ArtykułyKażda osoba, która składa wniosek o kredyt hipoteczny, zostaje poddana szczegółowej analizie przez bank. I tutaj kluczową rolę odgrywa scoring bankowy. Na czym on polega i co rzutuje na pozytywną decyzję instytucji finansowych? Jakie warunki należy spełnić, aby bank udzielił nam wsparcia na zakup nieruchomości?
O poradę zgłosiliśmy się do doświadczonego i zaufanego eksperta, który od kilkunastu lat pośredniczy w udzielaniu nie tylko kredytów hipotecznych, ale także tych gotówkowych, leasingu oraz ubezpieczeń. A oto co udało nam się dowiedzieć na temat scoringu bankowego od Pana Michała Strzylaka z 1ekspert – Doradca Kredytowy.
Co to takiego scoring bankowy?
W skrócie można powiedzieć, że scoring bankowy to nic innego, jak skala punktowa ustalana przez bank, aby móc zweryfikować potencjalnego kredytobiorcę. Klient, który składa wniosek o kredyt hipoteczny, poddawany jest szczegółowej analizie, aby ocenić jego zdolność kredytową, a co za tym idzie wiarygodność i wypłacalność względem banku.
Czy istnieją jakieś rodzaje scoringu bankowego? Jeśli tak, to jaka jest ich klasyfikacja?
Każdy bank ma swoje odrębne procedury, co oznacza, że w nieco inny sposób analizuje sytuację klienta. Ma to oczywiście bezpośrednie przełożenie na scoring bankowy, który czasem jest punktowy, a czasem literowy.
Jakie są kryteria scoringu bankowego, które wpływają na zdolność kredytową klienta?
Na zdolność kredytową klienta kluczowy wpływ ma jego sytuacja finansowa, czyli posiadane dochody, ale i zobowiązania. Niemniej jednak scoring bankowy także ma istotne znaczenie. Jeśli byłby on zbyt niski, wnioskodawca kredytu może się spotkać z odmową ze strony banku, lub otrzymać dużo niższe wsparcie finansowe. Niektóre banki przyjmują kryterium, że im wyższa ocena scoringowa, tym dochód przyjęty do analizy przez analityka bankowego ma większe szanse na akceptację.
Na scoring bankowy ogromne znaczenie ma zatem:
- wiek klienta,
- jego stan cywilny,
- wykształcenie,
- źródło dochodu i oczywiście i od jak dawna je uzyskuje,
- ogólny staż pracy,
- długość trwania obecnego zatrudnienia,
- historia kredytowa, czyli czy klient posiada lub posiadał wcześniej jakiekolwiek zobowiązania w bankach i, czy spłacał je regularnie,
- scoring w BIKu.
Czy da się zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny?
Na pewne rzeczy nie mamy wielkiego wpływu. Dla przykładu, jeśli ktoś jest kawalerem i podjął pracę zarobkową dopiero rok temu, to nawet jeżeli szybko zmieniłby stan cywilny, to swojego stażu pracy już nie będzie w stanie. Wykształcenia również nie da się zmienić w kilka dni lub tygodni. To, na co mamy jednak wpływ, to historia kredytowa. Ważne tutaj jest, aby zobowiązania, które posiadamy, były spłacane w terminie. Z kolei jeśli nie mamy żadnej historii kredytowej, a rozważamy wnioskowanie o kredyt hipoteczny w przyszłości, wówczas warto wziąć jakikolwiek produkt na raty lub postarać się o przyznanie karty kredytowej. Przy prawidłowej obsłudze karty kredytowej i regularnym spłacaniu zadłużenia, wyrabiamy sobie dobrą opinię kredytową, zwiększając w ten sposób szanse na przyznanie kredytu hipotecznego przez bank.
A co negatywnie rzutuje na scoring kredytowy?
Zła historia kredytowa w BIKu dosyć mocno zaważa na ocenie wniosku składanego przez klienta, bardzo często powodując decyzję negatywną ze strony instytucji finansowej. Utrudnienia w otrzymaniu kredytu hipotecznego może mieć bardzo młoda osoba z krótkim stażem pracy, czy singiel. Zdecydowanie większe szanse ma małżeństwo, na które składa się wspólny dochód.
Czy wszystkie banki mają ten sam model scoringowy przy analizie potencjalnych kredytobiorców?
