Dopłaty do kredytów nie przyspieszyły transakcji

Wygasanie „Rodziny na Swoim” zwiększało popyt, jednak na razie w ograniczonym zakresie przełożyło się to na skrócenie procesu sprzedaży mieszkań.

Wygasanie „Rodziny na Swoim” zwiększało popyt na mieszkania. Na razie w ograniczonym zakresie przekłada się to na skrócenie procesu ich sprzedaży. Dziś od ogłoszenia o chęci sprzedaży do podpisania ostatecznej umowy mija średnio niespełna 4,5 miesiąca – wynika z danych Home Brokera. W analizie, proces sprzedaży rozbity został na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży potraktowana została jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej (ze względu na presję ze strony kupujących), a na spadkowym – wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.

Sprzedaż się wydłuża pomimo sporego popytu

Rewizja wstępnych danych za listopad pokazuje, że obserwowane wtedy przyspieszenie było mocniejsze. Do ostatecznej umowy upływało przeciętnie 122 dni, a nie jak sugerował pierwotny odczyt  – 132 dni. Może to być częściowo skutkiem kończącego się programu „Rodzina na Swoim”, który wzmagał popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach roku. I tak np. w grudniu podpisano aż 5,6 tys. takich umów. Było to o 9,1 proc. więcej niż w listopadzie i prawie dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W całym ostatnim kwartale zeszłego roku udzielono aż 15,8 kredytów z dopłatą. Warto zauważyć, że w czwartym kw. 2011 r. łączna liczba udzielonych kredytów hipotecznych zamknęła się w 51,8 tys. Gdyby wynik 2012 r. miał być podobny, to można zaryzykować stwierdzenie, że w czwartym kwartale „Rodzina na Swoim” odpowiadała za prawie co trzeci udzielony kredyt hipoteczny.

Niestety nawet tak duża popularność dofinansowanego kredytu w ostatnim kwartale roku nie poprawiła jeszcze odczytów danych o długości procesu sprzedaży za grudzień. Wstępne informacje pokazują bowiem, że w przypadku transakcji zakończonych w grudniu, od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej, mijały średnio 134 dni, czyli niespełna 4,5 miesiąca. Wynik ten jest o 12 dni gorszy (wydłużenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych w listopadzie.

Statystycznie rzecz ujmując, aby w grudniu zakończyć formalności związane ze sprzedażą mieszkania, trzeba było wystawić ofertę w sierpniu. Jest to znacznie lepszy wynik niż notowany na przełomie 2011 i 2012 r., kiedy cały proces sprzedaży nierzadko zajmował ponad 150 dni. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach długość procesu sprzedaży charakteryzuje duża zmienność. Ostatni wyraźny trend jego wydłużania widoczny był w okresie od marca 2011 do marca 2012 r. Od tego momentu mamy raczej do czynienia ze stabilizacją długości procesu sprzedaży.

Patrząc na rynek z punktu widzenia sezonowości, nie należy nadmiernie negatywnie odczytywać grudniowego wydłużenia się procesu transakcji. Ożywienie przychodzi zazwyczaj w pierwszych miesiącach roku. Wtedy to, po świątecznym zastoju na rynku nieruchomości, proces sprzedaży przeważnie się skraca. Najmocniej widać ten efekt w marcu.

Znacznie trudniej o umowę przedwstępną

Grudniowe wydłużenie się całego procesu sprzedaży jest przede wszystkim konsekwencją tego, że więcej czasu potrzeba, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że (w przypadku transakcji zakończonych w grudniu) od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało prawie 110 dni, czyli ponad 3,5 miesiąca. W zeszłym roku najwyższe wyniki tego miernika przypadały na styczeń i luty (ok. 130 dni). Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 96 dni. Jak wyglądałoby porównanie najnowszego odczytu z tymi dla analogicznych okresów sprzed roku czy dwóch? W grudniu 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne średnio po upływie 95 dni, a w grudniu 2010 r. po 83 dniach od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji i wynegocjowania warunków umowy.

Nie wszystkie transakcje z umową przedwstępną

Na uwagę zasługuje też fakt, że zgodnie ze wstępnymi danymi Home Brokera, w przypadku 20 proc. transakcji zakończonych w grudniu, prawo do nieruchomości zostało przeniesione bez podpisania umowy przedwstępnej. W tej grupie mieszczą się transakcje, w których nabywcy nie korzystali z finansowania bankowego. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 18 proc. transakcji na rynku wtórnym. Martwić może fakt, że proces sprzedaży pomimo wysokiego udziału transakcji gotówkowych był w grudniu br. relatywnie długi.