Gdzie inwestować: na rynku w Hiszpanii

Coraz lepsza sytuacja gospodarcza w Hiszpanii powoduje, że kraj ten cieszy się dużym zainteresowaniem wśród obcokrajowców inwestujących w nieruchomości.

Hiszpańska gospodarka wzrosła o ok. 3,1 proc. w 2017 r., pomimo trwającego kryzysu politycznego w Katalonii. Unia Europejska prognozuje wzrost PKB dla Hiszpanii na 2018 r. z 2,5 do 2,6 proc.

Na hiszpańskim rynku nieruchomości w porównaniu do stycznia zeszłego roku zanotowano wzrost cen domów o ok. 8 proc. Wszystkie hiszpańskie regiony autonomiczne doświadczą również wzrostu cen mieszkań. W Madrycie przewiduje się najwyższy wzrost o ok. 11 proc., w Castilla y León o 8 proc. oraz na Wyspach Kanaryjskich o 7,7 proc. W Katalonii wzrost cen nieruchomości spowolni się do ok. 5,5 proc., głównie z powodu napięć politycznych.

Popyt nadal rośnie, sprzedaż nieruchomości wzrosła o ok. 17 proc. w porównaniu do zeszłego roku. Z drugiej strony zauważalny jest 13-procentowy wzrost cen nowo wybudowanych nieruchomości.

Aktywność na rynku transakcyjnym została spowodowana głównie przez obcokrajowców. W tej grupie nabywców większość stanowią Belgowie, Holendrzy, Anglicy, Niemcy, Włosi, Francuzi oraz Polacy, którzy chętnie dokonują zakupu nieruchomości głównie w rejonie Costa del Sol, Costa Blanca oraz w takich miastach, jak Barcelona i Madryt. Największy wzrost sprzedaży odnotowano w ciągu ostatniego roku w regionach i miastach: Castilla La Mancha – o 26 proc., Madryt – o 20,5 proc., Walencja – o 19,6 proc., Asturia – o 18,5 proc., Baleary – o 17 proc., Katalonia – o 15,2 proc., Andaluzja – o 13,5 proc., Murcja – o 13,2 proc., Canarias – o 11,9 proc. i Galicja o 9,4 proc.

Dobre perspektywy dla rynku

Specjaliści prognozują optymistyczne perspektywy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości. Prawdopodobnie sprzedaż domów wzrośnie o 15 proc., osiągając poziom ok. 600 tys. transakcji, zaś ceny domów w Hiszpanii będą wyższe o ok. 7 proc. w porównaniu do poprzedniego roku.
Od 2017 r. do marca 2018 r. wzrosły ceny domów w dużych miastach, o ok. 8 proc. w skali roku, co daje kwotę średnio 1550 euro za mkw. Na Wyspach Kanaryjskich i Balearach odnotowano wzrosty o ok. 5 proc., do średnio 1500 euro za mkw., na wybrzeżu śródziemnomorskim o ok. 4 proc. do średnio 1350 euro za mkw.
W chwili obecnej najdroższe mieszkania w Hiszpanii znajdują się w San Sebastian, w miejscowości wypoczynkowej nad Zatoką Biskajską. Ich ceny wynoszą średnio 3300 euro za mkw. Drogo jest także w Barcelonie – 3220 euro za mkw. oraz w Madrycie – 2730 euro za mkw.

Kryzys mieszkaniowy, który uderzył w hiszpańską gospodarkę, przyniósł rosnące bezrobocie oraz pozostawił deweloperów z niesprzedanymi nieruchomościami i ogromnymi długami. Pomimo wzrostu cen w ciągu ostatnich dwóch lat, ogólnokrajowe stawki za nieruchomości wciąż są na o wiele niższym poziomie niż w szczytowym obserwowanym okresie przed globalnym kryzysem.

Hiszpania atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów

Od 2014 r. widoczny jest powrót zagranicznych inwestorów, w 2017 zakupy dokonane przez obcokrajowców na rynku nieruchomości stanowiły ok. 15 proc. całej sprzedaży w Hiszpanii.
Największymi zagranicznymi nabywcami nieruchomości w pierwszym kwartale bieżącego roku pozostają Brytyjczycy (17 proc.), a następnie Francuzi (9,8 proc.), Niemcy (8,4 proc.), Szwedzi (7,6 proc.), Belgowie (7,1 proc.) i Włosi (6,2 proc.). Rośnie również sprzedaż wśród chińskich nabywców, którzy stanowią ok. 5,2 proc.

Dzięki dużemu zainteresowaniu rynkiem hiszpańskim wśród zagranicznych inwestorów, wzrasta liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W 2016 r. statystyki dotyczące pozwoleń na budowę wzrosły o 29,4 proc., a następnie w ciągu 2017 r. liczba pozwoleń na budowę wzrosła jeszcze o średnio ok. 18 proc.

