Fiskus na tropie zaniżonych cen nieruchomości

Urzędy skarbowe mogą kwestionować cenę sprzedaży nieruchomości, która jest znacząco niższa od wartości aktualnie notowanych na rynku.

Organy podatkowe poświęcają wiele uwagi transakcjom zbycia nieruchomości. Trudno się temu dziwić, ponieważ wspomniane kontrakty dotyczą składników majątku o sporej wartości. W związku z tym stanowią atrakcyjne źródło przychodów z tytułu podatku dochodowego (PIT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Kluczowych pięć lat…

Organ podatkowy nie jest uprawniony do ingerowania w treść umów zawieranych przez niezależne osoby fizyczne lub prawne. Może jednak chronić interes fiskalny państwa poprzez ustalenie podstawy opodatkowania innej niż wartość wynikająca z umowy sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku podatnik zostaje zobowiązany do uregulowania dodatkowej kwoty podatku (zwanej potocznie domiarem) oraz odsetek podatkowych. Z punktu widzenia stron transakcji największe znaczenie ma cena sprzedaży widniejąca na akcie notarialnym. Wspomniana wartość określa podstawę opodatkowania zarówno dla PCC jak i PIT (patrz słowniczek).

Fiskus weryfikuje cenę zbycia danej nieruchomości na podstawie informacji znajdujących się w deklaracji PCC-2 oraz odpisie aktu notarialnego. Potrzebne dokumenty są dostarczane przez notariusza, który pełni rolę płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Z kolei urząd skarbowy dysponuje pięcioletnim terminem na zbadanie, czy wartość danej transakcji była adekwatna do sytuacji rynkowej. Omawiany przedział czasu jest naliczany od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 §1 ustawy ordynacja podatkowa z dnia 29 sierpnia 1997 r.). Dlatego osoby podpisujące hipotetyczny akt notarialny, np. 12 kwietnia 2012 r. muszą liczyć się z możliwością zakwestionowania ceny transakcyjnej do końca roku 2017. Wspomniana data dotyczy jedynie PCC, ponieważ w przypadku PIT zobowiązanie podatkowe przedawni się rok później.

Wyjaśnienia czy wycena?

Organ podatkowy, rozpoczynając postępowania w sprawie zaniżonej ceny zbycia nieruchomości stosuje się do regulacji zawartych w jednym z dwóch aktów prawnych. W zależności od tego, jaka deklaracja podatkowa została zakwestionowana, stosuje się zapisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (UOPIT) lub ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (UOPCC).

Przepisy wspomnianych aktów prawnych stanowią, że podatnik powinien zjawić się we właściwym urzędzie skarbowym i wyjaśnić dlaczego cena zbycia nieruchomości odbiega od wartości rynkowych. W rozumieniu UOPCC podatnikiem jest nabywca nieruchomości, który odpowiada za wartość transakcji widniejącą w formularzu PCC-2 (art. 4 pkt. 1 UOPCC). Natomiast, w przypadku gdy wątpliwości urzędu skarbowego wzbudzi deklaracja PIT, zbywcy tylko on może zostać zobligowany do uiszczenia dodatkowego zobowiązania podatkowego. Nowy właściciel nieruchomości musi w urzędzie skarbowym złożyć stosowne wyjaśnienia (art. 19 ust. 4 UOPIT).

W sytuacji, gdy podatnik uchyli się od określenia wyższej wartości danego dobra lub nie złoży przekonywujących wyjaśnień nastąpi kolejny etap procedury. Zostanie powołany biegły, który zajmie się wyceną faktycznej wartości zbytego składnika majątku (art. 19 ust. 4 UOPIT oraz art. 6 ust. 4 UOPCC). Osoba podejrzewana o zaniżenie podstawy opodatkowania z tytułu PCC może się posiłkować opinią rzeczoznawcy, jeżeli posiada odpowiedni dokument sporządzony na własne życzenie. Należy jednak pamiętać, że taka strategia obrony nie wyklucza możliwości powołania biegłego przez urząd. Opinia wydana przez eksperta wywołuje określone konsekwencje. Po pierwsze, stanowi wiążącą podstawę dla decyzji ustalającej ewentualny domiar podatku PCC lub PIT. Po drugie, spora rozbieżność pomiędzy ceną nieruchomości widniejącą na akcie notarialnym oraz opinią biegłego sprawi, że koszty wyceny poniesie podatnik. Limit wspomnianego odchylenia jest taki sam dla PIT oraz PCC i wynosi 33 proc. ceny transakcyjnej (art. 19 ust. 4 UOPIT oraz art. 6 ust. 4 UOPCC).

***

Słowniczek:

Podatek PIT obciąża m.in. osoby sprzedające nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu. Aktualnie obowiązuje liniowa stawka (19 proc.). Podstawa opodatkowania to wartość umowy (aktu notarialnego) pomniejszona o koszty sprzedaży oraz nabycia (lub wybudowania) nieruchomości.

Więcej szczegółowych informacji na temat obliczania PIT w przypadku zbycia nieruchomości: http://artykuly.krn.pl/Zbycie-nieruchomosci-w-PIT-2_0_1402.html

Podatek PCC w przypadku sprzedaży nieruchomości jest ustalany jako 2 proc. od wartości transakcji. Zapłaty dokonuje nabywca, a notariusz oblicza, pobiera i odprowadza świadczenie. Podatek ten nie występuje, jeżeli sprzedawca nieruchomości (na przykład deweloper) prowadzi ewidencję VAT.

Odsetki podatkowe są naliczane począwszy od dnia następującego po ostatecznym terminie płatności podatku PIT lub PCC. Ta zasada dotyczy również kwoty domiaru, która jest traktowana jak nieopłacona w pierwotnym terminie cześć zobowiązania podatkowego.