Każdy bank ma inne procedury i odrębną politykę przyznawania kredytów, co oznacza, że inaczej targetuje swojego wymarzonego klienta. Należy przez to rozumieć, że niektóre banki mogą być bardziej nastawione na klientów, którzy znajdują się w młodej grupie wiekowej, a ich produkty głównie dedykowane są singlom. Z kolei inna instytucja finansowa może mieć tak ustawiony scoring bankowy, iż będzie on nakierowany na zupełnie inną grupę docelową i tym samym singiel może mieć problem, aby uzyskać akceptację swojego wniosku kredytowego.
Czy da się samodzielnie zbadać swoją zdolność kredytową?
Dosyć trudno jest samemu oszacować zdolność kredytową w sposób rzetelny. Wynika to z faktu, iż każdy bank prowadzi odrębną politykę kredytową, co przekłada się na odmienne wymagania względem kredytobiorców. To, co możemy jednak zrobić, to mniej więcej wyliczyć, czy stać nas spłacanie zaciąganego zobowiązania. Trzeba tu wziąć pod uwagę, że rata kredytu nie może przekroczyć 50 proc. dochodu, jaki posiadamy w momencie składania wniosku. Niemniej, jeśli chcemy zyskać pewność, czy dana instytucja udzieli nam wsparcia finansowego, najlepiej jest zgłosić się do eksperta kredytowego, który ma dostęp do ofert wielu banków. Możemy się spotkać z sytuacją, gdzie jeden bank odrzuci nasz wniosek, gdyż uzna, że wysokość comiesięcznych dochodów jest dla niego zbyt niska. Z kolei drugi bank bez problemu wypłaci wnioskodawcy żądaną sumę pieniędzy.
Czy wysoki scoring bankowy gwarantuje pozytywną decyzję banku?
Scoring bankowy to dopiera wstępna analiza, jaką przeprowadza analityk kredytowy. Wysoka punktacja nie oznacza zatem, że na pewno uda nam się otrzymać kredyt hipoteczny. Bank zawsze dokonuje trzech analiz: finansowej, prawnej i technicznej. W pierwszej analizie bierze się pod uwagę właśnie scoring bankowy i zdolność kredytową klienta, z kolei dwie następne dotyczą bardziej samej nieruchomości. Banki oceniają ją pod względem formalno-prawnym, sprawdzając m.in. wycenę danego domu czy też mieszkania. Tutaj też trzeba pamiętać, iż każdy kredytodawca ma swoje indywidualne procedury weryfikacji nieruchomości.
Co zrobić, jeśli wniosek o kredyt hipoteczny został odrzucony?
Kluczowy jest tak naprawdę powód, czyli co wpłynęło na decyzję odmowną ze strony banku. Czy chodzi o to, że nieruchomość nie została zaakceptowana przez bank, czy raczej analiza zatrzymała się na kwestii finansowej klienta i powodem jest niewystarczająca zdolność kredytowa lub zła historia w BIK-u. Nie należy jednak załamywać rąk, ponieważ to, że jeden bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego, nie oznacza wcale, że drugi postąpi dokładnie tak samo. Jeśli powodem odmowy była nieruchomość, to równie dobrze za tydzień lub dwa ponownie możemy aplikować o kredyt, o ile znajdziemy dla siebie nowe mieszkanie.
Czy zła historia w BIK-u przekreśla szanse, na zaciągniecie zobowiązania na zakup nieruchomości?
Co do zasady, jeśli historia w BIK-u jest naprawdę zła, to nie otrzymamy kredytu hipotecznego. Przez złą historię kredytową należy rozumieć opóźnienia w spłacie zobowiązania powyżej 60 dni. Taka sytuacja powoduje, że nawet jeśli spłacimy dług w banku, to adnotacja na temat opóźnień nadal będzie widnieć w rejestrze BIK-u przez kolejne 5 lat. Jeśli opóźnienia były kilkudniowe, to nie stanowi to żadnej przeszkody, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny pod warunkiem, że nie zdarzały się one nagminnie. Możemy więc przyjąć, że opóźnienia w spłacie raty, które nie przekraczają 30 dni, nie będą negatywnie rzutować na wniosek osoby ubiegającej się o pozyskanie środków finansowych na zakup nieruchomości. Zwłoka zapłaty powyżej 30 dni może nie być oceniona negatywnie pod warunkiem, że miała miejsce raz i dotyczyła tylko jednego kredytu, a nie kilku. Jednakże trudno tak naprawdę udzielić jednoznacznej odpowiedzi, czy zła historia w BIK przekreśli nasze szanse na kredyt hipoteczny, ponieważ jest to zawsze bardzo indywidualna kwestia. Istotna jest także kwota zaległości, ze spłatą której spóźnił się klient i z czego to wynikało.
