Europejski rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne

Chrs Bond Cushman & Wakefield | 2009-08-03

Europejski rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne

W I kwartale wolumen obrotów spadł do poziomu 11,4 mld euro, co oznacza spadek o 74% w stosunku do tego samego okresu w 2008 r.
Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości wzrosły o 28 punkty bazowe, osiągając wartość 7,5%, co stanowi najwyższy poziom od pięciu lat, oraz o 139 punkty bazowe od 2007 r.
Rynek najmu znajduje się w bardzo złej kondycji; w 24 z 32 badanych krajów odnotowano spadek czynszów o 14,5% ogółem (wzrost w I kwartale w stosunku rocznym), przy czym największy spadek wystąpił w Europie Wschodniej.
Wśród niektórych inwestorów jednak widać już pierwsze oznaki gotowości do działania – największe zainteresowanie wykazują inwestorzy w Wielkiej Brytanii
Czy ilość dostępnego kapitału jest wystarczająca i czy istnieją odpowiednie zasoby, których kupnem inwestorzy byliby zainteresowani?

Aktywność inwestycyjna

Wolumen inwestycji w pierwszych trzech miesiącach 2009 r. zmniejszył się o 74% w stosunku do początkowego okresu zeszłego roku, a jego łączna wartość wyniosła zaledwie 11,4 mld euro i spadek ten dotknął wszystkie bez wyjątku kraje w regionie. Jak można było się spodziewać, pociągnęło to za sobą dalszy wzrost stóp kapitalizacji za najlepsze powierzchnie. Rynek odczuł również dotkliwie przyspieszenie tempa spadku aktywności w sektorze najmu oraz presji cenowej na czynsze w większości regionów. Połączenie tych czynników spowodowało, że wartość inwestycyjna w Europie w ciągu roku obniżyła się o 18,5%.

Trendy obserwowane na rynku pod koniec 2008 roku były kontynuowane. Zagraniczni inwestorzy wycofywali się szybciej niż krajowi nabywcy, a ich udział w rynku wyniósł jedynie 29% w porównaniu do 43% z roku ubiegłego. Ten sam proces można było zaobserwować we wszystkich krajach regionu, przy czym na największych rynkach, jak rynek w Szwecji, Holandii oraz Rosji, nie zaobserwowano żadnej znaczącej aktywności wśród nabywców zagranicznych. Jedyny wyjątek stanowią Włochy, gdzie odnotowano wzrost inwestycji zagranicznych, który nastąpił jednak po bardzo słabym IV kwartale, oraz Wielka Brytania, gdzie ostry spadek cen i wartości funta szterlinga w połączeniu ze zwiększoną dostępnością nieruchomości na skutek wymuszonych transakcji sprzedaży dokonywanych przez firmy spowodowały, że rynek ten znalazł się w centrum uwagi wśród obecnych na rynku nabywców międzynarodowych. Wartość inwestycji krajowych spadła w Wielkiej Brytanii o 41% - zgodnie z szerszymi trendami panującymi na rynku europejskim – transakcje z udziałem kapitału zagranicznego natomiast zwiększyły się o 147% w porównaniu do ostatniego kwartału 2008 roku. Mimo to aktywność zagranicznych graczy w I kwartale była wciąż niższa w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku ( 54%).

Chociaż wartość inwestycji krajowych w stosunku do początkowego okresu 2008 roku zdecydowanie spadła, na niektórych rynkach można zaobserwować powrót zainteresowania ze strony inwestorów prywatnych o wysokich dochodach, gospodarstw domowych oraz instytucji lokalnych. Z reguły jest to grupa inwestorów, którzy w ostatnich latach byli nieobecni na rynku w związku ze zbyt dużą konkurencją ze strony nabywców zagranicznych oraz nabywców korzystających z kredytów, dostrzegających jednak obecnie atrakcyjne możliwości inwestycyjne, często dotyczące aktywów rzadko pojawiających się na rynku, choć nierzadko dotyczy to mniejszych transakcji.

Nieruchomości biurowe pozostają sektorem, który najbardziej odczuł skutki kryzysu. Aktywność spadła tu o 57% w stosunku do ostatniego kwartału, a udział tego sektora w ogólnej aktywności rynkowej wyniósł 38%, co oznacza najniższy poziom od co najmniej 2000 roku. Dla porównania, aktywność w sektorze nieruchomości handlowych spadła o 22%, a nieruchomości przemysłowych i magazynowych o 42%. Nie we wszystkich regionach było podobnie. W Europie Wschodniej na przykład odnotowano wzrost aktywności w sektorze biurowym, a w krajach skandynawskich oraz w Europie Południowej zaobserwowano wzrost aktywności sektora przemysłowego i magazynowego – choć trzeba wspomnieć, że wyniki te liczone były od niskiej podstawy z końca 2008 roku.