Specjaliści uważają, że w bieżącym roku uda się uniknąć niedoborów, szczególnie w Madrycie, Barcelonie, Maladze, Granadzie, Gironie, San Sebastian i innych miejscowościach.

Obecnie działalność budowlana wynosi ok. 40 proc. poziomu sprzed kryzysu w 2007 r., częściowo poprawiając nadpodaż istniejącą przed kryzysem.

Hiszpania również dla inwestorów spoza Unii

Od 30 września 2013 r. funkcjonuje System Golden Visa, który spowodował wzrost zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii wśród inwestorów nie tylko z Bliskiego Wschodu, ale również z Azji i Rosji. W ramach tego systemu każdy obywatel spoza Unii Europejskiej, który zainwestuje ponad 500 tys. euro, automatycznie otrzymuje zezwolenie na pobyt w Hiszpanii. W 2015 r. zmieniono przepisy, aby ułatwić obywatelom spoza krajów członkowskich uzyskanie złotej wizy na terenie Hiszpanii.

W ciągu pierwszych 3 lat program Golden Visa przyciągnął ok. 2,5 tys. osób, głównie Chińczyków i Rosjan. Według uzyskanych danych, Hiszpania otrzymała 2,16 mld euro z inwestycji zagranicznych, z czego ok. 70 proc. zainwestowano w hiszpańskie nieruchomości.

W bieżącym roku spodziewany jest równie silny popyt ze strony zagranicznych inwestorów, tj. amerykańskich, kanadyjskich, bliskowschodnich i chińskich nabywców, szczególnie w dużych miastach. Na wzrost sprzedaży nieruchomości będą wpływać również Skandynawowie, Francuzi, Holendrzy, Niemcy i Brytyjczycy – szczególnie w regionach przybrzeżnych, takich jak Malaga, Alicante i Costa Brava.

Według Europejskiego Banku Centralnego (EBC) średnia stopa kredytu hipotecznego w Hiszpanii w styczniu 2018 r. wynosiła 1,2 proc., co dodatkowo podwyższa wskaźnik sprzedaży nieruchomości.

Kolejnym atutem, skłaniającym do inwestowania na hiszpańskim rynku nieruchomości, jest wzrost czynszów z tytułu najmu. Przełoży się to na atrakcyjną perspektywę rentowności. Specjaliści przewidują, że niezamieszkałe nieruchomości zostaną sprzedane na przełomie lat 2018- 2019.

Sytuacja hiszpańskiej gospodarki

Według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) poprawa sytuacji w gospodarce Hiszpanii nastąpiła w 2014 r., kiedy wzrost PKB wyniósł 1,4 proc. 23 stycznia 2014 r. Hiszpania stała się drugim krajem strefy euro, który opuścił swój międzynarodowy program ratunkowy. W 2017 r. gospodarka wzrosła o 3,2 proc. Coraz lepsza sytuacja gospodarcza jest wynikiem wzrostu konsumpcji, spadającego bezrobocia, silnego eksportu i dobrze prosperującego sektora turystycznego.

W okresie dekoniunktury 1997-2007 gospodarka Hiszpanii była napędzana nieruchomościami. W szczycie boomu mieszkaniowego w 2007 r. inwestycje mieszkaniowe stanowiły nie mniej niż 7,5 proc. hiszpańskiego PKB. Branża budowlana stała się kluczowym pracodawcą dla pracowników o niskich kwalifikacjach. Wzrost aktywności budowlanej pomógł obniżyć bezrobocie z 24 proc. w 1994 r. do 8,3 proc. w 2007 r. W styczniu 2018 r. stopa bezrobocia w Hiszpanii wyniosła 16,3 proc., co stanowi spadek z 18,4 proc. przed rokiem i średnio 22,6 proc. w latach 2010-2016, według danych Europejskiego Urzędu Statycznego. Mimo to bezrobocie w Hiszpanii jest nadal wysokie. Oczekuje się, że stopa bezrobocia w tym roku spadnie do 15,6 proc., w 2019 r. do 15 proc.

Według uzyskanych danych, w lutym 2018 r. inflacja wyniosła 1,1 proc., w porównaniu do ubiegłorocznych 3 proc. Prognozuje się, iż roczna inflacja ma wynieść 1,6 proc. w tym roku, z 2 proc. w 2017 r., -0,3 proc. w 2016 r., -0,6 proc. w 2015 r. i -0,2 proc. w 2014 r.

Hiszpania zmniejszyła swój deficyt budżetowy do ok. 3,3 proc. w 2017 r., co stanowi spadek z 4,7 proc. w 2016 r. Rząd zamierza zmniejszyć deficyt jeszcze w bieżącym roku do poniżej 3 proc. PKB, aby osiągnąć cel wyznaczony przez Unię Europejską. Hiszpański dług publiczny brutto wyniósł ok. 96,7 proc. PKB w 2017 r. i oczekuje się, że spadnie on do 95,5 proc. w 2019 r.