Dekalog Dobrego Dewelopera

Zdarza się, że kryzys jest traktowany jako listek figowy dla pewnych niedociągnięć procesów inwestycyjnych rozpoczętych w zeszłym roku – powiedział podczas konferencji Tytus Misiak, prezes firmy Convector Development. – Jednak kryzys w branży deweloperskiej w żaden sposób nie usprawiedliwia łamania zasad etyki.

Opracowany przez firmę Convector Development Dekalog Dobrego Dewelopera to 10 zasad bezpiecznego prowadzenia inwestycji, bezpiecznego nie tylko dla inwestora, ale również dla klienta. Jest to 10 zasad, które, w naszym odczuciu, gwarantują należyte wykonanie inwestycji i mogą też stanowić 10 kategorii oceny przez kupującego firmy deweloperskiej – powiedział wiceprezes firmy Marcin Zemanek.

 

1.      Nie będziesz szukał oszczędności kosztem jakości.

2.      Nie zaczniesz inwestycji bez szczegółowego przygotowania projektu.

3.      Nie będziesz przenosił ryzyka finansowego na Klienta.

4.      Będziesz wybierał tylko solidnych wykonawców.

5.      Będziesz prowadził stały nadzór nad realizacją inwestycji.

6.      Będziesz wywiązywał się z deklarowanego terminu zakończenia inwestycji.

7.      Będziesz stosował przejrzyste zasady sprzedaży.

8.      Będziesz transparentny w działaniu, przekazując Klientowi pełne informacje o projekcie.

9.      Nie będziesz zaskakiwał Klienta zmianami, które nie były uwzględnione w umowie.

10.    Nie przekażesz Klientowi mieszkania z usterkami.

Deweloper jest przede wszystkim inwestorem występującym w roli organizatora, a podstawą dobrej organizacji jest solidne opracowanie biznes planu, a także skompletowanie w chwili rozpoczynania budowy wszelkich zgód, warunków dostawy mediów itp. Najważniejszym elementem całego procesu inwestycyjnego jest projekt inwestycji oraz wybór właściwych partnerów, gdyż – jak mówił Marcin Zemanek – dobrzy partnerzy to podstawa sukcesu. Dlatego warto się decydować na projekt w dobrej pracowni projektowej, wybierać solidnych wykonawców, mimo że na ogół nie należą oni do najtańszych, postawić na sprawdzone technologie i dobrej klasy materiały budowlane. Nie można szukać oszczędności, próbując obniżać koszty.

 

Obecnie powszechne jest finansowanie budowy z wpłat klientów. Szczególnie teraz, w dobie kryzysu, widać, jak mało bezpieczny jest to system. Proces inwestycyjny musi się opierać na kredycie inwestycyjnym. Przystępując do budowy, deweloper powinien sobie dobrać partnera bankowego, który mu udzieli kredytu na całość inwestycji. W przypadku firmy Convector wygląda to w ten sposób, że klienci wpłacają na specjalnie utworzony rachunek bankowy. Rachunek jest zamknięty, co oznacza, że deweloper nie może z niego korzystać. Te pieniądze są deponowane i zabezpieczają spłatę kredytu. Oczywiście powstaje hipoteka na nieruchomości, a każdy klient w momencie zawierania umowy dostaje tzw. promesę, czyli oświadczenie banku o wyrażenie zgody na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu pod warunkiem wpłaty przez klienta wszystkich środków. Jest to jedyna metoda, która gwarantuje uniezależnienie procesu budowy od sprzedaży.

 

Zatrudnienie solidnego wykonawcy nie zwalnia od obowiązku ciągłej kontroli przebiegu prac na budowie. W firmie Convector Development istnieje trzypoziomowy nadzór nad inwestycją: pierwszy – na poziomie kierownictwa budowy, czyli to, co zapewnia generalny wykonawca, drugi – nadzór inwestorski, czyli zatrudnionych w firmie inspektorów branżowych, odpowiedzialnych za przyjmowanie określonych robót zgodnie z harmonogramem, trzeci – nadzór bankowy, poszczególne transze kredytowe są uruchamiane po wykonaniu określonych etapów zgodnym z przeznaczeniem kredytu.

 

Deweloper musi stworzyć partnerskie i przejrzyste zasady sprzedaży, tak by klient przystępujący do umowy miał świadomość, na co się decyduje. Każdy szanujący się deweloper powinien udostępnić do publicznej wiadomości swoje zasady sprzedaży. Oto kilka punktów umowy, które – zdaniem prezesów firmy Convector – powinny być formułowane jednoznacznie: przede wszystkim przedmiot nabycia, czyli lokal i jego cechy, takie jak: powierzchnia, układ, standard. W tym wypadku nie można mówić, że dobra umowa, to jest prosta umowa – im więcej informacji, tym więcej zobowiązań dla dewelopera, ponieważ musi się on z tego wywiązać. Nieruchomość powinna być ściśle zdefinowana – mieszkanie jest częścią budynku stanowiącego jakąś całość. Deweloper nie buduje mieszkania, lecz osiedle, kompleks mieszkaniowy lub budynek. Często klienci zwracają uwagę jedynie na standard wykończenia lokalu, mimo że elementy infrastrukturalne są ważniejsze – zdarza się, że mieszkanie stoi gotowe do odbioru, ale osiedle nie może uzyskać pozwolenia na użytkowanie, gdyż brakuje jakiejś zgody. Najbardziej kontrowersyjnym punktem umowy jest cena. Ważne, by była jednoznacznie sformułowana. Jej wysokość może ulec zmianie jedynie w dwóch przypadkach: zmiany stawki podatku VAT lub zmiany powierzchni mieszkania (jeśli mieszkanie wyjdzie mniejsze, klient otrzymuje zwrot pieniędzy, jeśli większe – dopłaca według ściśle określonych zasad). Wszelkie terminy (zakończenia inwestycji, przekazania lokalu i zawarcia umowy przyrzeczonej) muszą być jednoznacznie sformułowane.

 

Konferencja prasowa była połączona z zakończeniem ostatniej inwestycji firmy Convector Development – Zespołu Apartamentowego przy ul. Chełomońskiego. Budowa osiedla została zakończona przed terminem, zawieranie umów końcowych z klientami nastąpi do końca I kwartału 2009 roku. Realizując tę inwestycję, firma kierowała się „przykazaniami” dekalogu, potwierdzając tym samym, że ogłoszony zbiór zasad nie jest tylko pobożnym życzeniem, ale zgodnie z nim można prowadzić inwestycje.

 

Pozostaje mieć nadzieję, że w ślady firmy Convector Development pójdą inni krakowscy deweloperzy.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?