Debata KRN.pl: Czy kryzys mamy już za sobą?

 

Szymon Jungiewicz, szef Działu Analiz Emmerson: Można powiedzieć, że rok 2009 to rok, który nastąpił po kryzysie. Kryzys wybuchł w drugiej połowie 2008 r., na co nałożyła się dodatkowo naturalna faza korekty, wynikająca z długookresowego cyklu rozwoju. Był to okres niepewności co do dalszego rozwoju sytuacji. Na szczęście okazało się, że kryzys światowy obszedł się z naszym krajem łagodnie, wszystkie wskaźniki makroekonomiczne utrzymały pozytywne wartości, nie było załamania ani paniki na rynku. Czynniki negatywne jednak wystąpiły, m.in. wzrost bezrobocia. Najważniejszym czynnikiem, który wpłynął na rynek mieszkaniowy, było zachowanie banków, które pod koniec 2008 r. praktycznie zamroziły akcję kredytową. Jednakże już na początku roku następnego banki stopniowo łagodziły kryteria kredytowe – każdy kolejny kwartał stopniowo przynosił poprawę sytuacji, jeśli chodzi o wolumen udzielanych kredytów mieszkaniowych. W drugiej połowie roku coraz więcej osób zaczęło szukać mieszkań do zakupu i popyt wyraźnie wzrósł. Jeśli chodzi zaś o ceny na rynku mieszkaniowym, w ciągu 2009 r. wystąpił spadek rzędu ok. 10–15 proc.

 

 

 

Z uwagi na zwiększoną dostępność kredytów zwiększył się obrót. Sytuacja deweloperów, którzy mieli spore kłopoty ze sprzedażą mieszkań na przełomie 2008 i 2009 r., poprawiła się w końcówce roku. Duży ruch zauważono zwłaszcza w segmencie mieszkań mniejszych. Zwiększyła się więc wielkość sprzedaży w sektorze deweloperskim, natomiast nie da się jednoznacznie potwierdzić takich tendencji na rynku wtórnym. Tutaj ruch jest mniej więcej na tym samym poziomie. Zainteresowanie mieszkaniami jest większe, ale jeszcze nie można zauważyć, żeby przekładało się to na liczbę zawartych transakcji.

Patrząc na cały 2009 r. i porównując go do roku poprzedniego, odnotowaliśmy spadek liczby zawartych transakcji na rynku wtórnym o 10–12 proc. Należy się spodziewać, że wraz ze zwiększającą się dostępnością kredytów liczba transakcji wzrośnie.

 

 

 

 

 

 

J.Cz.: Uważam, że kupujący rzeczywiście czują, że szanse na tańsze mieszkania już się kończą, i każdy, kto jeszcze ma możliwość otrzymania kredytu lub dysponuje gotówką, chciałby wykorzystać tę sytuację. Jest to prawda, choć przed wielkim optymizmem bym przestrzegał, ponieważ kryzys jest nadal obecny na rynku, odnotowujemy wzrost bezrobocia. Warto wspomnieć o jeszcze jednym bardzo ważnym czynniku – wysokim stopniu niepewności. Ludzie są po prostu ostrożni.

 

 

Przede wszystkim było dużo mniej klientów zagranicznych. To zrozumiałe, ponieważ trudno było sprzedać z zyskiem kupione wcześniej mieszkania, a rynek wynajmu również bardzo rozczarował inwestorów. W drugiej połowie roku banki zmodyfikowały nieco swoje podejście do rynku mieszkaniowego i efekty tego można było zauważyć. Jednakże dużo większym zainteresowaniem cieszyły się oferowane przez nas mieszkania z rynku pierwotnego niż wtórnego. Większość klientów posiadających większą zdolność kredytową decydowała się na mieszkania deweloperskie.

