Doradca Rynku Nieruchomości – nowy zawód

Piętnastoletni wolny rynek nieruchomości w kraju, po minionych 45 latach gospodarki centralnej, ma się zupełnie dobrze. Trzy nasze zawody: rzeczoznawca majątkowy, zarządca nieruchomości i pośrednik w obrocie nieruchomościami, jak słynnych trzech tenorów (Pavarottim są na pewno rzeczoznawcy) nadają właściwy kierunek wolnemu zawodowi. Inwestycje handlowe, biurowe czy mieszkaniowe dają zatrudnienie nie tylko całej rzeszy pracowników sektora budowlanego, ale po zakończeniu inwestycji są łakomym kąskiem dla naszych zawodów. Im więcej będzie inwestycji, tym więcej my będziemy mieli pracy. Ktoś przecież musi określić wartość rynkową tych nieruchomości, ktoś musi nimi profesjonalnie zarządzać i fachowo pośredniczyć przy zmianie stosunków własnościowych. Można by wnioskować, że sytuacja na rynku nieruchomości jest już całkiem dobra.

Wydawać by się mogło, że orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego zdjęło ostatni kaganiec z „pazernej paszczy” wolnego rynku nieruchomości. Jak się okazało, była to tylko jeszcze jedna sztuczka posłów, aby w tym segmencie utrzymać stary stan. Przecież właśnie 15 lat temu zaistniał wolny rynek lokali użytkowych i wolny handel, czego efekty widzimy w zabudowie parterowej w Krakowie i całym kraju. Od pierwszego piętra jest dalej po staremu, ale tylko tam, gdzie lokale mieszkaniowe są zajęte przez lokatorów z przydziału gminy. Właściciele w kamienicach, w których nie ma lokatorów z przydziału, pobierając wolny czynsz, zdołali wyremontować nieruchomości, nawet zgodnie z wysokimi wymaganiami konserwatora zabytków.

Mam nadzieję, że nowy rząd – w przeciwieństwie do starego – upora się z tą sprawą. Przesunięcie całego problemu na gminy nie rozwiąże problemu; władze lokalne, które kiedyś wydawały przydziały mieszkań z zasobów własnych i właścicieli kamienic, sponsorują w majestacie prawa swoich lokatorów kosztem właścicieli tych budynków. Takie rozwiązanie byłoby do przyjęcia jedynie w przypadku, gdyby różnice pomiędzy ceną obecnie reglamentowaną a wolnorynkową pokrywała właścicielowi gmina, i to bez orzeczenia Sądu. Dopóki ta sprawa nie będzie załatwiona, rynek nieruchomości nie będzie naprawdę wolny. Dla przykładu podam, że jeżeli 1 m kw. mieszkania do wynajęcia w Krakowie kosztuje średnio 3 tysiące zł, a mieszkanie w Śródmieściu ma powierzchnię 65 m kw. (2+1), to koszt tego mieszkania wynosi 195 tysięcy zł. Średnia stawka czynszu wolnego kształtuje się w granicach 20 zł za m kw., czyli właściciel otrzymuje miesięcznie od najemcy 1300 zł, a zwrot kapitału następuje po 150 miesiącach (12 lat). Właściciel takiego mieszkania w przypadku zakupu przy stawce nierynkowej 7 zł za m kw., będzie czekał na zwrot z inwestycji 428 miesięcy (35,5 lat). Życzę długich lat życia właścicielom kamienic i mam nadzieję, że uwolnienie rynku nieruchomości nastąpi jednak równie szybko, jak rozwój naszego zawodu.

Ponad 5 tysięcy wydanych licencji zawodowych sprawiło, że w Krakowie działa około 400 biur zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Czy to jest dużo, czy mało? Na to pytanie odpowie rynek. Byłem i jestem zwolennikiem, by każdy miał swobodny dostęp do naszego zawodu, gdyż z góry nigdy nie będzie wiadomo, kto okaże się lepszym na rynku pośrednictwa, a liczbę firm zweryfikują klienci, pozostawiając na rynku najlepsze i najbardziej profesjonalne. Obecnie krakowskie Biura Obrotu Nieruchomościami zaczynają się specjalizować w poszczególnych segmentach: jedne w sprzedaży działek, inne – mieszkań czy obiektów magazynowych i komercyjnych, a specjalizacja ta świadczy o pogłębianiu się rynku.

Ostatnia zmiana Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami Dziennik Ustaw 2004 nr 141 poz. 1492 z dnia 22 września 2004 roku rozszerzyła uprawnienia tych trzech zawodów.

Rzeczoznawca majątkowy. Art. 174 ust. 3a mówi, że rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipoteczniej wartości nieruchomości,
• określenia wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do likwidacji w zrozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych w zrozumieniu przepisów o rachunkowości.

Zarządca. Art. 185 pkt. 1a mówi, że zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzanie nieruchomościami.

Pośrednik o obrocie nieruchomościami. Artykuł 180 pkt. 1a ustawy mówi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Jak widać ustawodawca nakłada na nasze zawody dodatkowe zadania, a my musimy profesjonalnie sprostać tym oczekiwaniom. Nowy zawód jest potrzebny naszej gospodarce, zapotrzebowanie na doradztwo czy analizy opłacalności inwestycji jest duże. Wybór lokalizacji, ocena miejscowego popytu, ocena stanu technicznego pod kątem adaptacji – to tylko niektóre ważne zagadnienia naszego rynku nieruchomości.

