Czym jest umowa rezerwacyjna i jak chroni nabywców mieszkań?

Umowa rezerwacyjna, wbrew temu, że jak widać powyżej, niewątpliwie swoją nazwę ma, zaliczana jest do tzw. umów nienazwanych. Oznacza to ni mniej, ni więcej tyle, że żadne przepisy nie określają w sposób bezwzględny czy choćby zalecany, ani jej treści, ni ram czy choć formalnych wymogów, jakie winna spełniać.

Przeciwieństwem powyższej kategorii kontraktów, są tzw. umowy nazwane, które ustawodawca nie dość, że w sposób konkretny łaskawie w swej mądrości nazwał, to i postanowił je stosownie uregulować. Przykładem takich kontraktów jest np. umowa o dzieło, umowa zlecenie, umowy spółek, umowa o pracę itd. Większość tego rodzaju cywilnoprawnych kontraktów, opisują przepisy kodeksu cywilnego. W zależności od ich poszczególnej treści niektóre z nich wiążą kontrahentów w sposób obligatoryjny. Inne mają zaś semiimperatywny charakter (tj. można je zmienić, ale wyłącznie na korzyść określonej strony np. konsumenta), a pozostałe – można modyfikować do woli.

Założenia umowy rezerwacyjnej

Mimo braku przepisów dotyczących stricte umowy rezerwacyjnej, jej zawarcie jest w pełni dopuszczalne, a to w myśl zasady swobody umów (nota bene także wyartykułowanej w kodeksie cywilnym). Kontrakt ten (jak i jego cel), tak jak i każdy inny, winien być jednak zgodny z istotą tego stosunku prawnego, prawem i zasadami współżycia społecznego. Na gruncie prawa umów, dotyczy to w praktyce m.in. potrzeby zachowania zgodności z szeroko pojętym prawem konsumenckim. Umowa rezerwacyjna nie powinna nadto służyć obejściu prawa, np. regulującego kwestię umów deweloperskich.

Na gruncie transakcji tyczących się nieruchomości, pod pojęciem tym, zazwyczaj rozumiemy umowę, obligującą kontrahenta do czasowego wycofania z obrotu oferty sprzedaży danego lokalu. Causą jej zawarcia bywa zazwyczaj wola roztropnego przemyślenia przez nabywcę, czy aby jest zdecydowany, i czy aby stać go na nabycie danego lokum. Trudno bowiem, by tak istotną decyzję, jak zakup nieruchomości, podejmować nagle, w pośpiechu, niczym zakup pary gumowych butów w dyskoncie na promocji. W zależności od uzgodnień stron rezerwacja może przybrać postać niewiążącej deklaracji lub egzekwowalnego zobowiązania, choćby i obwarowanego określoną w umowie sankcją.
W tym kontekście należy pamiętać, że o charakterze umowy bynajmniej nie decyduje wyłącznie jej tytuł, lecz całokształt wynikających z niej praw i obowiązków. Jeżeli przedmiot umowy rezerwacyjnej sprowadza się do zobowiązania do zawarcia określonej umowy definitywnej, można rozważać, czy strony, aby nie zawarły umowy przedwstępnej.

W jaki sposób zawieramy umowę rezerwacyjną?

Zazwyczaj, umowa rezerwacyjna zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, choć niejednokrotnie do udzielenia rezerwacji, dochodzi też w wyniku ustnych, dżentelmeńskich uzgodnień. Taki sposób zawarcia umowy, jawi się za ważny, albowiem ustawa nie określa, w jakiej formie umowa ta winna zostać zawarta. Zważywszy, że przedmiotem umowy rezerwacyjnej nie jest zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, do tego rodzaju umowy nie ma zastosowania art. 158 k.c., przewidujący wymóg sporządzenia aktu notarialnego.

Rezerwacja może mieć charakter odpłatny lub całkowicie darmowy, zaś ewentualnie uiszczona kwota – zwrotny lub bezzwrotny. W praktyce przyjmuje się, że ewentualna odpłatność winna jednak pozostawać w granicach rozsądku i zazwyczaj ogranicza się do niewielkiej, symbolicznej kwoty, odpowiadającej równowartości ~1 proc. wartości przedmiotu umowy (przy założeniu, że rezerwacja trwa kilka-kilkanaście dni).
Zazwyczaj, w jej treści pojawia się deklaracja, a niekiedy zobowiązanie do zawarcia określonej umowy (np. deweloperskiej lub przedwstępnej czy definitywnej umowy sprzedaży) pod określonym warunkiem i na mniej lub bardziej określonych zasadach.

Skutki niewykonania umowy rezerwacyjnej

Niewykonanie umowy rezerwacyjnej, w której strony nie przewidziały na tą okoliczność specyficznych sankcji, na zasadach ogólnych rodzić może roszczenia odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Wykazanie jednak faktu i rozmiarów poniesionej szkody oraz związku przyczynowego może być problematyczne, zwłaszcza gdy umowa przybrała mniej zobowiązujący charakter.

Przykładem dochodzonych roszczeń może być kazus rozpatrywany przez Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział II Cywilny odwoławczy sygn. II Ca 2301/18, w której to sprawie strona powodowa dochodziła zwrotu kosztów poniesionych na projekt aranżacji lokalu, do którego zakupu finalnie nie doszło, mimo zawarcia umowy rezerwacyjnej. Sądy obydwu instancji uznały, że tak poniesiony wydatek był celowy, zważywszy na deweloperski standard lokalu, a zignorowanie przez sprzedającego zobowiązania zawartego w umowie rezerwacyjnej, winno spotkać się z jego odpowiedzialnością opartą właśnie na art. 471 k.c.

Reasumując, istnienie tego rodzaju umowy, jawi się za konieczne i uzasadnione w świetle oczywistych potrzeb obrotu. Zważywszy na brak ustawowej regulacji, strony mają szeroką swobodę w ustaleniu treści tej umowy i zasad rezerwacji. W efekcie, bywa i tak, że obietnica wstrzymania się ze sprzedażą lokalu, nie zawsze jest dotrzymywana. W wypadku tym konsument ma prawo dochodzić stosownych roszczeń odszkodowawczych.