Eksmisja a najem okazjonalny

Na początku warto przypomnieć, że każda umowa najmu – w tym umowa najmu okazjonalnego – w pewnym momencie przestaje obowiązywać. Dzieje się to bądź na skutek woli obu stron, tj. rozwiązania umowy, upływu czasu, na który umowa została zawarta, albo w wyniku wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.

 

Generalna zasada wynikająca z kodeksu cywilnego, że umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie, została zmieniona ustawą lokatorską. Ustawa ta chroniąc lokatorów, wskazała enumeratywnie przesłanki i terminy, w których umowę najmu lokalu mieszkalnego można zakończyć za pomocą jej wypowiedzenia. Zasada ta nadal obowiązuje w stosunku do „zwykłych” umów najmu, ale została przełamana dla osób korzystających z nowej formy najmu. Jak wskazuje art. 19e ustawy – w przypadku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatora nie ma zastosowania. Tym samym przyszli wynajmujący mogą w zasadzie dowolnie (oczywiście w granicach zakreślonych przepisami prawa oraz samymi prawami rynku) określić w umowie warunki, w których strony mogą umowę jednostronnie zakończyć.

 

Samo zakończenie stosunku prawnego, który łączy wynajmującego z najemcą, to jedno; czym innym jest jednak „odzyskanie” lokalu. Jeżeli bowiem najemca – mimo że umowa już nie obowiązuje – nie wyprowadzi się, wynajmujący nie może go do tego przymusić (prawo bowiem chroni nie tylko własność, ale także samo posiadanie). Środkiem prawnym przewidzianym w takiej sytuacji (dla umów najmu zawieranych na dotychczasowych zasadach) jest wytoczenie, przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia danego lokalu, powództwa o opróżnienie lokalu (uiszczając wpis sądowy w wysokości 200 zł). W wyniku „wygrania” sprawy, sąd uznając powództwo – w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu – orzeka także o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy (krąg osób, które wprost z ustawy są uprawnione, jest zakreślony w art. 14 ust. 4 ustawy). Ponieważ jednak obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego lub zastępczego ciąży na gminie, sąd w takim wyroku może również orzec o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia byłym najemcom takiego lokalu. Co więcej, zgodnie z art. 16 wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

 

Oczywiście, osoby, które nadal zajmują taki lokal winny ponosić koszty (art. 18 ust. 1 mówi o „odszkodowaniu” – które powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu), zaś jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. Aby jednak móc fizycznie objąć we własne posiadanie lokal w sposób zgodny z prawem, właściciel – w konkretnym przypadku: po dostarczeniu najemcy przez gminę lokalu socjalnego – musi wszcząć egzekucję w oparciu o właściwy tytuł wykonawczy. Oznacza to, że najpierw należy zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na uzyskany wyrok i doręczenie odpisu wyroku wraz z klauzulą (opłacając opłatę kancelaryjną w wysokości 6 zł za każdą stronę). Dopiero wtedy komornik – w oparciu o złożony przez właściciela lokalu wniosek egzekucyjny – może rozpocząć działania.

 

Opisane powyżej niedogodności mogą zostać ominięte w wyniku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Po pierwsze wskazane powyżej normy zostały wyłączone w przypadku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, po drugie zaś obligatoryjnym załącznikiem do umowy jest m.in. oświadczenie lokatora, w którym zobowiązuje się do opróżnienia lokalu. Dlatego po wygaśnięciu bądź rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego należy skorzystać z nowych regulacji przewidzianych w art. 19d ustawy. W pierwszej kolejności należy doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (tj. w praktyce nasze pismo podpisujemy w obecności notariusza). W takim oświadczeniu należy wskazać m.in. przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin (co najmniej siedmiodniowy), w którym osoby zamieszkujące lokal mają go opuścić. Jeżeli najemca dobrowolnie mieszkania nie opuści, wówczas – zamiast wytaczać powództwo eksmisyjne – właściciel mieszkania wnosi o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie lokatora, o którym mowa powyżej (koszt takiego wniosku to 50 zł). Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4, oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dłużnik (najemca) poddaje się egzekucji, jest jednym z tytułów egzekucyjnych – stąd właśnie obowiązek sporządzenia oświadczenia w takiej formie. Po nadaniu klauzuli wykonalności na oświadczenie dłużnika, właściciel ma w ręku właściwy tytuł wykonawczy, który pozwala na wszczęcie egzekucji. Dodatkowym ułatwieniem jest wprowadzenie do kodeksu postępowania cywilnego przepisu art. 1046 § 4 [1], który do wyłącza zastosowanie – w stosunku do zgłoszonych umów najmu okazjonalnego – przepisu nakazującemu komornikowi wstrzymanie się z egzekucją do czasu znalezienia przez dłużnika (bądź wskazania go przez gminę) tymczasowego pomieszczenia.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?