Trendy

W I kwartale na skutek pogłębiającej się recesji rynki wszystkich regionów doświadczyły spadku czynszów. W ujęciu rocznym do marca czynsze za najlepsze powierzchnie spadły średnio o 4,1% i jest to pierwszy spadek w ujęciu rocznym odnotowany od 2003 roku, choć w samym I kwartale spadek ten osiągnął poziom 14,5%. Nieruchomości biurowe, dla których czynsze w I kwartale poszły w dół o 19,3%, znajdują się pod największą presją. W przypadku nieruchomości handlowych spadek wyniósł 12%, dla nieruchomości przemysłowych i magazynowych – 9,5%. Rynki wschodzące uzyskały najgorsze wyniki. Europa Wschodnia odnotowała spadek o 52%, w porównaniu do 14,4% dla Europy Środkowej, 15,2% dla Wielkiej Brytanii i 6,2% dla pozostałych krajów Europy Zachodniej. Poza Wielką Brytanią jak dotąd najbardziej ucierpiały rynki Finlandii, Grecji, Irlandii, Norwegii oraz Hiszpanii.

Stopy kapitalizacji podniosły się znacznie w całym regionie, choć tempo wzrostu było niższe niż w ostatnim kwartale 2008 r. Europa Zachodnia doświadczyła wzrostu o 18 punktów bazowych, w porównaniu do poziomu z końca 2008 r., kiedy to stopy podniosły się o 30 punktów bazowych – wynik ten jest jednak efektem stabilizacji na rynku Wielkiej Brytanii. Poza Wielką Brytanią w krajach Europy Zachodniej odnotowano wzrost stóp kapitalizacji o 20 punktów bazowych (w IV kwartale wzrost ten wyniósł 25 punktów bazowych), przy czym największy wzrost zaobserwowano w Finlandii, Francji, Irlandii, Holandii oraz Portugalii.

Kraje Europy Środkowo-Wschodniej ponownie doświadczyły znacznego wzrostu, na skutek zmniejszenia się u inwestorów tolerancji na ryzyko oraz zaostrzenia warunków finansowania, które wymusiły dalszą korektę cenową. Stopy w Europie Środkowej podniosły się o 66 punktów bazowych. Przesuwając się dalej na wschód wartość ta wzrosła o 88 punktów bazowych, a w przypadku Bułgarii, Rumunii, Rosji oraz Ukrainy o 100 punktów bazowych w ujęciu kwartalnym.

Największy wzrost stóp w całej Europie odnotowano w sektorze przemysłowo-magazynowym, a następnie biurowym, choć wyniki wykazywały zróżnicowanie w zależności od regionu. W krajach zachodnich zaobserwowano nasilenie tendencji stabilizacyjnych na rynku nieruchomości handlowych, choć korekta stóp kapitalizacji w przypadku sektora przemysłowo-magazynowego przyspieszyła, podczas gdy w Europie Środkowo-Wschodniej pomimo kontynuacji trendu wzrostowego w tym sektorze, tempo wzrostu uległo spowolnieniu w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Prognozy

Gwałtowny spadek aktywności oraz wartości nie jest niczym zaskakującym w sytuacji drastycznego ograniczenia działalności gospodarczej. Pewnym pocieszeniem może być fakt, że spadek wartości nie jest tak znaczny jak w poprzednim kwartale, a ponadto zauważalny jest już stopniowy wzrost zainteresowania nabywców obecnym rynkiem i pozytywną oceną jego wartości.

