytuacji na większe ryzyko i kupują grunty rolne. Ich wartość to często 1/10 tego, co trzeba zapłacić za działki budowlane. Warunkiem zakupu musi być jednak interesująca lokalizacja (w pobliżu dróg dojazdowych do miast) bądź piękne położenie. Warto decydować się na duże, nawet 20 hektarowe działki oraz zwrócić uwagę na możliwość taniego uzbrojenia terenu, a także jakość drogi prowadzącej do posesji.

Dobra okolica

Pierwszym etapem wyboru działki budowlanej jest określenie swoich możliwości finansowych i wybranie rejonów, w których oczekiwania mogą spotkać się z zasobnością portfela. Warto zastanowić się także, z której strony Krakowa stosunkowo najłatwiej dojechać do miejsca pracy czy szkoły. Czas dojazdu do centrum z różnych stron miasta nie jest taki sam. Przykładowo dla osoby pracującej w nowym campusie UJ w Pychowicach dojazd autem z Michałowic może rano zająć nawet godzinę, podczas gdy z Libertowa – nie więcej niż 10 minut. Oczywiście im dalej od aglomeracji tym taniej – trzeba więc określić maksymalną dopuszczalną odległość i w tak zakreślonych ramach szukać ciekawych ofert.
Zachęcamy, by rozglądać się po lokalnych, nawet niewielkich agencjach pośrednictwa nieruchomości. Zdarza się, że np. w agencjach myślenickich można znaleźć znacznie ciekawsze oferty niż w Krakowie.
Warto też pamiętać, że rozbudowane przedmieścia posiadają często ciekawą infrastrukturę (szkoły, przedszkola, sklepy, apteki, lekarze). Dzięki temu nie trzeba po każdą usługę wyprawiać się kilkanaście kilometrów „do miasta”. Kupując działkę niedaleko jakiejś większej i ważniejszej drogi, można także liczyć na transport publiczny. W przeciwnym wypadku niezbędny okaże się co najmniej jeden samochód w rodzinie; standardem są już dwa, a koszty dojazdów w kilkunastoletniej perspektywie mogą okazać się większe niż oszczędności na działce. Czasami warto więc kupić bliżej miasta grunt droższy, ale umożliwiający dostęp do komunikacji publicznej lub zapewniający krótszy dojazd.

Wybierając okolicę trzeba upewnić się, czy jest bezpieczna. Najlepiej popytać miejscowych, można także porozmawiać z policjantami o częstotliwość kradzieży i włamań. Zazwyczaj im bogatsza wieś czy dzielnica, tym takich zdarzeń więcej, ale dużo zależy też od lokalnej społeczności. Tam, gdzie mieszka ludność zasiedziała od pokoleń i wszyscy wszystkich znają przestępstw jest bardzo mało. Ochrona przed złodziejami zazwyczaj sporo kosztuje, ale każdy, kto decyduje się na emigrację z bloków musi się z tym liczyć. Nie można zapominać również o tak ważnej dla późniejszego komfortu mieszkania sprawie jak sąsiedztwo.

Plan to podstawa

Każdy, komu marzy się szybka inwestycja, powinien zacząć poszukiwanie działki od sprawdzenia, czy gmina ma nowy plan zagospodarowania przestrzennego (stare plany wygasły z końcem 2003 r.) dla interesującego nas rejonu. Jeśli upatrzona działka jest nim objęta, to można zacząć szukać architekta by projektował dom.
Jeżeli jednak planu zagospodarowania nie ma, a trzeba powiedzieć, że zazwyczaj go nie ma, to sprawy się komplikują. Brak planu oznacza bowiem, że pozwolenie na budowę zdobywa się dwuetapowo. Najpierw występuje się do władz gminy o warunki zabudowy – tzw. „wuzetkę”. Otrzymanie takiego dokumentu wymaga jednak, by działka jednocześnie spełniała kilka warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana (działka sąsiednia to taka, z którą graniczy się przez miedzę),
• teren musi mieć dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki ma być wystarczające do rozpoczęcia budowy,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne.

Niestety to jeszcze nie wszystko. Nim urząd wyda upragnioną „wuzetkę”, uruchomiona zostanie „procedura przejściowa” (może trwać nawet dwa miesiące), czyli zleci analizę urbanistyczną. Analiza obejmie obszar będący trzykrotnością powierzchni upatrzonej działki, określi linię zabudowy, wysokość budynku, geometrię dachu.
Trzeba zdawać sobie sprawę, że jeżeli gmina nie ma aktualnego planu zagospodarowania, a sąsiadująca działka nie jest zabudowana, to nie ma co liczyć na szybką inwestycję. Najczęściej konieczne będzie oczekiwanie na zatwierdzenie nowego planu przez władze lokalne. W niezbyt pesymistycznej wersji może to trwać kilka lat.

