Europejski standard ochrony własności

W sytuacji, gdy z dróg wewnętrznych korzystają nie tylko ich właściciele, a także nieoznaczona i potencjalnie nieograniczona liczba użytkowników, właścicielom należy się odszkodowanie, jako że w takim wypadku drogi te pełnią de facto rolę dróg publicznych.

Zgodnie z wyrokiem Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu, z 6 listopada 2007 r., w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce, sygn. 22531/05, za części działek przeznaczone pod drogi wewnętrzne, w sytuacji, gdy korzystają z tych dróg nie tylko ich właściciele, a także nieoznaczona i potencjalnie nieograniczona liczba użytkowników, właścicielom należy się odszkodowanie, jako że w takim wypadku drogi te pełnią de facto rolę dróg publicznych. Nie jest zatem istotne formalne zaklasyfikowanie danej drogi, lecz jej przeznaczenie i dostępność.

Wyrok Trybunału rozstrzyga sprawę spółki deweloperskiej „Trust” ciągnącą się od początku lat 90. (wspólnikiem tej spółki był właśnie między innymi Bugajny). Spółka ta nabyła około 6 hektarów gruntu w Poznaniu, zaś w 1995 r. wystąpiła do władz miasta o podział tych działek pod zabudowę mieszkaniową. Urzędnicy dokonali podziału gruntu, przeznaczając jednocześnie jego część na tzw. drogi wewnętrzne, a nie na drogi publiczne, mimo że korzystali z nich nie tylko właściciele wydzielonych nieruchomości, ale i osoby trzecie. Dlatego też zainteresowani wspólnicy domagali się odszkodowania od władz miasta za przeznaczenie gruntu pod drogi publiczne. Nie uzyskali go jednak. Miasto argumentowało, że przysługuje ono jedynie w wypadku ujęcia dróg w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym plan ten nie przewidywał na tym terenie dróg publicznych. Prezydent Poznania odmówił uznania tych gruntów za wywłaszczone i tym samym pozbawił wspólników prawa do rekompensaty.

Urzędnicy powoływali się przy tym m.in. na art. 93 ust. 1 i 3 oraz art. 98 ustawy, z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). W aktualnym brzmieniu ustępy 1 i 3 art. 93 stwierdzają, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, zaś w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 tejże ustawy. Przy tym podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem). Jednocześnie jednak nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Natomiast art. 98 cytowanej ustawy wskazuje, iż działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się również odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Po wydzieleniu zaś właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, przy czym podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Równocześnie przepis ten podkreśla, że za wyżej wymienione działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, przy czym w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Ponadto w sytuacji, gdy nie dojdzie do zgodnego ustalenia rekompensaty pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, to na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad oraz trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W swym zasadniczym trzonie, związanym z analizowanym problemem, wyżej wymienione przepisy nie uległy istotnej zmianie od lat 90. Jedynie nowelizacja ustawy z 7 stycznia 2000 r., która weszła w życie 15 lutego 2000 r. doprecyzowała, że wywłaszczeniem z mocy prawa są objęte jedynie działki wydzielone pod drogi publiczne.

Interpretując ustawę, zarówno prezydent Poznania, jak i wojewoda oraz Naczelny Sąd Administracyjny nie uznały roszczeń właścicieli, dlatego też – wyczerpawszy krajowe środki prawne – odwołali się oni do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Wspólnicy argumentowali, że choć formalnie uznano te grunty za drogi wewnętrzne, a nie publiczne, to są one powiązane z układem komunikacyjnym i otwarte zarówno dla transportu publicznego, jak i prywatnego, przy czym koszt ich budowy ponieśli w całości prywatni właściciele. Dlatego też należyta ochrona prawa własności wymaga uzyskania przez wspólników stosownego odszkodowania.

Sędziowie Trybunału przyznali skarżącym rację i uznali, że doszło do naruszenia art. 1 protokołu 1 europejskiej Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Zgodnie z nim, każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Wyrok Trybunału jest ostateczny.

W efekcie skarżący wywalczyli rekordowe odszkodowanie od Skarbu Państwa w wysokości 247 tys. euro. Jego wysokość wynika z tego, że Trybunał sam zajął się wyliczeniem rzeczywistej wartości spornej nieruchomości, czyli kwoty która powinna być przekazana właścicielom jako odszkodowanie. Wydaje się więc, że wyrok ten może stanowić nie tylko wskazówkę interpretacyjną dla urzędników, ale także ostrzeżenie przed zbyt pobieżnym określaniem zasadności i wysokości należnych właścicielom nieruchomości odszkodowań.

powrót do listy artykułów