Patrząc na rynki kapitałowe z szerszej perspektywy, możemy zauważyć zwiększenie się wśród inwestorów tolerancji na ryzyko. Widoczne są też pierwsze sygnały świadczące o tym, że najgorsze mamy już za sobą, co dobrze wróży dla wzrostu aktywności w sektorze nieruchomości w najbliższych miesiącach oraz osiągnięciu górnego pułapu stóp kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w drugiej połowie roku – zauważa David Hutchings, szef Europejskiego Działu badań firmy Cushman & Wakefield. Chociaż tańsze finansowanie jest niewątpliwie korzystnym czynnikiem, nie należy oczekiwać, że w najbliższym czasie dostępność długu szybko się zwiększy i w tej sytuacji sektor nieruchomości będzie zmuszony ostro konkurować, chcąc przyciągnąć nowych nabywców. W związku z tym pierwsze sygnały o stabilizacji stóp kapitalizacji należy traktować z ostrożnością, aż będziemy pewni, gdzie czynsze najprawdopodobniej osiągnęły najniższy poziom. Prognozujemy, że spadek czynszów za najlepsze nieruchomości będzie oscylować w granicach 15-20% we wszystkich sektorach, a ożywienie rynku raczej nie nastąpi przed 2010 rokiem. W przypadku nieruchomości w najlepszych lokalizacjach sytuacja ta jednak znalazła już swoje odzwierciedlenie w wysokości stóp kapitalizacji, a najbardziej obecnie narażone na spadki są nieruchomości drugorzędne.

Ponadto w nadchodzących miesiącach spodziewany jest powolny powrót równowagi między kupującymi i sprzedającymi, co wraz ze stałą poprawą fundamentów makroekonomicznych wpłynie pobudzająco na aktywność inwestycyjną. Banki w najbliższym czasie raczej w niewielkim stopniu zwiększą sprzedaż, jednak firmy notowane na giełdzie, właściciele korporacyjni oraz niektóre instytucje są zmuszone do sprzedaży aktywów. Niektóre większe instytucje także muszą podjąć decyzje o sprzedaży, w celu zrównoważenia swoich portfeli, pomimo obserwowanego ostatnio wzrostu cen akcji. Jednocześnie na rynek napływają nowe pieniądze, pochodzące bądź z niedoważanych funduszy, bądź graczy przez pewien czas nieobecnych na rynku, bądź od osób prywatnych oraz graczy długoterminowych, którzy dostrzegają wartość na rynku najlepszych nieruchomości, zważywszy, jak kształtują się stopy zwrotu dla inwestycji w inne aktywa.

Choć wolumen obrotów może się ustabilizować w najbliższych miesiącach, powrót wzmożonej aktywności to dość odległa przyszłość. Roger Cooke, przewodniczący rady ds. Europejskich Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: Sądzę, że niektórzy przeceniają dostępność kapitału na rynku nieruchomości. Potencjalnie, kapitał dostępny na inwestycje wydaje się znaczny, oczekuje się jednak od niego wysokich stóp zwrotu przy jednoczesnej niechęci do wysokiego ryzyka. Nie zdziwiłbym się, gdyby w niedalekiej przyszłości okazało się, że rynek oferuje dostępny i korzystny dług, a brak na nim kapitału własnego po realistycznej cenie.

Michael Rhydderch, szef Grupy Europejskich Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, dodaje, że na rynku jest zbyt wiele funduszy poszukujących inwestycji o jak najniższym ryzyku czy też oportunistycznych inwestycji o wysokiej stopie zwrotu. Niektóre fundusze mogą same hamować swoje działania poprzez zbyt wygórowane wymagania dotyczące wielkości zwrotu z inwestycji. Wiele funduszy podstawowych i oportunistycznych znajduje bezpieczne inwestycje o ograniczonym ryzyku, które jednak nie gwarantują minimalnej stopy zwrotu. W efekcie okazje na potencjalnie korzystne transakcje kupna mogą pozostać niewykorzystane.

Chociaż trwający impas między kupującymi a sprzedającymi może spowolnić wyjście z kryzysu, powrót dobrej koniunktury jest coraz bliżej. Zanim ogłosimy, że wartość rynku znacząco wzrosła, stopy kapitalizacji będą jeszcze rosnąć w wielu regionach Europy, szczególnie w przypadku większych transakcji, i głównie będzie to dotyczyć powierzchni drugorzędnych – zauważył Michael Rhydderch. – Jednak w sytuacji rosnącego tempa korekty czynszów możemy z całą pewnością stwierdzić, że moment ten już nadchodzi i to zdecydowanie szybciej niż ma to miejsce w okresie typowego spowolnienia rynkowego. Dla przewidujących inwestorów, którzy koncentrują się na najlepszych aktywach, staje się coraz bardziej jasne, że jest to odpowiedni czas na podjęcie decyzji o zakupie, mimo że jeszcze przez jakiś czas sytuacja będzie trudna. Na rynku występuje zjawisko odblokowywania aktywów rzadko wystawianych na sprzedaż i w sytuacji, gdy warunki dyktuje ten, kto ma gotówkę, jest to doskonała okazja dla inwestorów z dużym kapitałem.