Siedlisko utrudnione

Niektórzy, chcąc ominąć skomplikowane przepisy, decydują się na zakup ziemi pod tzw. zabudowę siedliskową. Przed dokonaniem takiej inwestycji trzeba jednak sprawdzić średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Od tego parametru zależy, czy będzie można się budować, czy też nie! Okazuje się, że zabudowa siedliskowa jest zwolniona z warunków, które muszą spełnić działki budowlane, jeżeli „gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie”. Oznacza to, że jeżeli w gminie wielkość średniego gospodarstwa to 5,6 ha, a wielkość zakupionej działki to 3 ha to o budowie siedliska można zapomnieć. Niezłym rozwiązaniem może się jednak okazać zakup zrujnowanych zabudowań. Niewiele podnoszą cenę działki, a zamiast o pozwolenie na budowę wystarczy wystarać się o pozwolenie na remont.

Z agencją czy bez

Po wyborze okolicy najlepiej udać się na rekonesans. Można porozmawiać z sołtysem lub wójtem. Bardzo dobre efekty przynoszą czasami rozmowy z miejscowymi. Takie osoby zazwyczaj najlepiej wiedzą, kto chce sprzedać ziemię, za ile i gdzie. Są to oczywiście metody czasochłonne. Znacznie szybciej pracuje się z zawodowcami. Agenci od nieruchomości przedstawią propozycje, które trzeba jedynie obejrzeć. Prowizja za pośrednictwo to ok. 3 proc. ceny działki.

Media to zmora

Najprzyjemniej buduje się na działce uzbrojonej, gdzie szybko udaje się załatwić formalności w starostwie i ruszać z inwestycją. Nieuzbrojona działka oznacza liczne problemy związane z koniecznością doprowadzenia prądu, wody, kanalizacji i ew. gazu. Parcela z takimi udogodnieniami jest zwykle o 10-15 proc. droższa od nieuzbrojonej i niejeden przekonał się już, że nie warto na tym oszczędzać.
Jeżeli na upatrzonej działce nie ma wszystkich mediów, to trzeba zastanowić się, czy:

• zakład energetyczny pozwoli podłączyć się do stojącego w pobliżu słupa wysokiego napięcia (ciągnięcie kilkuset metrów sieci to koszt nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych),
• w pobliżu jest wodociąg, czy też konieczne będzie kopanie studni,
• okolica jest skanalizowana, czy trzeba zrobić szambo (niezbyt drogie, ale nie zawsze możliwe).

Parcele dobre i złe

To rozmiary działki powinny decydować o tym, jaki dom powstanie: duży czy mały, parterowy czy piętrowy. Nawet najpiękniejszy dom na zbyt małej działce nie będzie wyglądał ładnie. Uważa się, że pod 100-metrowy dom wystarczy działka o powierzchni 4,5-5 arów (jest to absolutne minimum, im więcej tym lepiej). W niektórych gminach z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że nie wolno budować na działkach mniejszych niż określone planem minimum. Trzeba pamiętać, że duża działka generuje wyższe koszty (np. dłuższe ogrodzenie, większy podatek) i wymaga więcej pracy (pielęgnacja trawnika). Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić, czy parcela nie jest obciążona jakąś wadą: bliskość linii wysokiego napięcia, tereny zalewowe, planowana trasa szybkiego ruchu (w planach zagospodarowania).
Dom położony zbyt nisko może być narażony na podtopienia – jak niebezpieczne jest budowanie domów na polderach zalewowych pokazała powódź z 1997 r. Domy znajdujące się na wzniesieniu narażone są na silne wiatry, które mogą go wychładzać. Dobrze jest, jeżeli działka leży pod lasem: drzewa stanowią naturalną ochronę przed silnymi podmuchami wiatru (nie mówiąc już o walorach rekreacyjnych lasu). Zdarza się też, ostatnio coraz częściej, że budynki stawia się na terenie osuwiskowym. Jeżeli pod ciężarem domu ziemia ruszy, to właściwie nie będzie już się dało jej zatrzymać, a budynek skazany będzie na zawalenie się. W Małopolsce jest już ponad tysiąc aktywnych osuwisk.
Innym elementem, na który wypada zwrócić uwagę, są drzewa. Piękne i rozłożyste stanowią niezaprzeczalnie o wartości działki. Trzeba jednak pamiętać, że na wycięcie wszystkiego, co ma więcej niż 30 lat wymagane jest zezwolenie; wyjątkowo starych drzew nie można wycinać w ogóle.

***
Wybór działki, szczególnie jeżeli wybudowany na niej dom ma być sadybą rodzinną na kilka pokoleń, to zadanie niełatwe i marzenia zawsze trudno połączyć z zasobnością portfela. Jednak przy obecnych, bardzo wysokich cenach mieszkań w Krakowie własny domek pod miastem jest coraz lepszym rozwiązaniem. Cena niedużej parceli i prostego domku jest niewiele wyższa niż 80-metrowego mieszkania.

Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?