Dobra inwestycja czy puszka Pandory — czy warto kupić mieszkanie w kamienicy?

Niegdyś zaniedbane i kojarzące się z brzydkimi zapachami oraz problemami. Dzisiaj coraz częściej łączą się z luksusem i oryginalnym stylem. Mieszkania w starych kamienicach — bo o nich mowa — mają niemal tylu samo przeciwników co zwolenników. Czy to dobra inwestycja? Odpowiadamy.

Zapomniane i opuszczone. Historia bez happy endu?

Bogato zdobione i pięknie zadbane. Często ich fasady opowiadały całe historie, także losy rodów, które były ich właścicielami. Miejskie kamienice miały świadczyć o ich potędze oraz bogactwie. Z czasem, w wyniku zawirowań historii, ich stan znacząco podupadł. Ich właściciele emigrowali, padli ofiarą konfiskaty majątków, albo sytuacja zmusiła ich do stopniowego najmowania lub odsprzedawania rodzinnych dóbr. Kamienice Starych Miast, jak chociażby Kraków, straciły dawny blask, o czym dobitnie przypominały siatki zabezpieczające, rusztowania czy odpadający na ulicę tynk. Nie dziwi zatem, że ich wartość rynkowa gwałtownie spadała, a ci, którzy niegdyś mieli się nimi szczycić, szukali inwestorów, którzy gotowi byliby je od nich nabyć. Z biegiem lat stawały się one bowiem puszką Pandory, która wymagała nieustannych remontów i wkładu finansowego.

Losy miejskich kamienic są różne. Jedne zostały odrestaurowane i służą jako hotele czy restauracje, inne wyburzono, aby w ich miejscu zbudować nowe — a przez to atrakcyjniejsze — bloki czy apartamentowce. W tym miejscu ta historia nie skończyłaby się raczej happy endem, gdyby nie fakt, że w ostatnich latach mieszkania w kamienicach zaczynają powracać do łask. Jeśli zatem jesteś fanem nieruchomości z duszą, a więc bardziej przemawiają do Ciebie stare, ale pełne historii mury, dobrze trafiłeś. W tym miejscu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania w starej kamienicy.

Zalety, czyli dlaczego warto zdecydować się na mieszkanie w kamienicy?

Takie nieruchomości mają wiele zalet. Często to gratka dla łowców mieszkaniowych okazji, bo przyjmuje się, że mieszkania w starych kamienicach mogą być nawet o 25 proc. tańsze niż te w nowopowstałych blokach. Oczywiście nie ma tu reguły. Trudno oczekiwać, że lokum w zabytkowym, dobrze zachowanym budynku i znakomitej lokalizacji będzie miało znacząco niższą cenę. Niekiedy w takich sytuacjach mowa jest o kosztach porównywalnych do tych, jakie wiążą się z zakupem nieruchomości w luksusowym apartamentowcu. Wiele zależy od lokalnego rynku.

Mieszkania w kamienicach jasne i przestronne. Zwykle ich powierzchnia waha się między 70, a nawet 150 mkw. Mowa więc o naprawdę sporych metrażach, co dodawszy do tego dobre rozmieszczenie pomieszczeń, daje naprawdę spore możliwości aranżacyjne. Poczucie przestronności potęgują wysokie sufity. W niektórych przypadkach możliwe jest stworzenie antresoli, co dodatkowo zwiększa przestrzeń, np. do przechowywania. Nie bez znaczenia przy wyborze są też grube mury. To doskonała izolacja dźwiękowa, która sprawia, że można poczuć się bardziej swobodnie niż w bloku. Latem generuje przyjemny chłód, a zimą długo utrzymuje temperaturę. Zaletą, o której z pewnością nie można zapomnieć, jest lokalizacja. Zwykle kamienice znajdują się w ścisłym centrum miast, co stanowi olbrzymią zaletę, chociażby w sytuacji, w której inwestor chce przeznaczyć inwestycję pod wynajem czy zdecyduje się na flipping. Poza tym będzie to ogromny plus na miłośników miejskiego gwaru, który często korzystają z dobrodziejstw życia w dużej aglomeracji.

