Czym jest najem powierzchni w budynku handlowym?

Kodeks cywilny, jak wiadomo, jest normą ogólną dla stosunków cywilnych, w tym dla najmu. Strony umowy najmu mogą swój stosunek zobowiązaniowy ukształtować dowolnie, korzystając z prawa do swobody zawierania umów, jednakże z obowiązkiem przestrzegania zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, która stanowi:

 

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

 

Istotę tego prawa uzasadnia orzecznictwo Sądu Najwyższego, mówiąc, że z art. 353¹ Kodeksu cywilnego wynika przyzwolenie na daleko idącą swobodę we wzajemnym układaniu się stron oraz przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. Prawo do swobody oznacza tym samym jeszcze większą konieczność określenia istotnych postanowień umowy.

 

Jednak dosyć często w stosunkach pomiędzy wynajmującym a najemcą lokalu zdarza się, że na etapie kształtowania swojego stosunku strony nie precyzują go dokładnie lub wręcz traktują jego treść dowolnie. Wprawdzie można powiedzieć w tym miejscu, że jakość umowy najmu i jej precyzja zależy głównie od wynajmującego, bo to on świadczy usługę na rynku i to właśnie on powinien dołożyć należytej staranności do sformułowania postanowień umowy przedłożonej najemcy do podpisu. Jednakże zauważmy też, że umowa najmu to zgodne oświadczenie woli najemcy i wynajmującego i wpływ na ukształtowanie jej mają obie strony.

 

Ale na istotne postanowienia umowy lub ich brak zazwyczaj zwraca się uwagę za późno, na przykład wtedy gdy wynajmujący, korzystając ze swojego prawa, wypowiada umowę najmu, a w szczególnym przypadku, gdy wypowiada umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

Tak właśnie było w przypadku firmy X, która wynajmowała od innej firmy – będącej właścicielem nieruchomości – powierzchnię ok. 1000 m kw. w budynku handlowym, z przeznaczeniem na handel i magazyn, jednakże przedmiotu najmu w umowie precyzyjnie nie oznaczono.

 

Umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Właściciel nieruchomości nosił się z zamiarem przeprowadzenia remontów w swoim obiekcie i nawet je rozpoczął i stąd bacznie obserwował swoich najemców, a zwłaszcza ich terminy płatności czynszu, po to, by w odpowiednim momencie skorzystać ze swojego prawa do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

 

Najemcy, firmie X, działania remontowe wynajmującego przeszkadzały w prowadzeniu działalności, dlatego domagał się stosownych obniżek czynszu, i w oczekiwaniu na te obniżki nawet przestał płacić czynsz w terminie określonym umową najmu. W chwili gdy zaległość wynosiła ponad dwa okresy płatnicze, wynajmujący złożył firmie X jednostronne oświadczenie woli o rozwiązaniu umowy najmu z powodu braku zapłaty za dwa pełne okresy płatności.

 

Wprawdzie zaległy czynsz najemca uregulował w ciągu dwóch dni, niemniej na skutek rozwiązania umowy doszło też do opróżnienia lokalu przez najemcę.

Jak zwykle w takich sprawach bywa, doszło do sporu pomiędzy najemcą a wynajmującym. Najemca nie uznawał skuteczności wypowiedzenia ze względu na niewyznaczenie okresu dodatkowego do zapłaty należności.

 

Z tego powodu wystąpił z roszczeniem odszkodowawczym w kwocie ponad 40 000 zł do wynajmującego oraz z żądaniem wydania lokalu do wynajmu.

Spór stron toczył się przez kilka instancji, gdzie raz rozstrzygano sprawę na korzyść najemcy, a innym razem na korzyść wynajmującego.

 

Sprawę sporu pomiędzy stronami najmu, zakończonego wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2006 r., sygn. V CSK 230/06, warto prześledzić z ważnego powodu argumentowanego przez najemcę.

 

Otóż, w świetle norm Kodeksu cywilnego, z jednej strony występują ogólne regulacje dotyczące najmu, w tym najmu rzeczy ruchomych w szczególności, a z drugiej strony normy lex specialis dla najmu lokali, z tym że do najmu lokali stosuje się przepisy ogólne najmu, ale z zachowaniem przepisów szczególnych dotyczących najmu lokali.

 

W zasadach ogólnych najmu przepis art. 672 Kodeksu cywilnego stanowi o zwłoce w zapłacie czynszu w sposób następujący:

 

Z kolei w zasadach szczegółowych dotyczących najmu lokali art. 687 Kodeksu cywilnego stanowi nieco inaczej:

 

 

Analiza obu przepisów wskazuje na istotną różnicę w normie ustanowionego prawa. W przypadku najmu lokalu zastosowanie wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia zawsze musi być poprzedzone:

 

1)     uprzedzeniem o tym zamiarze na piśmie,

2)     udzieleniem najemcy dodatkowego, miesięcznego, terminu do zapłaty zaległego czynszu.