 

 

 

Rok 2009 był to czas sprzedaży mieszkań gotowych albo w końcowej fazie budowy. Była to wyprzedaż tego, co zostało wcześniej skończone. Mimo że mieszkania były mocno przebrane, to zwłaszcza w drugiej połowie roku tańsze mieszkania zaczęły szybciej schodzić z rynku. Doprowadziło to tego, że gotowych mieszkań ok. 50-metrowych jest już w ofercie deweloperów bardzo mało. Skłonność deweloperów do negocjacji wyraźniej maleje, media to zauważają, więc informacje płynące do klientów są inne niż np. rok temu. Zwiększyła się też nieco liczba rozpoczętych inwestycji, choć są to niemal wyłącznie projekty bezpieczne, czyli małe.

 

 

 

Sz.J.: Regularnie raz na kwartał prowadzimy monitoring inwestycji mieszkaniowych. Zbadaliśmy dostępność wszystkich mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski. Mimo że to właśnie mieszkania gotowe schodzą z rynku, nie jest tak, że w ogóle nie ma dopływu nowych inwestycji na rynek. Na przełomie roku oferta deweloperów – w porównaniu z połową roku czy z trzecim kwartałem – była i jest ciągle na wysokim poziomie. W Warszawie jest to ponad 10 tys. mieszkań, w Krakowie – niespełna 5,5 tys. mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym.

 

 

Sz.J.: Wszystkich oferowanych do sprzedaży. Jeśli chodzi o mieszkania gotowe, to w Warszawie stanowią one ponad 30 proc. całości, a w Krakowie – ponad 42 proc.

Zauważamy, że na rynek wchodzą nowe oferty. Tak jak zostało to powiedziane, nie są to duże projekty. Ich termin realizacji to koniec 2010 r. czy 2011 r. Deweloperzy, aby przyciągnąć klientów, stosują różnego rodzaju zachęty, głównie cenowe. Ceny takich mieszkań są minimalnie niższe niż mieszkań gotowych.

 

 

 

 

 

Sz.J.: Jeśli chodzi o liczbę mieszkań oferowanych do sprzedaży, myślę, że nie ma większych zmian. Jeżeli zaś chodzi o ceny, są duże różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Tłumaczyć to można dwoma czynnikami. Po pierwsze oznacza to, że jest pole do negocjacji. Szacujemy je na 5 do nawet 15 proc. Po drugie w pierwszej kolejności z rynku schodzą mieszkania wyceniane najtaniej. Efektem tego jest właśnie bardzo duża różnica pomiędzy ceną ofertową i ceną rzeczywistą transakcyjną. Być może też sprzedający, którzy mają mieszkania wysoko wycenione, nie są skłonni opuszczać ceny, tylko czekają na odwrócenie się trendu.

 

J.Cz.: Część oferentów kupiła mieszkania w szczycie. Wydali na nie dużo pieniędzy i trudno ich przekonać, żeby teraz sprzedali za mniej, niż kupili. W związku z tym ceny ofertowe są wysokie, a sprzedają tylko ci, którzy naprawdę muszą. Niegdyś na różnicę pomiędzy cena ofertową a transakcyjną wpływało również zaniżanie cen w aktach notarialnych (żeby zapłacić niższy podatek). Myślę jednak, że obecnie coraz rzadziej mamy do czynienia z takimi sytuacjami.

 

Dorota Zawadzka: Obecnie mamy do czynienia zklientem bardzo wymagającym, który nie błądzi, lecz konkretnie wie, czego poszukuje i czego oczekuje od pośrednika. Poza ceną liczy się dla niego przede wszystkim dobra lokalizacja. W Krakowie największym zainteresowaniem cieszą się: Krowodrza, Bronowice i okolice centrum. Bardzo atrakcyjne mieszkania np. na dość odległym Ruczaju, z trudem znajdują nabywców, podczas gdy takie samo mieszkanie w Bronowicach sprzedaje się bardzo szybko.

 

 

D.Z.: Ceny zależą od lokalizacji. Nowsze mieszkanie w Bronowicach to koszt od 7200 do 8500 zł za m kw., a w dzielnicach typu Ruczaj – od 6500 do 7200 zł za m kw.