Zwróć na to uwagę, żeby nie wpaść na mieszkaniową minę

Mieszkania w starej kamienicy to jednak nie same plusy. Decydując się na zakup takiej nieruchomości, trzeba pamiętać o wielu kwestiach i czynnikach, które są charakterystyczne dla tego typu budownictwa. Przeciwnicy powiedzą, że wad jest w tym przypadku zdecydowanie więcej niż zalet, ale ocenę pozostawiamy Wam.

Pierwszą kwestią, na którą z pewnością należy zwrócić uwagę, jest stan techniczny budynku. Wygląd zewnętrzny, a więc piękne okiennice czy bogato zdobione portyki to nie wszystko. Przyglądając się stanowi technicznemu, szczególną uwagę warto poświęcić rokowi budowy, a także technologiom, które zostały do niej wykorzystane. Jeśli w przeszłości wykonywany był remont dobrą praktyką będzie zapytanie o jego zakres. W przypadku, gdy budynek nie przechodził renowacji, warto dopytać zarządcy, kiedy takie prace są planowane. To również dobry moment na zasięgnięcie wiedzy na temat funduszu remontowego kamienicy. Eksperci przekonują, że w takich przypadkach warto też zdecydować się na pomoc wykształconego budowlańca, który przeprowadzi wstępne oględziny.

Kolejnym aspektem, którego nie można pominąć, rozważając taki zakup, jest poznanie stanu prawnego nieruchomości, a w tym w szczególności prawa własności. Wszystkie te dane zawarte będą w księdze wieczystej. Warto zwrócić uwagę na kwestię współwłasności. W przypadku kamienic można mówić nawet o kilkudziesięciu współwłaścicielach, którym przysługuje określony ułamek nieruchomości, ale żaden nie posiada wyłącznego prawa do części kamienicy, np. do jednego konkretnego mieszkania. Można uregulować ten stan np. poprzez zniesienie współwłasności czy umowy quoad usum.

Czerwone flagi mieszkań w kamienicy

Kamienice często mają długoletnią historię. Wpływa to na ich wyjątkowy charakter, ale też wiązać może się ze wpisem do rejestru czy ewidencji zabytków, co może generować przeszkody na drodze do uwicia wymarzonego gniazdka. Na współwłaścicieli nałożony jest obowiązek zapobiegania degradacji i niszczeniu budynku, ale też na wszelkie działania prowadzone w jego wnętrzu zgodę wydać musi wojewódzki konserwator zabytków. Z czasem może to stać się uciążliwe.

Warto przy tym pamiętać, że duża przestrzeń mieszkaniowa wiąże się z wysokimi kosztami m.in. ogrzewania. Konieczne mogą okazać się również spore wkłady finansowe związane z częstszymi niż w przypadku nowych inwestycji remontami. Często mieszkańcy kamienic narzekają na zaniedbane klatki, czy wilgoć, a także brak udogodnień takich jak winda czy parking. Innym czynnikiem, na który zwracają lokatorzy, jest także sąsiedztwo. W przypadku kamienic, które położone są na osiedlach i w odludnych miejscach, mówi się o tzw. „nieciekawych sąsiadach” i patologicznych sytuacjach. Nie ma tu złotej zasady, ale tego typu nieruchomości zazwyczaj nie cieszą się renomą. Nie można oczywiście nikogo oceniać z góry, ale warto mieć ten aspekt na uwadze, podejmując decyzję o zakupie. Będzie to bowiem aspekt, z którym potencjalni lokatorzy stykać będą się stale każdego dnia, a który mocno wpłynąć może na komfort życia.

Rozum czy serce? Nie ma jednej reguły

Często decyzję o wyborze i zakupie mieszkania w starej kamienicy określa się pytaniem: rozum czy serce? Trudno bowiem czasem wskazać, które z czynników, wady czy zalety przeważą w danej sytuacji. Sytuacja zwykle jest bardzo indywidualna.

Takie nieruchomości stwarzają ogrom możliwości i mogą stanowić sporą alternatywę dla ciasnych mieszkań na nowych osiedlach. Warto jednak dobrze przyjrzeć się danej nieruchomości i przemyśleć decyzję. Zły wybór może oznaczać bowiem otwarciem puszki Pandory i problemy, z którymi inwestor borykał będzie się przez kolejne lata. Świadomość możliwych pułapek natomiast, umożliwi wybór optymalnego mieszkania, które spełni oczekiwania i będzie służyło przez długie lata, kontynuując przy tym historyczne, mieszczańskie tradycje.

Karolina Zając