 

I taka też była argumentacja najemcy nieuznającego skuteczności oświadczenia wynajmującego o wypowiedzeniu stosunku najmu.

 

To, że w odniesieniu do najmu lokali użytkowych należy stosować normę art. 687 Kodeksu cywilnego, wydaje się oczywiste. Dlaczego więc pomimo tej oczywistości sprawa budziła wątpliwości?

 

Przypomnijmy w tym miejscu, że przedmiot umowy w opisywanym przypadku stanowiła powierzchnia handlowa i magazynowa w budynku wynajmującego, a nie lokal. Tak to strony sformułowały w umowie najmu, choć trzeba przyznać, nieprecyzyjnie.

 

Na tym tle powstało pytanie wymagające merytorycznego rozstrzygnięcia, czy w odniesieniu do najmu powierzchni w budynku, którą można traktować jako część lokalu, mają zastosowanie przepisy ogólne o najmie, czy też przepisy szczególne o najmie lokali.

 

Od rozstrzygnięcia przedmiotowego zagadnienia zależało rozstrzygnięcie skuteczności oświadczenia woli wynajmującego.

 

Sąd Apelacyjny, dostrzegając wagę problemu, orzekł, że przedmiotem najmu była część użytkowa i magazynowa lokalu oraz że wskazywały na to sformułowania umowy o czynszu za jednostkę powierzchni użytkowej lokalu i inne postanowienia odnoszące się do lokalu i stąd:

W takim wypadku należy stosować przepisy rozdziału II, działu I, tytułu XVII księgi trzeciej Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 687 k.c., wymagający uprzedzenia najemcy pozostającego w zwłoce z zapłatą czynszu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego terminu.

 

Z przedmiotowym zagadnieniem w kontekście opisanej sprawy musiał zmierzyć się również Sąd Najwyższy.

 

Na tym etapie rozstrzygnięć zauważono, że cytowane przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia lokalu, a w szczególności pojęcia lokalu użytkowego.

 

Zastanówmy się, jakie przepisy definiują pojęcie lokalu, a w szczególności pojęcie lokalu użytkowego?

 

Ustawa o własności lokali definiuje pojęcie samodzielnego lokalu, jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, z przeznaczeniem na cele mieszkalne lub na cele inne niż mieszkalne.

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje pojęcie lokalu w aspekcie funkcji mieszkaniowych. Z kolei w przepisie wykonawczym do Prawa budowlanego, rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w prawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, mówi się podobnie jak w ustawie o własności lokali, definiując że lokal to wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb.

 

Definicję pojęcia lokalu użytkowego odnajdziemy dopiero w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które dla celów ww. rozporządzenia definiuje je następująco: „(...) lokal użytkowy – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”.

Przytoczone wyżej pojęcia nie są jednak definicjami Kodeksu cywilnego, które można by było przywołać w celu rozstrzygnięcia tego zagadnienia.

 

Z tego względu pomimo braku takiej definicji w prawie cywilnym w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego stwierdzono w opisanej sprawie, że:

 

 

W konkluzji Sąd Najwyższy w opisanej sprawie orzekł:

 

Zwróćmy uwagę na jednoznaczność orzeczenia Sądu Najwyższego. Zauważmy również, że sporu by w tej sprawie nie było i także roszczeń odszkodowawczych najemcy adresowanych do wynajmującego, gdyby strony na etapie zawierania umowy najmu wiedziały, co jest przedmiotem najmu i w jakim trybie zawierają umowę, zwłaszcza czy do zawieranej umowy najmu będą miały zastosowanie przepisy na zasadach ogólnych, czy też na zasadach szczególnych najmu lokali.

 

Dlatego Sąd Najwyższy zganił strony umowy za brak staranności, przypominając, że stosunki prawne między przedsiębiorcami związanymi z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności przed zawarciem umowy, zauważając również nieprawidłowe działania obu stron w trakcie trwania stosunku najmu, gdyż obie strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu, a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy.

 

Przy okazji przedstawionej sprawy poza istotnym orzeczeniem warto przypomnieć maksymę rzymską pacta sunt servanda. Warto też pamiętać przy nawiązywaniu stosunków cywilnoprawnych o konieczności precyzyjnego określenia nie tylko istotnych postanowień, w tym koniecznie przedmiotu umowy, ale także celów umowy.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?