Dopłaty w Mieszkaniu Plus. Czy wynajem się opłaca?

Dyskusyjne okazały się zarówno stawki najmu, jak i pomysł włączenia się deweloperów do programu. Im było bliżej realizacji projektu, tym bardziej przekonywaliśmy się, że optymizm rozmija się z realiami.

„Mieszkanie Plus” to kolejny projekt rządu, który ma podbić polski rynek mieszkaniowy. Tym, co różni go od poprzednich propozycji rządzących, to forma, w jakiej ma być dostępny dla zainteresowanych. Zarówno „Mieszkanie dla Młodych”, jak i „Rodzina na swoim” były narzędziem wsparcia przy nabywaniu mieszkań. Z kolei „Mieszkanie Plus” opiera się na najmie i to ten sektor rynku nieruchomości dzięki programowi ma zostać wzmocniony, choć w jego ramach przewidziano również możliwość dojścia do własności.

Trudne początki

Kiedy program został ogłoszony, w głównych założeniach znalazły się 3 priorytetowe postulaty: wspomaganie budownictwa czynszowego, mieszkania realizowane na państwowych gruntach oraz Indywidualne Konta Mieszkaniowe, służące do oszczędzania na cele mieszkaniowe. Jak wielokrotnie powtarzała ówczesna szefowa rządu Beata Szydło, państwo miało wspierać oszczędzanie na subkontach mieszkaniowych poprzez specjalne premie. Zgromadzone w ten sposób środki mogły zostać wykorzystane zarówno na zakup mieszkania, jak i jego remont czy inne prace mające na celu poprawę standardów mieszkaniowych. Pomysł nowego rządu wielu środowiskom nie przypadł jednak do gustu i ciągle spotykał się z falą krytyki. Niesłusznie?

Program niedoskonały

Po 2 latach od ogłoszenia zaszły pewne zmiany koncepcyjne. Zamiast pomnażania oszczędności zgromadzonych na Indywidualnych Kontach Mieszkaniowych, rząd zdecydował się na dopłaty do najmu dla najmniej zamożnych najemców „Mieszkań Plus”. Skąd taki zwrot w polityce mieszkaniowej? Chęć włączenia do programu deweloperów i składane im propozycje nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Przy obecnym popycie mieszkaniowym oraz warunkach, na jakich inwestorzy mieliby uczestniczyć w programie, nie byłoby to dla nich korzystne, na co niejednokrotnie wskazywali sami deweloperzy. Przychody pozyskane z najmu nie pozwoliłyby pokryć kosztów budowy, nie mówiąc o zarabianiu.

Problematyczne okazało się także pozyskiwanie właściwych gruntów pod inwestycje. Samorządy chętnie proponowały swoje działki, podobnie spółki państwowe. Niestety trzeba mieć na uwadze, że niektóre z terenów nie posiadają odpowiedniego przystosowania infrastrukturalnego, zatem przeznaczenie ich na cele mieszkaniowe nie jest możliwe.

Ostatnia deska, czyli dopłaty

Rozwiązaniem, które ma sprawić, że cały program stanie się bardziej atrakcyjny – tak dla najemców, jak i inwestorów, będą dopłaty do najmu. Długo dyskutowana opcja już wkrótce wejdzie w życie, gdyż rząd przyjął ustawę umożliwiającą wprowadzenie systemu, czyli projektu „Mieszkanie na Start”. Dla wynajmujących „plusowe” mieszkania może się to wydawać korzystniejszą formą wsparcia niż dopłaty do oszczędności, które trzeba byłoby gromadzić przez kilka lat. Jednak przewidziane w programie dofinansowania mogą nie satysfakcjonować. Przyglądając się bowiem regulacjom, jakimi zostały objęte, dostrzec można pewne ograniczenia.

