Gdy wspólnota mieszkaniowa nie funkcjonuje

Wspólnota mieszkaniowa wprawdzie powstaje z mocy prawa, ale muszą być dopełnione pewne formalności, aby mogła zacząć funkcjonować.

Mimo że ustawa o własności lokali obowiązuje już kilkanaście lat, zjawiskiem często obserwowanym są wspólnoty mieszkaniowe, które nie funkcjonują. Przejawia się to najczęściej brakiem powołania zarządu, niedopełnieniem formalności rejestracyjnych oraz brakiem możliwości podejmowania uchwał w wyniku małego zainteresowania większości właścicieli lub występującego powszechnie pieniactwa. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa wprawdzie powstaje z mocy prawa, ale musi dopełnić pewnych formalności, aby mogła zacząć funkcjonować, co wymaga współdziałania właścicieli lokali w danej nieruchomości. Trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Zarząd musi podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku, zgłosić się do urzędu skarbowego. Także późniejsze codzienne zarządzanie wymaga współdziałania właścicieli lokali. Wprawdzie zarząd może sam podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Taką czynnością przekraczającą możliwości samodzielnego działania zarządu jest chociażby przyjęcie rocznego planu gospodarczego, co jest niezbędne do właściwego działania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa nie może więc nie funkcjonować, skutecznie temu przeciwdziałają przepisy prawa.

Z kolei w przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje, zarząd nie może ze względu na nieobecność większości członków podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, tzn. w przypadku gdy wspólnota nie podjęła uchwały z powodu braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali. W takim wypadku zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. W taki sposób zarząd powinien postąpić zwłaszcza w przypadku niepodjęcia na corocznym zebraniu uchwały o rocznym planie gospodarczym.

Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek, który kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, dane osobowe, adres zamieszkania lub siedziby wnioskodawców oraz uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych, uzasadniających żądanie. Postępowanie w sprawie toczy się w trybie nieprocesowym. Sąd może, stosownie do okoliczności, przesłuchać świadków i biegłych oraz zażądać złożenia wyjaśnień na piśmie.

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli gdy liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest większa niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jeżeli jednak zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Ponadto jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, przepisy dają także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, uprawnienie do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.

W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 203 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Różnica między przyczynami ustanowienia zarządcy przymusowego w małej i w dużej wspólnocie mieszkaniowej wynika przede wszystkim z faktu, że w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej przepisy dopuszczają, by zarząd nieruchomością wspólną sprawowali sami współwłaściciele, a w przypadku dużych wspólnot ten samodzielny zarząd byłby raczej niemożliwy.

W razie wystąpienia przyczyn uzasadniających powołanie zarządcy przymusowego, z żądaniem jego ustanowienia występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Sprawa jest rozstrzygana w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 611–616 kodeksu postępowania cywilnego. Uczestnikami postępowania są wszyscy pozostali właściciele nieruchomości. Do wniosku o ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, na przykład odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Mogą to być zeznania świadków, umowy lub uchwały. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu. Jeżeli zarządca przymusowy przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie a także zakres obowiązków. W przypadku wspólnot mieszkaniowych może to być zakres obowiązków odpowiadający koncepcji zarządu przyjętej w ustawie o własności lokali, a więc upoważnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli lokali zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Jak wynika z przepisów kodeksu postępowania cywilnego, zarządca przymusowy zajętej nieruchomości obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, czyli z reguły jego rola polega na uzdrowieniu zasad zarządzania we wspólnocie i przełamaniu paraliżu decyzyjnego. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca przymusowy może pozywać i być pozywany. Należy jednak zaznaczyć, że sąd może również w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia. Jeżeli zarządca przymusowy bez usprawiedliwionej przyczyny nie złoży w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykona innych przez sąd wydanych poleceń, może zostać skazany na grzywnę. Zarządca przymusowy ponosi również odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania swoich obowiązków. Sąd uchyli zarząd przymusowy wówczas, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.