Ewolucja opłat eksploatacyjnych

Opłaty eksploatacyjne są obok bazowego czynszu najmu drugim obowiązkowym kosztem ponoszonym przez najemcę powierzchni biurowej.

Opłaty eksploatacyjne (service charge) są obok bazowego czynszu najmu drugim obowiązkowym kosztem ponoszonym przez najemcę powierzchni biurowej.

W większości budynków biurowych opłaty eksploatacyjne przeznaczane są na pokrycie m.in. następujących kosztów:
• ochrona budynku;
• sprzątanie powierzchni wspólnych budynku oraz terenu wokół obiektu;
• techniczne utrzymanie budynku (w tym naprawy/modernizacje);
• ubezpieczenie nieruchomości, opłaty i podatki związane z nieruchomością (m.in. podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu);
• ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja części wspólnych;
• energia elektryczna dla części wspólnych;
• zarządzanie nieruchomościami.

W nowoczesnych budynkach biurowych w Polsce (klasa A+, A i B w Warszawie, klasa A i B w Krakowie i pozostałych większych miastach regionalnych) najmowanych przez kilka firm kalkulacja wysokości opłat eksploatacyjnych odbywa się na podstawie powierzchni  zajmowanej przez najemcę powiększonej o tzw. add-on factor (współczynnik powierzchni wspólnych, które w budynkach biurowych obejmują m.in. lobby/recepcje główne, hole windowe, toalety i pomieszczenia techniczne).

Wyk. Zróżnicowanie stawek*) wg lokalizacji i klasy budynku (2005-2011)
*) ponieważ waluty, w której podawane były opłaty eksploatacyjne w poszczególnych latach były zróżnicowane, na potrzeby powyższej analizy zostały przeliczone na EUR.
Źródło: Knight Frank

W ciągu ostatnich 7 lat zmiany zachodzące na rynku biurowym w Polsce związane z jego rozwojem obserwowano także w przypadku opłat eksploatacyjnych. Przejawiały się one przede wszystkim w:
• zróżnicowaniu wysokości stawek pomiędzy Warszawą a miastami regionalnymi;
• dywersyfikacji opłat w zależności od klasy budynku w ramach miasta;
• ewolucji waluty kwotowania.

Dywersyfikacja opłat w zależności od miasta występuje m.in. ze względu na istotny udział podatków i opłat związanych z nieruchomością w całkowitych kosztach eksploatacji budynku. Różnice pomiędzy wartościami gruntów w Warszawie i pozostałych miastach sprawiają, iż opłaty eksploatacyjne w stolicy przewyższają te w regionach. Co więcej, podobna zależność występuje w przypadku budynków klasy A i B w poszczególnych miastach. Najlepsze obiekty zlokalizowane są w rejonach centralnych, w których działki mają wyższą wartość niż na obrzeżach. Dodatkowo, jeszcze wyższe koszty eksploatacyjne występują w budynkach zlokalizowanych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym z uwagi na znaczące opłaty za wieczyste użytkowanie.

Ponadto, należy podkreślić, że na różnice w stawkach opłat eksploatacyjnych pomiędzy Warszawą a pozostałymi miastami nie bez wpływu pozostają różnice w wynagrodzeniach firm świadczących usługi związane m.in. ze sprzątaniem, ochroną czy technicznym utrzymaniem budynku.

Systematyczny rozwój polskiej gospodarki a przede wszystkim wejście do Unii Europejskiej sprawiły, iż wielu inwestorów zaczęło postrzegać Polskę jako kraj o mniejszym ryzyku. Wyraźnie wzrosła również skala inwestycji (w tym także na rynku nieruchomości) dokonywanych przez inwestorów posługujących się euro. Podczas gdy do 2004 roku większość czynszów najmu jak i opłat eksploatacyjnych była kwotowana w dolarach amerykańskich, po akcesji Polski do UE systematycznie wzrastał udział umów w EUR. Taki stan trwał do 2008 roku, kiedy w związku z zawirowaniami na światowych rynkach finansowych kursy walut notowały istotne wahania, a właściciele budynków biurowych zaczęli mieć trudności z ustaleniem kwot zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które byłyby odpowiednie do pokrycia tych kosztów (płaconych de facto w PLN). Od 2009 roku na rynkach biurowych w Polsce obserwuje się zdecydowaną przewagę budynków biurowych, w których zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych są kwotowane w PLN. Oczekuje się, że w przyszłości to zjawisko będzie występowało w podobnej bądź nawet większej skali.

Czytaj więcej artykułów