Finanse a nieruchomości

Kryzys finansowy na globalnych rynkach zaskoczył swoją skalą niemal wszystkich specjalistów i analityków. Tylko niewielu inwestorów było przekonanych o nieuchronności wystąpienia głębokiego załamania finansowego.

Kryzys finansowy na globalnych rynkach zaskoczył swoją skalą niemal wszystkich specjalistów i analityków. Zeszłoroczne tąpnięcia giełdy w USA, wywoływane niepokojącymi komunikatami banków dotyczącymi ich płynności finansowej nie powodowały wśród inwestorów większego niepokoju. Prognozowano wówczas ewentualną możliwość wystąpienia recesji na rynku budowlanym. Tylko niewielu inwestorów giełdowych, w tym największy na świecie autorytet z tej dziedziny Warren Buffet, było przekonanych o nieuchronności wystąpienia głębokiego załamania finansowego.

Rok temu przez większość czasu dyskutowano o efektach, jakie może przynieść liberalna polityka kredytowa banków w USA. Na rynku w Stanach królowały wtedy osławione kredyty subprime, wysokooprocentowane pożyczki dla osób o złej „historii kredytowej”. Kredyt otrzymać mogła wówczas praktycznie każda ubiegająca się o niego osoba. Nie istniały żadne bariery zabezpieczające interes banku z powodu obawy przed utratą klientów i przejęciem ich przez konkurencję. Dopiero po dłuższym czasie liberalizm na rynku finansowym zaczął grozić utratą kontroli nad egzekucją spłaty zaciągniętych kredytów. Na przełomie 2007 i 2008 roku banki zaczęły wprowadzać w USA większe restrykcje dla klientów ubiegających się o kredyt. Większość analityków uważała to za słuszną decyzję. Rok temu często wygłaszano opinie na temat możliwości recesji na rynku nieruchomości i skorelowania spowolnienia w budownictwie z rynkiem finansowym. Szacowano również możliwość bankructw niektórych mniej ostrożnych instytucji finansowych. Nikt nie spodziewał się jednak, że w posadach będzie trząść się cały finansowy świat.

W chwili, gdy okazało się, że pomocy potrzebują takie giganty ze świata międzynarodowych finansów jak m.in. Bear Stearns, Lehman Brothers, Merill Lynch, oraz Citi Group. Inc., nawet najwięksi sceptycy przyznali, że wizja recesji i spowolnienia gospodarczego jest nieuchronna. Dotychczas FED opierał swoje działania na polityce opracowanej przez Alana Greenspana, polegającej przede wszystkim na braku silnego ingerowanie w rynki finansowe oraz liberalnej polityce monetarnej. W 2004 roku stopa procentowa ustalona przez FED była poniżej poziomu inflacji, co oznacza że FED ułatwiał w znaczny sposób udzielanie kredytów przez banki. Część obserwatorów obecnej sytuacji uważa, że właśnie takie działania doprowadziło do nadwyżki pieniądza na rynku, co z kolei spowodowało przegrzanie gospodarki, przejawiające się m.in. krachem na rynku nieruchomości.

Ponieważ rynki światowe są ze sobą nierozłącznie powiązane poprzez międzynarodowe stosunki gospodarcze, załamanie na rynku w USA ma swoje bezpośrednie przełożenie na sytuację w Europie, w tym również w Polsce. Jakkolwiek banki w Polsce były zdecydowanie ostrożniejsze w przyznawaniu kredytów w chwili, gdy w USA panowała „era subprime”, tak na fali wzrostów cen nieruchomości w latach 2005-2006 instytucje finansowe stały się odważniejsze. Banki rozpoczęły liberalizację polityki i przyznawały kredyty nawet na ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Analitycy bankowi zakładali bowiem dalszy wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni kilku lat.

Obecnie sytuacja diametralnie się zmieniła. Aby otrzymać kredyt, należy spełnić wiele warunków, które są najczęściej nieosiągalne dla przeciętnego klienta banku. Kredyt powoli staje się luksusem, na który stać będzie tylko najzamożniejszą grupę społeczeństwa. Komisja Nadzoru Finansowego zapowiada wprowadzenie wymogów, które utrudnią pożyczki międzybankowe, deklarowana jest również najbardziej radykalna zmiana – wymóg posiadania wkładu własnego. Oznacza to koniec kredytów udzielanych na 100 proc. wartości nieruchomości. To z kolei spowoduje mocno osłabienie sprzedaży dla całego sektora doradztwa finansowego ponieważ w ostatnich latach kredyt hipoteczny stanowił ich sztandarowy produkt.

Brak źródeł finansowania wiąże się ze spadkiem liczby transakcji w najbliższych miesiącach. To z kolei w dłuższym okresie może doprowadzić do faktycznego spadku cen nieruchomości. Wielu deweloperów widząc, że nie uda im się sprzedać mieszkań po wcześniej zakładanych cenach, wstrzymuje budowę lub stara się zmieniać charakter inwestycji, przerabiając mieszkania na nieruchomości komercyjne w nadziei, że sprzedaż powierzchni handlowej i biurowej powiedzie się lepiej niż obiektu mieszkalnego. Większość obserwatorów rynku czeka aż sytuacja wyjaśni się w najbliższych tygodniach – po ogłoszeniu decyzji przez KNF. W chwili, gdy jednak zapowiadane zmiany wejdą w życie doprowadzi to do tak silnego ograniczenia popytu, że ceny mieszkań będą musiały pójść w dół. Część analityków szacuje, że spadek cen może wynieść nawet ponad 20 procent.