Działkę trzeba koniecznie sprawdzić

Przed zakupem działki należy koniecznie zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli jest on już uchwalony w gminie.

Jeżeli planu zagospodarowania przestrzennego w gminie nie ma, to sposób zagospodarowania działki będzie określała decyzja o warunkach zabudowy. Z planów tych możemy się dowiedzieć: jakie jest przeznaczenie gruntu (czy jest to działka budowlana, rolna czy rekreacyjna), jakie są zamierzenia gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów (czy w pobliżu nie zaplanowano budowy drogi szybkiego ruchu, oczyszczalni ścieków albo wysypiska śmieci). W niektórych planach możemy znaleźć również informacje o dopuszczalnej wysokości planowanych obiektów, liniach zabudowy czy projektowanym uzbrojeniu terenu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

 Zanim zdecydujemy się na zakup działki i wpłacimy zadatek, powinniśmy koniecznie obejrzeć księgę wieczystą. Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne.

  Z księgi wieczystej możemy dowiedzieć się między innymi: kto jest właścicielem działki, czy działka jest obciążona służebnością (na przykład służebnością drogi koniecznej, czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innym ograniczonym prawem rzeczowym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (czyli ciąży na niej dług).  

Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Wniosek taki będzie dopiero rozpatrywany i interesujące nas informacje mogą ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze podkreślone czerwonym kolorem.  

Aby obejrzeć księgę, musimy znać jej numer. Informacji tej powinien udzielić nam obecny właściciel gruntu. Może on nam również udostępnić wypis z księgi. Pamiętajmy, że wypis z księgi wieczystej jest ważny tylko trzy miesiące. Oprócz sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, trzeba również przyjrzeć się otoczeniu działki (czy do działki prowadzi utwardzona droga, czy trzeba ją dopiero wykonać) i zapytać o aktualny stan zagospodarowania terenu – czy w pobliżu znajdują się sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, czy też przyjdzie nam budować je na własny koszt.

Na jakiej działce można wybudować dom?

Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży, jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych. Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga – wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Ponadto plan wskaże nam, jaka może być maksymalna wysokość planowanej zabudowy, jakie powinny być parametry techniczne projektowanego budynku, np. kształt dachu, wielkość powierzchni zabudowy, czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane.  

Zapytajmy też okolicznych mieszkańców, jaki jest poziom wód gruntowych i rodzaj gruntów – podmokłe mogą nie nadawać się do zabudowy. Jeśli obok są niezabudowane działki, sprawdźmy, czy wydano już pozwolenie na budowę na nich. Być może obiekt na sąsiedniej działce będzie kolidował z naszymi planami inwestycyjnymi, na przykład z powodu rodzaju prowadzonej w nim działalności.