Działalność gospodarcza w lokalu wspólnoty

Prowadzenie działalności w lokalach wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od zgody innych członków wspólnoty.

W wielu wspólnotach mieszkaniowych oprócz lokali mieszkalnych znajdują się lokale użytkowe. Obu kategoriom właścicieli przyświecają inne cele. Właściciele lokali mieszkalnych chcą mieszkać w ciszy i spokoju, a właściciele lokali użytkowych chcą prowadzić w lokalach działalność gospodarczą, co wiąże się z zwiększonym przepływem osób i dostawą towarów.

Bez zgody wspólnoty mieszkaniowej

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od uzyskania zgody innych członków wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu prawnego do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku sygn. akt II CSK 601/08.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Należy jednak zwrócić uwagę, że wprawdzie prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale na pewne czynności związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zgoda wspólnoty mieszkaniowej może być potrzebna. Taka zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie potrzebna w przypadku, gdy właściciel lokalu będzie chciał go przebudować, a przebudowa będzie ingerować w nieruchomość wspólną, np. zgoda wspólnoty będzie potrzebna na wybicie otworów w ścianie zewnętrznej budynku w celu zamontowania witryny lub na przebudowę balkonu w celu utworzenia wejścia do lokalu z tej strony budynku. Także jeżeli właściciel lokalu gastronomicznego na parterze chce zająć część nieruchomości wspólnej, np. stawiając na działce wspólnoty mieszkaniowej taras, na którym ustawi stoliki dla klientów lokalu, lub chce umieścić na terenie wspólnoty mieszkaniowej baner reklamowy, musi porozumieć się ze wspólnotą co do korzystania z tej części nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie. Ma też prawo odmówić właścicielowi i wówczas jedyną szansą dla właściciela jest zaskarżenie uchwały do sądu. Jeżeli zatem właściciel lokalu zamierza wykonać czynności wymagające zgody wspólnoty mieszkaniowej (ingerujące w nieruchomość wspólną), powinien wystąpić o zgodę do zarządu wspólnoty. Zarząd wspólnoty powinien opracować stosowną uchwałę i przedstawić ją właścicielom na najbliższym zebraniu. Na zebraniu tym może być też przeprowadzona poprzedzająca głosowanie dyskusja na temat odpłatności, ewentualnie innych warunków. Uchwała wyrażająca zgodę na odpłatne wydzierżawienie części działki powinna też zawierać pełnomocnictwo dla zarządu do podpisania stosownej umowy. Na podstawie udzielonego w uchwale pełnomocnictwa zarząd podpisuje umowę na warunkach określonych w uchwale.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie też potrzebna na sprzedaż w lokalu alkoholu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Ustawodawca po to wprowadził wymóg zgody na sprzedaż alkoholu w budynkach wielomieszkaniowych, aby decyzja ta była zgodna z wolą właścicieli. Zatem na pewno takiej decyzji za mieszkańców nie jest władny podejmować zarządca, tylko oni sami w formie przewidzianej ustawą o własności lokali, czyli w drodze uchwały.

Przepisy nie przewidują jednak sytuacji cofnięcia zgody na sprzedaż, zatem jeśli właściciele lokali, niezadowoleni z działającego w ich budynku sklepu monopolowego, podejmą uchwalę o cofnięciu zgody na sprzedaż, nie wywoła ona żadnych skutków. To, w jakich przypadkach może nastąpić cofnięcie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, określa art.18 ust. 10 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. I tak zezwolenie może zostać cofnięte w przypadku:

• nieprzestrzegania określonych w ustawie zasad sprzedaży napojów alkoholowych, a w szczególności sprzedaży i podawania napojów alkoholowych osobom nieletnim, nietrzeźwym, na kredyt lub pod zastaw, sprzedaży i podawania napojów alkoholowych z naruszeniem zakazów określonych w art. 14 ust. 3 i 4 ustawy;
• nieprzestrzegania określonych w ustawie warunków sprzedaży napojów alkoholowych;
• powtarzającego się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy, w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy, zakłócania porządku publicznego w związku ze sprzedażą napojów alkoholowych przez dany punkt sprzedaży, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego;
• wprowadzenia do sprzedaży napojów alkoholowych pochodzących z nielegalnych źródeł;
• przedstawienia fałszywych danych w oświadczeniu, o którym mowa w art. 111 ust. 4 ustawy;
• popełnienia przestępstwa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej przez osobę odpowiedzialną za działalność przedsiębiorcy posiadającego zezwolenie;
• orzeczenia, wobec przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną albo wobec osoby odpowiedzialnej za działalność przedsiębiorcy posiadającego zezwolenie, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej objętej zezwoleniem.

Cofnięcie zezwolenia następuje również w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu stosownego postępowania wyjaśniającego, w wyniku którego nastąpi ustalenie, czy wystąpiła któraś z określonych w ww. przepisie przyczyn, skutkująca cofnięciem zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży.

Jeżeli zatem mieszkańcy będą chcieli doprowadzić do cofnięcia koncesji, powinni np. wzywać policję do każdego zakłócenia porządku publicznego w związku ze sprzedażą napojów alkoholowych przez dany punkt sprzedaży, a następnie zawiadomić wójta, burmistrza (prezydenta miasta) o naruszeniu art. 18 ust. 10 ustawy.

Zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych

Funkcjonowanie i eksploatacja lokali użytkowych wiąże się z reguły ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej w porównaniu z lokalami mieszkalnymi. Z tego właśnie względu ustawa o własności lokali dopuszcza zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może zwiększać obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w sposób automatyczny, bez żadnego uzasadnienia praktycznego. Ustawa bowiem wyraźnie wskazuje, kiedy takie zwiększenie obciążenia jest dopuszczalne, posługując się sformułowaniem: „[jeżeli] uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.

Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 roku sygn. akt I ACa 23/11. To na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w. l. W wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/97 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.