Dodatkowe koszty przy nabyciu mieszkania

Obecnie banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, nie mówiąc już o nadwyżce, która mogłaby pokrywać dodatkowe koszty związane z zakupem. Dlatego też przed podpisaniem umowy przedwstępnej, kupujący winni skalkulować, czy podatki, taksa notarialna i inne opłaty nie przerosną ich możliwości finansowych.

Obecnie banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, nie mówiąc już o nadwyżce, która mogłaby pokrywać dodatkowe koszty związane z zakupem. Dlatego też przed podpisaniem umowy przedwstępnej, kupujący winni skalkulować, czy podatki, taksa notarialna i inne opłaty nie przerosną ich możliwości finansowych. Na tym etapie jest jeszcze szansa wynegocjowania od sprzedawcy podziału tych kosztów na obie strony transakcji.

Zwyczajowo płaci nabywca

Cena mieszkania to oczywiście największy, aczkolwiek nie jedyny koszt, jaki należy ponieść w przypadku tego rodzaju – bądź co bądź poważnej – transakcji. Do tego dochodzą dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (w przypadku zakupu nowego lokalu będzie to podatek VAT) czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.

W praktyce wszelkie koszty związane ze sprzedażą mieszkania ponosi kupujący. Zwyczaj ten zyskał nawet potwierdzenie ustawodawcy, który zdecydował, iż obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku transakcji sprzedaży ciąży wyłącznie na kupującym. Nie oznacza to jednak, że kwestia ta nie może być przedmiotem negocjacji między przyszłymi kontrahentami. Oczywiście, nie mogą one prowadzić do zmiany podatnika, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony się umówiły, że część kosztów, w tym np. połowę podatku od czynności cywilnoprawnych pokryje sprzedawca.

Najwięcej biorą pośrednicy i fiskus

Jeżeli kupujący korzysta z usług pośrednika, winien także przygotować się na niemały wydatek tytułem prowizji, czyli dodatkowe około 3 proc. wartości transakcji. Wysokość prowizji określa umowa, którą kupujący podpisuje w agencji nieruchomości. Prowizja pośrednika jest opodatkowana podatkiem VAT według stawki 22 proc. W umowie z konsumentem agencja winna określić prowizję według wartości brutto (łącznie z VAT). W praktyce jednak wymóg ten nie jest respektowany.

Drugim znaczącym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Mowa rzecz jasna o transakcjach na rynku wtórnym. Jeżeli bowiem mieszkanie kupowane jest bezpośrednio od dewelopera, umowa taka nie podlega PCC, lecz VAT.

Od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zazwyczaj wartość ta znajduje odbicie w uzgodnionej przez strony cenie mieszkania określonej w umowie.

Podatek od czynności cywilnoprawnych należy również zapłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego przy okazji ustanawiania hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego. Obowiązek podatkowy powstaje tutaj z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku wynosi 0,1 proc. od tej kwoty, a przy wierzytelnościach o wartości nieustalonej 19 zł.

Wynagrodzenie rejenta

Znacznie mniej kupujący zostawia u notariusza tytułem jego wynagrodzenia (taksy notarialnej). Większą część pobieranej przez notariusza sumy stanowi bowiem wspomniany podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe (np. za wpis prawa własności – 200 zł), a także podatek VAT (22 proc.) powiększający taksę. Rejent jest płatnikiem PCC, a także wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych. Pobrane od strony kwoty są następnie przelewane na rachunek właściwego urzędu skarbowego i sądu rejonowego. Bez uiszczenia przez stronę (lub strony) należnych sum z tych tytułów, nie dojdzie do sporządzenia aktu sprzedaży.

Wynagrodzenie rejenta za sporządzenie aktu notarialnego stanowi taksa notarialna. Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą jest zazwyczaj wartość podana przez strony umowy, tj. cena sprzedaży.

Większość transakcji na rynku mieszkaniowym podlega jednak maksymalnej taksie wynoszącej połowę ogólnej stawki. Dotyczy to m.in. sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy tzw. umowy deweloperskiej.

Za odpisy aktów notarialnych rejent pobierze 6 zł od każdej rozpoczętej strony.

Podstawa prawna:

• ustawa z 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (DzU z 2007 r. nr 68, poz. 450 ze zm.);
   
• rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU nr 148, poz. 1564 ze zm.).