Diabeł tkwi w szczegółach

O ile sama informacja o dopłatach do czynszu brzmi zachęcająco, tak reguły z nimi związane już niekoniecznie, albo przynajmniej nie dla wszystkich. Środki mogą być wypłacane jedynie przez 9 lat. I to nie jedyny „haczyk”. „Mieszkanie na Start” ma być integralnym członem „Mieszkania Plus” zatem ulgi od opłat czynszowych będą przyznawane w ramach pomocy przewidzianej na pierwsze lata po przeprowadzce. Co więcej, z czasem wysokość wsparcia będzie sukcesywnie obniżana. W ten sposób deweloper, włączając się do programu, będzie mógł zaproponować swoją stawkę, ponieważ różnicę pomiędzy ceną ofertową a obiecanymi przez rząd 10-20 zł/mkw. wyrównają dopłaty. Ponadto, po pierwsze nie wszyscy mogą liczyć na przyznanie dopłat, po drugie fakt, że zostały one przydzielone, nie gwarantuje ich stałego otrzymywania.

Najemco, bądź ostrożny

Wynajem mieszkania z opcją dopłat to rozwiązanie jedynie dla rodzin, które nie mają innego lokalu mieszkalnego oraz ich dochód nie przekracza określonego progu, naliczanego według liczby członków gospodarstwa domowego. Raz przyznane prawo do dopłat może zostać wstrzymane, jeśli sytuacja materialna najemcy zmieni się na tyle, że nie będzie go kwalifikować do korzystania z profitów przewidzianych w „Mieszkaniu na Start”. Dochód najemców ma być weryfikowany w każdym roku. Jednak zawieszenie świadczenia nie musi wiązać się z całkowitym pozbawieniem szansy na dopłaty – dofinansowanie będzie można wznowić, pod warunkiem, że łączny czas, w jakim było one wypłacane, nie przekroczy wspomnianych 9 lat.

Osoby, które zdecydują się na najem „Mieszkań Plus”, bo w momencie zawierania umowy cena najmu w połączeniu z dopłatami będzie dostatecznie korzystna, muszą mieć na uwadze, że wsparcie państwa nie tylko będzie trwało przez ustalony okres, ale także z czasem wyniesie mniej niż na początku. Tym samym po „lekkich” 9 latach może okazać się, że koszt utrzymania mieszkania jest dla najemcy za wysoki.

Lokalizacja kluczem do korzyści

Ograniczenia wynikające z zasad rządzących dopłatami z „Mieszkania na Start” nie dotyczą jedynie finansów, ale również odnoszą się do samego lokalu. Przysługują one tylko na mieszkania, w których zamieszkano po raz pierwszy, czyli mieszczą się w nowo wybudowanych budynkach lub rewitalizowanych z przekształceniem sposobu użytkowania. Pamiętać trzeba też o tym, że nie w całej Polsce wysokość dopłat będzie jednakowa. Z opublikowanych na stronie Ministerstwa inwestycji i rozwoju dokumentu widać, że rozbieżności pomiędzy poszczególnymi regionami mogą dochodzić nawet do 3,92 zł/mkw. W praktyce oznacza to, że 5-osobowa rodzina mieszkająca w Warszawie dostanie dopłatę w wysokości 690 zł, podczas gdy mieszkając w województwie opolskim otrzymałaby 377 zł.

Wynika to z zasady mówiącej, iż wysokość świadczenia będzie uzależniana od kosztów budownictwa mieszkaniowego charakterystycznego dla danego obszaru. Ponadto wysokość wsparcia zmienia się w zależności od liczby domowników. Przykładowo 4-osobowa rodzina w Krakowie otrzyma 473 zł, natomiast sąsiad mieszkający w 1-osobowym gospodarstwie może liczyć na 145 zł. Różnice są widoczne także w obrębie jednego województwa. Przykładowo w Łodzi stawka najmu za 1 mkw. wynosi 5,77 zł. Dla mieszkańców z gmin sąsiadujących jest to wartość 5,35 zł/mkw., a cena dla całego województwa łódzkiego to 4,94 zł/mkw. 

Na ile spełni to oczekiwania najemców „Mieszkań Plus” okaże się już wkrótce. Dopłaty będą mogły zostać przyznawane od przyszłego roku – wtedy ustawa warunkująca „Mieszkanie na Start” wejdzie w życie.