 

 

 

Sz.J.: Sporządzaliśmy stosowne analizy transakcji, z których wynika, że w Krakowie sprzedano 13 proc. mieszkań o pow. do 30 m kw., 35 proc. mieszkań od 31 do 45 m kw., 28 proc. od 46 do 60 m kw., 13 proc. od 61 do 75 m kw. i nieco ponad 5 proc. mieszkań o pow. powyżej 76 m kw. W Warszawie sytuacja wygląda nieco inaczej, tam klienci kupują mieszkania większe niż w innych miastach.

 

 

T.K.: Poszukiwane są rzeczywiście mieszkania mniejsze lub średnie, ok. 50-metrowe, chociaż nieco inaczej wygląda to w przypadku inwestycji z wyższej półki. Tam tradycyjnie sprzedają się mieszkania większe.

Wydaje się, że klient jest zmęczony poszukiwaniami, szczególnie na rynku wtórnym. Coraz częściej zauważamy, że pomimo rekordowej liczby ofert na rynku wtórnym kupujący nie znajdują tam mieszkań dla siebie i zwracają się w stronę rynku pierwotnego.

Widać natomiast wyraźnie pewne niedostosowanie oferty deweloperów do wymagań rynku. Za mało jest mieszkań o mniejszych powierzchniach. Ale należy także pamiętać, że mieszkania sprzedawane obecnie były projektowane w okresie boomu, kiedy w wielu inwestycjach „upychano” dodatkowe metry. Mniej więcej 2–3 lata temu mieszkania w takich inwestycjach znajdowały nabywców, ale teraz niektóre projekty są po prostu nie do przyjęcia. Na zmianę trzeba czasu, bo nie da się nic nowego wybudować w kilka miesięcy.

 

 

J.Cz.: Tak, w Krakowie możemy porównać tylko pierwsze półrocze 2008 r. z pierwszym półroczem 2009 r., ponieważ nie spłynęły jeszcze wszystkie akty notarialne z całego minionego roku. W całym 2008 r. sprzedano w Krakowie ok. 4200 mieszkań, z czego 1384 w pierwszej połowie roku. Natomiast pierwsze dwa kwartały 2009 r. przyniosły spadek do 1218 mieszkań. Z tego badania wynika również, że ceny spadły o 12 proc.

 

 

Sz.J.: Zgadzam się z tym, że nowych inwestycji jest obecnie mało. Na rynku pierwotnym rok 2009 był czasem mieszkań gotowych. Liczba tych mieszkań będzie się stopniowo zmniejszać i w perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy klienci powrócą do kupowania mieszkań będących w trakcie realizacji. Ja jednak twierdzę, że mieszkań nie zabraknie. Deweloperzy mimo wszystko mają przygotowane inwestycje. Każdy liczący się deweloper ma w zanadrzu przygotowane projekty i cała trudność polega na tym, żeby je maksymalnie dopasować do obecnej sytuacji rynkowej. Deweloperzy już wysyłają sygnały, że są gotowi rozpoczynać nowe inwestycje. Większe firmy, w szczególności spółki giełdowe, nie mogą sobie pozwolić na przestój. Ceny robocizny i usług budowlanych są na niskim poziomie, podobnie ceny gruntów. To jest dobry moment na wejście z nowymi inwestycjami. Rynek jest już na tyle dojrzały, że nowe projekty pojawią się w dość szybkim tempie.

 

J.Cz.: Jeżeli chodzi o inwestycje, mamy dosyć dużą liczbę decyzji WZ, czy nawet pozwoleń na budowę. W Krakowie jest to kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Jednakże sytuacja kryzysowa zmieniła podejście deweloperów – zaczynają patrzeć na rynek oczami klienta. I odwracają się od wcześniej zaplanowanych projektów, które obejmowały dużo mieszkań, a chętniej patrzą w kierunku mniejszych realizacji, które są mniej ryzykowne.