Co najczęściej jest przyczyną negatywnej decyzji banku po złożeniu wniosek o kredyt hipoteczny?
Z moich doświadczeń na podstawie kilkunastoletniej pracy w zawodzie pośrednika kredytowego wynika, że przyczyną odrzucenia wniosku o wsparcie finansowe na zakup mieszkania jest zazwyczaj niewystarczająca zdolność kredytowa, jak i historia kredytowa klienta. To bardzo łatwo da się oszacować już we wczesnej analizie finansowej wnioskodawcy.
Czy na przestrzeni ostatnich lat skala punktów scoringowych zmieniła się w jakimś stopniu?
Zmienia się i to dosyć znacząco. Kiedy kilkanaście lat temu zaczynałem pracę pośrednika, dostać kredyt hipoteczny było stosunkowo łatwo. Teraz zmiany w przepisach zmieniają się bardzo często. Dla przykładu w kwietniu tego roku Nadzór Finansowy podał nowe wytyczne, co do wyliczania zdolności kredytowej osób wnioskujących o środki na zakup nieruchomości. Oznacza to, że chcąc obecnie otrzymać od banku pieniądze na mieszkanie, trzeba po prostu zarabiać więcej niż dotychczas. Należy przy tym pamiętać, że Nadzór Finansowy działa zarówno w interesie banku, jak i samego klienta, czyli aby klient nie nabawił się problemów finansowych, a bank odzyskał pożyczone pieniądze wraz z należnymi odsetkami za przeprowadzoną transakcje.
Na jakie utrudnienia najczęściej Pan napotyka, przyjmując wnioski o kredyt hipoteczny?
Nawet nie na etapie wypełniania wniosku o kredyt hipoteczny, co podczas przeprowadzania wstępnej konsultacji z klientem, wychodzi, że jego dochody są zbyt niskie, aby otrzymać kwotę, jaka jest mu potrzebna na zakup mieszkania. Dlatego ponownie podkreślę, jak ważna jest zdolność kredytowa w całej procedurze bankowej.
Ludzie mówią, że teraz jest trudniej o kredyt hipoteczny. Zgadza się Pan z tym stwierdzeniem? Jeśli tak, to jak Pan sądzi, dlaczego tak jest?
Zgadzam się ze stwierdzeniem, że teraz jest trudniej uzyskać wsparcie finansowe od banku na zakup nieruchomości, niż było to wcześniej. W moim odczuciu na fakt ten mają wpływ dwie kwestie: stopy procentowe, które od października ulegają notorycznemu podwyższeniu, a co za tym idzie, rośnie oprocentowanie pożyczek. Skutkuje to większą ratą kredytową, co automatycznie zmniejsza zdolność kredytową i tu krąg nam się zamyka. Dodatkowo kwietniowa rekomendacja Nadzoru Finansowego także utrudniła klientom otrzymanie wsparcia na zakup mieszkania. Jednak obecne kryteria nie są nie do spełnienia, ponieważ wnioski o kredyt hipoteczny cały czas napływają do banków, a ja obsługuje klientów i staram się im pomóc najlepiej, jak mogę. Na pewno w porównaniu do ubiegłego roku obserwujemy wzrost wysokości raty pożyczki na poziomie około 70-80 proc., a więc jest to dosyć spora różnica. A czy teraz jest dobry moment, aby wziąć kredyt hipoteczny? Osoby, które zaciągnęły zobowiązanie rok temu albo wcześniej, mierzą się właśnie z podwyżkami, z kolei osoby mające w planach kredytowanie swojego domu, raczej mogą być spokojne, że te wzrosty wnet się skończą. Na pewno dobrym zabezpieczeniem dla klientów jest rozwiązanie, jakie wdrożono zeszłego lipca, na podstawie którego raty kredytów spłaca się z czasowo stałym oprocentowaniem.
Źródło: KRN.pl | 2022-06-02
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)