A jak ten problem jest postrzegany w innych krajach? Pozwolę sobie zacytować za „Rzeczpospolitą” redaktor Krystynę Milewską, która od wielu lat zajmuje się rynkiem nieruchomości. „Jak zapewnić sukces finansowy inwestowania w nieruchomości” – pod takim hasłem obradowała 15 kwietnia w Warszawie elita fachowców na rynku nieruchomości z Polski i krajów o bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości. Desmond A. Byern z Dublina z firmy Druker Fannig&Partners mówił o rynku nieruchomości w Irlandii, gdzie sytuacja gospodarcza sprzyja inwestowaniu. Przewidywany wzrost PKB w 2005 roku to 5 proc., inflacji tylko 2,1 proc., a bezrobocie szacuje się w tym roku na 4,3 proc. Tak zwana stopa zwrotu wynosi 11,5 proc., co oznacza, że nakłady na inwestycje zwracają się w ciągu 8–9 lat. W Polsce obecnie ten czas zwrotu nakładów sięga 11–12 lat. Irlandzcy inwestorzy zainwestowali w 2004 roku w swoim kraju 900 mln euro, ale poza nim – aż 3,9 mld euro. Dynamiczne rozwijająca się Irlandia ma jednak wysokie opłaty transakcyjne, bo aż 9 proc. Dla porównania w Wielkiej Brytanii jest to 4 proc., a w Polsce podatek od czynności cywilno-prawnych wynosi 2 proc. Zainteresowanie Irlandczyków inwestycjami w apartamenty w Polsce były widoczne również w naszych biurach. Rola doradcy – podkreślał Desmond A. Byren – polega zarówno na ocenie wartości w dniu zakupu, jak i przyszłych zysków. W Polsce zawód doradcy powinien być ukoronowaniem kariery rzeczoznawców, pośrednika czy zarządcy. W USD działa około 1000 takich doradców, są to na ogół ludzie z dużym doświadczeniem na rynku nieruchomości. Uczestnicy konferencji wymieniali czynniki wpływające na decyzje inwestorskie. David Mackmin z Shrffield Hallam University w Wielkiej Brytanii zwrócił uwagę na dynamicznie rozwijające się rynki w krajach Europy Wschodniej, a także w Chinach. Omawiał też rodzaje ryzyka, jakie występują przy decyzjach inwestycyjnych. To przede wszystkim ryzyko kapitałowe, dochodowe (dotyczy najemcy i związane z wysokością czynszów), fizyczne, prawne, podatkowe, a także ryzyko nowej konkurencji.

Doradca powinien odpowiedzieć inwestorowi na zasadnicze pytania: czy cena jest odpowiednia, jakiego dochodu można spodziewać się z nieruchomości i po ilu latach zwróci się kapitał, jakie może być zużycie fizyczne i funkcjonalne nieruchomości. Te wzory zachodnie winniśmy przenieść na nasz rynek nieruchomości. Dla zainteresowanych tą problematyką dodam, że w 2004 roku powstało Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości z siedzibą w Warszawie. Cele, jakie stawia sobie Towarzystwo to:

• działanie na rzecz rozwoju rynku nieruchomości poprzez promowanie wysokiej jakości doradztwa, usług eksperckich i opiniodawczych;
• działanie na rzecz kształcenia profesjonalistów w zakresie wykonywania usług eksperckich i doradztwa rynku nieruchomości;
• praca nad ukształtowaniem rzetelnych standardów i zasad etyki wykonywania usług doradczych, eksperckich w zakresie rynku nieruchomości i zapewnieniem przestrzegania tych zasad;
• dbałość o jak najwyższy poziom usług i kwalifikacji doradców i ekspertów rynku nieruchomości, ku zadowoleniu klientów korzystających z tych usług;
• działanie na rzecz powstania zawodu ekspertów i doradców rynku nieruchomości cieszącego się zaufaniem klientów;
• działanie na rzecz opartej o wzajemny szacunek i zaufanie współpracy pomiędzy członkami Towarzystwa;
• ochrona interesów członków Towarzystwa oraz środowiska ekspertów i doradców rynku nieruchomości;
• upowszechnianie wiedzy o rynku nieruchomości, kształtowanie pozytywnego wizerunku ekspertów i doradców rynku nieruchomości;
• reprezentacja interesów członków Towarzystwa oraz środowiska ekspertów i doradców rynku nieruchomości wobec władz i administracji państwowej i lokalnej, organizacji społecznych i gospodarczych – krajowych i zagranicznych.

Cele te Towarzystwo będzie realizować przez:

• organizowanie kursów, szkoleń, seminariów, konferencji oraz innej działalności edukacyjnej podnoszącej kwalifikacje członków Stowarzyszenia oraz innych osób zainteresowanych problematyką rynku nieruchomości;
• działalność wydawniczą i gospodarczą;
• podnoszenie kwalifikacji członków Towarzystwa świadczących usługi ekspertyz i doradztwa na rynku nieruchomości według zasad określonych przez Walne Zgromadzenie, a także potwierdzanie tych kwalifikacji poprzez wydawanie stosownych zaświadczeń i certyfikatów;
• organizowanie i wspieranie współpracy pomiędzy członkami Towarzystwa.

Największym powodzeniem w kraju cieszą się inwestycje handlowe, biurowe i mieszkaniowe. Trudno jest uśrednić parametry charakteryzujące nasz rynek, np. ceny, a to z powodu ogromnej dynamiki zmian, typowej dla młodych rynków. A takim jest rynek polski, istniejący praktycznie od 15 lat.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?