W związku z czym może będzie w Krakowie taka sytuacja przejściowa, że będzie mniejsza podaż, a pojawi się większy popyt, co będzie skutkowało wzrostem cen – nie możemy tego wykluczyć. Z tym że wydaje mi się, że będzie to sytuacja przejściowa, bo tereny pod inwestycje są.

 

 

T.K.: Polityka banków uległa częściowemu rozluźnieniu w stosunku do klienta detalicznego. W stosunku do deweloperów nie została ona zmieniona w żaden sposób i te projekty, o których wspominali moi przedmówcy, mają problemy z finansowaniem. Nawet działające u nas bogate firmy zachodnioeuropejskie nie dają gwarancji uruchomienia inwestycji, tym bardziej że najczęściej mają one przygotowane duże inwestycje, które trudniej etapować.

 

 

 

 

D.Z.: Jak już było wcześniej powiedziane, wraz z ograniczeniem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, zmniejszyły się również poszukiwane metraże. Mieszkania większe, powyżej 70 m kw., bardzo trudno obecnie sprzedać.

 

 

D.Z.: Bardziej straciły lokalizacje gorsze, do których od jakiegoś czasu klienci coraz powszechniej zaliczają np. krakowski Ruczaj, niegdyś bardzo popularny. W tej części miasta problem stanowi głównie dojazd, ale też brak obiektów użyteczności publicznej i terenów zielonych. Przykład Krakowa pokazuje jednak, że nie wystarczą tereny zielone i przyzwoita infrastruktura, żeby jakiś obszar miasta został uznany za dobry. Nowa Huta może i jest piękniejsza niż inne blokowiska, a i tak nadal kto może, omija ją szerokim łukiem. Klienci, choć oczywiście nie wszyscy, z góry zakładają, że nie kupią tam mieszkania. Krowodrza, Bronowice, Prądnik Biały i Czerwony oraz Śródmieście trzymają ceny lepiej, a popyt na mieszkania w tych lokalizacjach nie załamał się.

 

 

D.Z.: To byli zazwyczaj inwestorzy zagraniczni – Anglicy, Włosi, Irlandczycy. Ci, którym nie udało się odpowiednio wcześnie spieniężyć inwestycji, są teraz wyraźnie rozczarowani. Kupowali mieszkania z nadzieją na dobrą odsprzedaż lub korzystny wynajem. Z jednym i z drugi jest bardzo ciężko. Zdarzały się nam wręcz przypadki sprzedaży poniżej ceny płaconej wcześniej deweloperowi.

 

 

D.Z.: Zwiększyła się podaż, a ceny wynajmu spadły. Na rynku jest bardzo dużo mieszkań. O ile rok czy dwa lata temu mieliśmy problem z pozyskaniem mieszkań dla studentów, o tyle teraz mało kto ma możliwość znalezienia najemcy, który najbardziej mu pasuje.

 

Sz.J. Myślę, że największy dołek mamy już za sobą. Nie ma natomiast pewności, jaki będzie dalszy rozwój sytuacji, czy wychodzenie z kryzysu będzie miało kształt litery U, czy też litery V.

 

J.Cz.: Nie można niczego takiego stwierdzić. Wydaje mi się, że to wynika ze szczególnych warunków, tzn. momentu, w którym kryzys zastał deweloperów. Wynika to z cyklu inwestycyjnego. Nie wyciągałbym z tego daleko idących wniosków, że jakieś miasto ma lepiej lub gorzej.

 

T.K.: Przynajmniej do końca bieżącego roku liczba gotowych mieszkań będzie się zmniejszała. Ten proces wyhamuje dopiero wtedy, gdy zmieni się coś w fazie wytwarzania mieszkań. Produkcja mieszkaniowa musi się rozpoczynać od znalezienia tanich gruntów, których wbrew pozorom nie ma dużo, choć oczywiście ich liczba zwiększyła się nieco w ostatnim czasie.

Spadły koszty wytworzenia metra kwadratowego, bo kryzys w budownictwie, wykonawstwie jest dość duży i przetargi dobrze pokazują, co się dzieje – każdy z nich kończy się ceną 20–22 proc. niższą od ceny inwestorskiej. Natomiast koszt wytworzenia został, że tak się wyrażę, zrównoważony poprzez zwiększone koszty finansowania. Kilka lat temu finansowanie w większym stopniu odbywało się w oparciu o środki własne, obecnie potrzeba rozwinięcia finansowania w oparciu o kredyt, który jest dużo droższy niż wcześniej. Z racji większej niepewności co do sytuacji rynkowej trzeba założyć o wiele większy bufor bezpieczeństwa. W poprzednich latach inwestycje sprzedawały się w cyklu rocznym lub półtorarocznym. Teraz trwa to dłużej.

 

 

T.K.: Nie jest możliwe zakładanie, że zamykając inwestycję, będziemy mogli uzyskać sprzedaż na poziomie 100 proc. Teraz od razu zakładamy, że dużą część mieszkań sprzedamy dopiero jako produkt gotowy, a to jest dodatkowe obciążenie trwające rok albo i dłużej. Mieszkania są obecnie w ofercie co najmniej przez kilkanaście miesięcy. Koszty, jakie to za sobą pociąga, są duże i nie można o nich zapominać.

Chociaż można zauważyć również to, że klienci już się nie boją tak bardzo jak jeszcze pół roku temu kupować mieszkań w inwestycjach niezakończonych.

 

 

D.Z.: Jest to średnio ok. 6 miesięcy. Kiedyś ten okres był o połowę krótszy. Mogłam niemalże zapewnić klienta, że sprzedam mieszkanie i jednocześnie znajdę dla niego nowe. Teraz takich zapewnień klient nie dostanie – 3 miesiące to jest zdecydowanie za krótki okres.

 

 

D.Z.: Domy to już zupełnie inny rynek. Sprzedaż domu to kwestia, nie przesadzając, ok. 2 lat.

 

 

 

 

Sz.J.: Oferta mieszkań jest na tyle duża, że szybkiego przejścia do fazy wzrostów cen bym się nie spodziewał. Szczególnie odnosi się to do mieszkań większych. Jeżeli będą wchodzić nowe inwestycje na rynek, będą one z odległymi terminami realizacji i podejrzewam, że deweloperzy, aby przekonać klientów do zakupu takich mieszkań, będą je wyceniali nieco niżej. Podejrzewam więc, że powrócą zakupy w systemie czy to 10/90, czy 20/80. Podejrzewam, że sytuacja rynkowa będzie taka jak teraz, może z delikatną tendencją do obniżki cen. Nie mam poczucia, że kryzys już się całkowicie skończył, że teraz już możemy brać kredyty na 30 lat bez przeszkód.

 

J.Cz.: Moim zdaniem będziemy obserwowali stagnację z małą korektą w górę w drugiej połowie roku. Duże mieszkania poczekają trochę dłużej, ale i tak znajdą nabywców. Deweloperzy już spuścili ceny, teraz czekają na klienta. Nie sądzę, żeby w większej skali mogły występować dalsze obniżki.

 

D.Z.: Myślę, że okres sprzedawania dziury w ziemi już minął. Jeśli chodzi o tendencje cenowe, moim zdaniem teraz jest etap przejściowy, ale ceny na razie raczej nie wzrosną. W szczególności rynek wtórny będzie potrzebował więcej czasu, żeby się podnieść z zastoju.

 

T.K.: Podzielam opinie o stabilizacji cen, nie przewiduję jakichś wzrostów czy obniżek. Patrząc z punktu widzenia klienta, pogłębi się za to problem wcześniej sygnalizowany, czyli brak mieszkań dostosowanych metrażem do aktualnych potrzeb rynkowych. Jeżeli chodzi o powrót do kupowania inwestycji w trakcie realizowania, to już jest to zauważalne.

 

 

 

 

 

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?